北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告段某诉称：2015年12月12日，乔某2为乔某1出具售房委托书一份，委托乔某1出售檀营生态城南区1号楼3单元××号房屋。当日，乔某1以自己的名义与段某签订了该房屋的《房屋买卖居间合同》，中介公司为北京禹翔房地产经纪有限公司。合同约定房屋总价款为112万元，房款支付方式为于合同签订日交纳定金5万元，给付房本时支付25万元，剩余房款82万元以贷款的方式支付。合同签订后，段某交付定金5万元，但乔某2现拒绝履行合同，故段某诉至法院，请求判令：1、解除段某与乔某2于2015年12月12日签订的《房屋买卖居间合同》;2、乔某2、乔某1赔偿段某房屋差价损失30万元;3、乔某2、乔某1双倍返还定金10万元;4、乔某2、乔某1赔偿居间费1万元;5、案件受理费由乔某2、乔某1负担。
二、被告辩称
被告乔某1辩称：段某所述签订合同事宜属实。但在合同签订前，段某的父母在中介公司带领下到涉案房屋看房时，双方达成给付首付款40万元的一致意见;到签订合同时，因合同条款与之前协议的不一致，乔某1妻子提出不同意见，段某及其家人告诉乔某1合同先这样签，但实际履行时按照之前说的履行;并告诉乔某1因银行存款到2016年1月5日到期，如果提前支取会产生利息损失，所以希望将给付房款的时间定到2016年1月5日，对此乔某1予以同意并签署了合同;到2015年11月底，因乔某1只有段某姐姐的电话，乔某1曾打电话让其准备好房款，但其表示合同没有写给付40万元，仅是定金5万元和首付25万元;之后双方未有联系，期间中介公司联系乔某1问乔某1屋是否继续出卖，乔某1说对方违约，不再出售了;后段某的母亲给乔某1打过一次电话，乔某1要求和合同签订人联系，但也没有结果。现不同意段某的诉讼请求。
乔某2一审答辩称：同乔某1的答辩意见。
三、审理查明
2015年11月11日，乔某2(委托人)为乔某1(受托人)出具《售房委托书》一份，内容为：委托人在檀营生态城南区1号楼3单元××号有房产一处，建筑面积95.37㎡，委托人因故不能亲自前往办理有关事项，现委托受托人为代理人，办理如下事项：1.签署房屋买卖合同、居间协议、定金协议等与出售该房产相关的合同文本;2.办理过户相关手续，签署相关文件……。同日，乔某1(出卖方)与段某(买受方)签订《房屋买卖居间合同》一份，将上述楼房予以出售，成交价格为112万元，付款方式为当天支付定金5万元，于拿到房本支付25万元，剩余房款82万元以贷款方式支付。合同签订后，段某按照合同约定交付定金5万元，乔某2出具了定金收条。后因合同未实际履行，段某持其诉讼请求诉于法院。
本案在一审审理过程中，乔某1陈述段某的父母在签订合同之前至涉案房屋处看房，双方达成给付首付款40万元，并先给付定金5万元，余款于2016年1月5日给付的一致意见;到签订合同时，因合同条款与之前协议的不一致，其妻提出不同意见，段某及其家人让其先签合同，实际履行时按照之前协议进行;并对因银行存款到2016年1月5日到期，所以希望将给付房款的时间定到2016年1月5日进行了确认;其对此同意并签订了合同;到2015年11月底，其向段某的姐姐打电话催款，但段某的姐姐表示合同没有写给付40万元，仅是定金5万元和交付房本之后的首付25万元。乔某1一并提交段某母亲的电话录音一份，其主要内容包括：1.双方达成给付40万元首付款的一致意见，并约定先给付定金5万元，到2016年1月5日银行存款到期另给付35万元，共计给付首付款40万元;2.签订合同时，段某的母亲未在场，但其之后被家人告知合同签订的内容为给付定金5万元，交付房本时另付25万元，其认为此约定与之前的协商不一致，希望与乔某1确认，但中介机构拒绝给付联系方式;3.对于交易未成功的原因，段某的母亲认为是中介公司及家人做的不好。对于乔某1提交的录音，段某认可是其母亲本人的声音，但认为不是其本人陈述，该陈述对其本人不具有约束力。
四、法院判决
北京市密云区人民法院经审理判决如下：1、解除段某与乔某2于二〇一五年十二月十二日签订的《房屋买卖居间合同》;2、乔某2于本判决生效之日起七日内退还段某定金五万元;3、驳回段某的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
当事人应该按照合同约定履行各自义务，而对当事人具有法律约束力的合同应当意思自由且表意真实。如果合同当事人对合同的内容发生争议且对案件事实有实质性影响，应当根据当事人提交的证据来确定当事人的真实意思表示，并在此基础上确定合同的履行方式。在本案中，虽然段某与乔某1签订的房屋买卖合同约定段某只需给付乔某1首付款30万元，但根据乔某1提交的录音，可以清晰的得出乔某1曾与段某的父母达成过首付款为40万元的结论;而一个合乎理性的人，不会在已经达成对自己有利的协议时，推翻此协议并做出对自己不利的决定，此录音在逻辑上与乔某1的陈述更加符合，形成的证据链条完整，故可以认定在签订合同时段某及其家人曾做出过虽合同照常签订，但是实际按40万元履行的承诺，双方当事人均应当按此承诺的内容履行合同。合同中对于首付款约定为30万元的条款非当事人的真实意思表示，该约定不成立。现段某否认该承诺并起诉解除合同的行为，构成对合同的根本违反，因其主张解除合同，且乔某1、乔某2对此不持异议，应当将除与首付款无关的合同部分予以解除。因段某违约在先，其要求双倍返还定金、赔偿房屋差价损失、赔偿居间费用的诉讼请求，不应支持。对于段某否认双方达成过首付款为40万元，且认为其母亲的陈述不能代替其本人的辩解意见，在当前社会条件下，房屋买卖并非完全是个人行为，更多的情况反而是经过多次讨论最后确定的家庭行为，且父母在房屋买卖过程中往往发挥着更大的决策作用。段某的母亲在录音中表示双方商定首付款为40万元，且其表示在被家人告知首付款变更为30万元后希望和乔某1进行联系进行确认的陈述，可以推定段某对之前协商的首付款数额是知情的，故对段某的此项辩解意见不应采信。另外，根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。在本案中，根据段某提交的证据，其明知乔某1是根据乔某2的授权和其进行房屋买卖行为的，故该合同直接约束段某和乔某2，对乔某1无法律约束力，被告乔某1主体不适格。
