北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告薛某诉称：2013年10月4日，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并与某中介公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告位于丰台区501号房屋，价格为285万元。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了首付款47.5万元(含前期支付的定金20万元)，但被告未按约定履行配合原告办理贷款手续的义务，且经某中介公司催告，被告仍未履行该义务。依照合同约定以及相关法律规定，被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。现诉至法院，要求：1、解除原被告之间签订的房屋买卖合同;2、被告返还购房款47.5万元;3、被告赔偿居间服务费5.5万元;4、被告支付违约金57万元;5、被告承担本案全部诉讼费用。
二、被告辩称
被告林某辩称：合同签订后，原告薛某于2013年10月20日前向其支付了42万元，同年11月1日支付了5万元，同年11月24日支付了5000元。2013年10月20日，双方按照房屋总价款237.5万元的价格办理了网签手续(合同编号：C832014)，其中明确约定买受人向银行贷款166万元。在双方办理银行贷款手续时，其发现原告薛某根本不具备贷款166万元的资质，即原告薛某不具有履行合同的能力;其向房地产主管部门核实情况时发现原告薛某伙同第三人某中介公司于2013年11月12日伪造其签名申请注销了编号为C832014号的网签合同，该行为直接导致本案所涉交易无法实现。原告薛某在不具备履行合同能力的情况下与其签订房屋买卖合同，同时又以自己的行为表明不履行合同义务，依法应当承担违约责任。第三人某中介公司作为房屋经纪机构，在明知原告薛某不具备购房能力的情况下隐瞒真实情况，强行撮合成交，并且与原告薛某串通撤销网签合同，应对其损失承担连带责任。
反诉要求：1、解除原被告双方签订的房屋买卖合同;2、原告支付违约金差额9.5万元;3、原告与第三人共同赔偿利息损失1500元;4、原告与第三人承担本案诉讼费用。
原告(反诉被告)薛某就反诉答辩称：被告的主张没有任何依据。我方按照合同约定付款，并不存在被告所称未依约付款的情形;也并不存在所谓贷款资质，没有法律规定过贷款资质的问题，贷款限制是对于银行的要求，而非对于借款人的要求，银行可以不批准借款人的贷款申请，但不能禁止借款人提出贷款申请，合同约定也不违反当时法律关于房地产、关于贷款的规定，存量房屋买卖合同第四条第三款对于贷款有明确约定。贷款166万元是估算的数额，能够贷款多少是由银行决定的，过户前将现金部分支付给被告，无论我方能够贷款多少，都不违反法律规定。关于要求变更网签的问题，网签是为了满足行政机关对于房地产管理的要求，具有履行合同的性质，根据贷款的不同，进行不同的网签，无论是原来的网签还是后来的网签，都不违反合同约定，被告应当根据实际情况变更网签合同，不存在网签导致合同无法履行的情况。因此，我方认为，原告不存在任何违约行为，被告的反诉没有任何依据，请法院予以驳回。
第三人某中介公司述称：我方的意见与原告相同，对于贷款资质的问题，银行并未明确约定到底能够贷款多少，而双方签订的合同是北京市建委的范本合同，其中明确约定如果第一次贷款没有贷成，可以继续换银行。在更换银行的时候，被告一直不予配合，我方给被告发函，但被告依旧没有履行配合办理贷款的义务。银行贷款从房屋总价款的七成变为三成需要变更网签，我方通知被告，但被告一直不予理睬。
三、审理查明
2013年10月4日，林某(出卖人)与薛某(买受人)经某中介公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条成交价格，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为2380000元，另该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为470000元;上述总计为2850000元，由乙方一并支付给甲方，此价格为甲方净得价，不含税。第二条付款方式及物业交割，1、乙方于2013年10月4日前向甲方支付定金20万元，该定金为首付款的一部分。2、甲方同意乙方以如下第1种方式支付购房款：1、商业贷款。如乙方付款方式由贷款变更为全款，丙方收取的贷款服务费不予退还。3、乙方于2013年10月20日将首付款47万元整(含前期支付全部定金20万元整)以自行直接支付的方式支付甲方。4、在乙方支付首付款后五个工作日内，甲方必须配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续;双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后五个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。5、若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款。第四条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。第五条其他，3、甲乙双方达成的其他约定：①乙方于签定合同当日支付定金2万元，于签定合同第二天支付18万元;②除贷款部分，剩余房款72万元于过户前存入资金监管账户;④若因乙方责任导致银行贷款60日内无法批贷，乙方承担违约责任。
合同签订当日，薛某向林某支付定金2万元;2013年10月5日，薛某向林某支付18万元;同年10月17日，薛某向林某支付22万元;同年11月1日，薛某向林某支付5万元。
