北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨某诉称：2002年，白某准备在北京买房，经看过多处房屋后最终选择了位于北京市朝阳区601号房屋，由于该房屋属于经济适用房，白某的身份无法直接购买，后白某与杨某协商，使用杨某的身份购买该房屋，并以杨某的名义从银行贷款，一切费用由白某承担。在白某的提议下，杨某与白某当时签订了委托协议以及补充协议。由于杨某当时考虑欠佳，没有意识到后果的严重性就与白某签订了协议。2007年，白某提前还贷解押，并要求与杨某过户，但因补偿款问题双方发生纠纷，导致未能过户。
2012年5月4日，杨某突然收到了河北省衡水市桃城区法院邮寄的传票，该案件系本案第三人马红林起诉白某民间借贷纠纷的案件。通过该案件审理，杨某得知白某在杨某不知情的情况下，于2004年9月15日与马红林签订了借款协议，并将房屋作为抵押，借款120万元，借款期限4年，2008年9月15日前还清。由于白某无力偿还该借款，马红林要求以房屋抵债，并要求杨某协助办理过户。
杨某认为白某与马红林签订借款协议，并用房屋作为抵押，在2007年提前还贷，这一系列不合逻辑的行为，具有合伙欺诈的嫌疑。2012年8月28日，杨某在北京市朝阳区房管部门重新补办了房屋的产权证。杨某认为，杨某和白某在2002年12月签订了委托协议以及补充协议，属于借名买房，违背了国家法律、法规的相关规定，属于无效合同。杨某现在在北京没有住房，和女儿共同住在涉案房屋，由于白某占用了杨某购买经济适用房的指标，导致杨某无法享受国家优惠购房政策，也无力购买商品房。现杨某诉至法院，请求判决：1.确认杨某和白某于2002年12月20日签订的代理购房协议以及补充协议无效;2.确认涉案房屋归杨某所有。
2、被告辩称：
白某经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭发表答辩意见，亦未在答辩期内向法院提交书面答辩状。
二、法院查明
2002年12月20日，杨某与白某签订了一份《委托协议》，该协议约定：“甲(白某)乙(杨某)双方就用甲方委托乙方代为购买住房一事，自愿达成如下协议：一、甲方委托乙方以乙方的名义在北京市代甲方购买住房一套，具体要求为：(1)住房应坐落于北京市朝阳区东四环到东五环之间，朝阳路附近;(3)总房款不超过60万元;(4)手续齐全，交易合法。二、甲乙双方同意乙方代购的住房暂办至乙方名下，乙方负责办理一切购房手续及住房按揭贷款手续，费用由甲方承担。三、甲方按乙方与卖方或银行的约定，以乙方的名义直接向卖方或银行交付房款或偿还借款。四、乙方在卖方交付住房之日起伍日内将住房交付甲方，甲方在收到住房之日起伍日内向乙方支付伍仟元的报酬。五、因购买住房而与卖方或银行之间产生的一切债权债务关系均由甲方负责，与乙方无关;甲方对该住房的使用及处分行为，乙方亦不得干涉。六、甲乙以后如需办理该房产的过户手续，乙方应提供一切帮助，费用由甲方承担。七、本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。”该协议有白某签字。
上述协议签订后，杨某以其名义购买了房屋。后双方又签订了一份补充协议，该补充协议约定：“甲(白某)乙(杨某)双方曾就甲方委托乙方在北京以乙方名义代甲方购买住房一套，有关事宜于2002年12月20日达成委托协议一份。现经双方协商自愿达成协议如下：一、乙方已为甲方代购了位于北京市朝阳区601号的住房一套。甲方已向有关部门缴纳了相应费用，并已搬入该房屋居住，享有该住房的产权。二、甲、乙双方同意该住房暂办至乙方名下，日后甲方如需办理房产过户手续，乙方应提供一切帮助予以配合，费用由甲方承担。三、甲方愿在原委托协议支付伍仟元报酬的基础上，再向乙方支付贰万伍仟元的报酬。四、本补充协议与原2002年12月20日的委托协议具有同等法律效力。五、本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。六、本协议自双方签字之日起生效。”该协议有杨某、白某的签字。
另查，2004年9月15日，白某与马红林达成了借款协议，约定马红林借款120万元给白某，借款期限四年，利息为28.8万元，如到期不能还款，白某以房屋归马红林所有。马红林于2012年在河北省衡水市桃城区人民法院起诉本案白某，杨某作为第三人参加了该诉讼，马红林起诉白某要求白某偿还借款143.8万元，并要求将房屋用于偿还。该法院于2012年3月11日判决：“白某于本判决生效后十日内归还原告马红林借款本金及利息1438000元。如白某逾期不能偿还上述债务，马红林有权对北京市朝阳区601号房产行使抵押权受偿。”该判决作出后，各方当事人均未提起上诉，判决已经生效。
三、法院判决
1、一审判决
驳回杨某的全部诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案诉争的房屋系经济适用房，属于政策性保障住房，借名买卖政策性保障性房屋合同的效力与国家的相关政策是密不可分的。北京市关于经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界，在政策适用上，前后有着明显差异。借名购买经济适用房的原购房合同是2008年4月11日(含)之前签订的，应适用之前的政策;即原购房合同是2008年4月11日(含)之前签订，且该房屋在一审法庭辩论终结前已具备上市交易条件的，可以认定借名购房合同有效。本案中，房屋的购房合同以及双方签订的委托协议、补充协议均签订于2008年4月11日之前，同时房屋截至一审法庭辩论终结前也已具备上市交易条件。据此，法院结合本案实际情况，对本案作出的相应处理，并无不当。
相关法律规定
《关于出具已购经济适用住房上市出售意见等问题的批复》文件中，进一步明确了经适房上市交易政策：2008年4月11日之前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后上市出售，可直接到房屋所在地的区县房屋行政管理部门办理交易过户手续，区县住房保障部门不再出具《已购经济适用住房上市出售意见》。
2008年4月11日之后签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，区县住房保障管理部门继续按北京市相关管理规定出具《已购经济适用住房上市出售意见》。同等价格条件下，区县住房保障管理部门可优先回购;区县无力回购的，可由北京市保障房建设投资中心实施回购。