2013年10月20日，薛某与林某所签的房屋买卖合同办理了网签手续。
此后，双方因薛某办理贷款问题发生争议，双方就此问题进行了多次协商。林某认为薛某本次购房为二套房屋，但在签订购房合同时薛某隐瞒了此事实，因此薛某无法办理正常的购房贷款，故薛某要求其配合办理的是3+4贷款，该贷款并非通常买卖房屋时所进行的购房贷款，不符合双方合同的约定，因此其拒绝配合薛某办理该项贷款。薛某认为其在签订购房合同时并未隐瞒其已有一套房屋的情况，而且合同约定的贷款为7成贷款，并未限定贷款的种类，其申请的贷款是银行正常开办的业务，林某也同其去华夏银行签署过一次贷款合同，因此林某拒绝办理贷款的行为属于违约。案件审理中，本院到位于北京市东城区的某投资担保有限公司进行调查，了解到所谓3+4贷款的相关情况，是指使用所购二手房办理抵押贷款，买受人取得房屋所有权之前可以贷款房屋总价款的三成，买受人取得房屋所有权之后还能够以消费贷款的名义贷款房屋总价款的四成;办理3+4贷款，需要签订两次贷款合同，卖房人先后分两次收到贷款，但间隔时间不会太长，且在银行已经批准贷款的情况下，对于卖房人而言风险并不比银行购房贷款更高;同时，也不会出现以卖房人的房屋先行抵押的情况，而是先过户再办理抵押手续;本案的双方当事人确实签订过3+4贷款合同，目标银行是华夏银行，但因遇到政策变动，华夏银行取消了该项业务，故没有办成，之后双方就没有再找过我们。
2013年11月12日，某中介公司的职员沈楠作为委托人申请注销了上述网签合同。
2013年11月24日，薛某向林某支付5000元。
至今，双方合同仍未履行完毕。薛某认为其在林某坚持拒绝办理3+4贷款后，自行筹款准备了七成房款的资金，但林某仍不配合办理贷款，并拒绝向其出售房屋，因而合同未履行。某中介公司认为薛某一方一直是诚信履行合同，在贷款问题发生争议后最终同意首付7成贷款3成，林某无故拒绝履行合同，因而合同未履行，该公司撤销网签合同是为了办理三成贷款，而且在撤销网签后立即申请进行了三成贷款的网签。
另，庭审中，某中介公司称，其曾于2014年1月2日向林某发出《告知函》，并为此提供《告知函》一份。该《告知函》的大意为：某中介公司与薛某多次约您去北京某有限公司办理贷款手续，您都没有时间，后确定于2013年1月2日到北京某有限公司办理贷款手续，您又无故未到。现某中介公司通知您于2014年1月6日上午十点再次约您到北京某有限公司办理贷款手续，若您不配合办理贷款手续，由此产生的责任由您个人承担。林某称未曾收到该告知函。
四、法院判决
北京市丰台区人民法院经审理判决如下：
1、解除薛某与林某于2013年10月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
2、林某于本判决生效之日起十五日内返还薛某已付购房款四十七万五千元。
3、林某于本判决生效之日起十五日内赔偿薛某居间服务费五万五千元。
4、林某于本判决生效之日起十五日内支付薛某违约金五十七万元。
5、驳回林某的反诉请求。
五、北京房产律师靳双权点评
林某和薛某所签《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。双方当事人均应本着诚实信用的原则积极履行合同。本案争议焦点为：
1、薛某在贷款问题上是否存在违约
首先，在双方合同中约定了薛某贷款166万元，但并未限定薛某的贷款模式、种类，因此薛某对贷款模式、种类有选择的权利;其次，针对薛某最先要求办理的3+4贷款而言，该贷款模式虽然不同于通常的购房贷款，但该贷款模式属于银行开设的银行产品，即说明该贷款模式具备可行性，即并未被禁止，该贷款模式亦未增加卖房人的风险，因此薛某选择3+4贷款的行为正当，并未违反合同的约定;最后，林某明确表示拒绝办理3+4贷款后，薛某在2013年11月25日即已明确表示可以支付7成现金166万元，仅贷款3成，该行为属于薛某为履行合同对己方义务的善意修正，符合合同目的，且并未对卖房人林某造成风险。因此，薛某在贷款问题上不存在违约行为，而根据林某的要求和薛某的最终选择，林某应积极配合薛某进行贷款(3成)。
2、林某所主张薛某应另外支付首付款是否成立
根据双方房屋买卖合同及补充协议的约定，林某主张薛某除支付家具、家电、装饰装修及配套设备的价款47万元外另需支付首付款的主张，没有事实及法律依据，不应支持。同时，根据双方的网签合同和补充协议的约定，薛某仅需将网签合同价款中除贷款部分在房屋过户前存入资金监管账户，因此薛某无需应林某的要求在47万元之外向林某直接支付钱款。
3、网签合同撤销对双方履行合同的影响
首先，在履行房屋买卖合同过程中在建委进行的网签属于应行政机关要求而进行的备案登记手续，该网签合同内容不等同于房屋买卖双方的真实意思，撤销网签合同的行为并不等同于撤销双方所签的买卖合同;其次，林某在庭审中主张系薛某一方撤销网签合同，使其产生担忧而拒绝履行合同，但薛某对其撤销网签合同的事实不予认可，而林某提供的证据仅能证明薛某对撤销网签知情，不能证明系薛某实施了撤销网签的行为，同时某中介公司在庭审中认可该公司为进行3成贷款的需要而撤销了原7成贷款的网签，因此林某的主张不能成立;再次，根据林某一方提供的林某与薛某的信息往来记录可以认定林某对薛某贷款3成购房曾表示认可，而某中介公司撤销网签系为了办理3成贷款购房，双方的目的并无冲突，在此基础上即便某中介公司在撤销网签时缺乏对林某的告知，林某在得知此事后亦可通过与薛某、某中介公司沟通确认了解此事;最后，网签合同的撤销问题在实践中通常影响的是卖房人的利益，具体到本案中，薛某已向林某支付了47.5万元的房款，涉案房屋始终登记在林某名下，网签合同撤销与否对林某并未增加风险。因此，林某因网签合同被撤销而直接拒绝继续履行合同，显属不当。
综上，林某无正当理由，拒绝履行合同的行为，已构成违约，理应承担相应的法律责任。薛某要求解除合同、返还购房款、赔偿居间服务费、支付违约金的请求，并无不当，应当支持。林某反诉要求解除合同、支付违约金差额、赔偿利息损失的请求，无事实及法律依据，不应支持。
