北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年1月，李某夏、李某秋、李某冬、李某铎诉称：北京市丰台区17号5幢房屋原为李某夏、李某秋、李某冬、李某铎与李某春五人的母亲宋老所有。2008年，李某春持虚假的房屋买卖合同办理了房屋变更手续，将17号5幢房屋过户至自己名下，该合同不是宋老所签，不是宋老的真实意思表示，应属无效。房屋在1993年曾经翻建，翻建后面积有所扩大，但并没有办理新的产权证，原产权证应当已无效。故现请求法院确认宋老与李某春签订的房屋买卖合同无效;确认17号5幢房屋为李某夏、李某秋、李某冬、李某铎与李某春双方五人共同共有;诉讼费、保全费由李某春负担。
2、被告辩称
李某春辩称：第一，房屋在买卖时，双方都提供了房屋的变更手续，房产登记部门是在双方到场，对合同双方的真实身份和意思表示进行了查验核实，无异议后进行了转让登记。如果认为这个记录有虚假，只能起诉房产管理部门，不属于民事法律关系。如果不能确定虚假，这就是最真实的记录。第二，对方提供的病历不具有鉴定的效力，不能证明，也不影响本案原来处理的有效性。第三，当初卖房时有特定环境，李某老2005年就得了癌症，需要大量的医药费，而且一直雇着保姆，家庭比较困难;当时宋老住院几次，需要钱，所以他们就决定卖房。综上，李某夏、李某秋、李某冬、李某铎的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。
二、法院查明
李某老与宋老系夫妻，李某春、李某夏、李某秋、李某冬、李某铎五人系李某老、宋老之子女。
2008年4月16日，宋老(出卖人)与李某春(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》2008年5月6日，房屋所有权转移登记至李某春名下。
另查，李某老于2010年11月15日因病去世。2012年，宋老曾以李某春为被告提起确认合同无效纠纷，法院认为“提起诉讼应为当事人本人或者合法监护人的真实意思表示，因宋老已丧失行为能力和语言能力，而在本案起诉时，其尚未确定监护人，故对其起诉不能认定是其真实意思表示”，并据此于2012年11月21日裁定驳回宋老的起诉。其后，李某冬作为宋老法定代理人以宋老为原告提起本案之诉，请求确认《北京市存量房屋买卖合同》无效，并请求判令李某春将房屋过户回宋老名下。
一审审理中，宋老于2013年1月11日因病去世，宋老之法定继承人李某夏、李某秋、李某冬、李某铎申请作为本案原告参加诉讼，并变更第二项诉讼请求为请求确认房屋产权为李某夏、李某秋、李某冬、李某铎、李某春共同共有，原审法院予以准许。本案审理期间，李某夏、李某秋、李某冬、李某铎提出诉讼保全申请，法院依法查封了房屋。
本案审理中，李某夏、李某秋、李某冬、李某铎提供宋老《户籍登记卡》、北京市丰台区房屋管理局保存的房屋查询资料等证据，主张宋老系文盲，《北京市存量房屋买卖合同》等文件上的签名均非宋老签署。李某春对此不予认可，称父亲李某老、母亲宋老均患有疾病，为解决经济上的困难李某老曾召开家庭会议打算将房屋卖给子女，最终决定将房屋以15万元的价格卖给李某春，当时宋老也在场;房屋过户登记手续系李某老、宋老亲自与李某春及司机、保姆共同到房产交易大厅办理，《北京市存量房屋买卖合同》等房产交易文件是在交易窗口办理过户时签署的，宋老的落款有可能是本人所签或者李某老代签，房产交易大厅工作人员对宋老等人身份及房产交易材料均进行了核实，《房屋所有权转移登记申请书》亦记载卖房人本人在场;李某春实际分两次支付了购房款15万元，《北京市存量房屋买卖合同》载明的购房价68800元系房管部门核定的价格。
据此，李某春主张房屋交易系宋老夫妻的真实意思表示，并提供房屋所有权转移档案、房屋原始购房手续、李某老签字的《房款收据》、司机吴×及李某老之弟李某霖的证人证言等证据材料予以证明。李某春提交李某霖证言一份和李某霖作证视频光盘一张，以李某霖年事已高，卧病在床为由向一审法院申请不出庭作证。李某霖作证称其听李某老说过其将房屋15万元卖给了李某春;其在场时看到李某春给付李某老7万或8万元。李某夏、李某秋、李某冬、李某铎以吴×系李某春同事具有利害关系，李某霖能够出庭作证而不出庭等为由对上述证人证言不予认可，并主张李某老亦系文盲，《房款收据》并非李某老签字。
一审审理中，李某夏、李某秋、李某冬、李某铎就上述宋老的签名是否为李某老代签向法院提出笔迹鉴定申请，并申请调取李某老生前所在单位存放的鉴定所需样本。经原审法院调查，该公司档案管理人员答复称因李某老档案登记中是文盲，所以无法确认档案中的姓名和字迹是其本人书写。后因未能提供鉴定所需样本，李某夏、李某秋、李某冬、李某铎撤回鉴定申请。李某春主张李某老、宋老即使是文盲，也不代表不会书写姓名。
诉讼中，李某夏、李某秋、李某冬、李某铎还主张宋老卖房时系无民事行为能力人，因此《北京市存量房屋买卖合同》并非宋老真实意思表示，李某老作为宋老之监护人未经其他监护人同意处分房屋应为无效。为证明该主张，李某夏、李某秋、李某冬、李某铎提供了《北京航天总医院入院记录》及《诊断证明书》等证据。李某春对此不予认可，称医院诊断证明不能作为认定公民民事行为能力的依据，并提供北京市丰台区南苑医院2011年1月27日的《病历记录》，证明当时宋老“神志清楚”，并非无民事行为能力人，且房屋交易时宋老也没有指定的监护人，不存在应征得监护人同意。诉讼中，李某夏、李某秋、李某冬、李某铎提供居委会证明，述称2012年12月26日居委会经四人开会协商同意将李某冬指定为宋老的监护人。
另查，房屋系宋老于1991年9月11日从案外人处购买。1993年，宋老经批准进行原拆原建，于1998年取得了新的房屋所有权证。李某铎称自己出资出力参与了翻盖，且翻建后扩大了房屋面积;李某夏、李某秋、李某冬、李某铎主张房屋管理部门未对房屋扩大部分的合法性予以认定，因此房屋的买卖存在违反法律、行政法规的情形。李某春对该主张不予认可。原审法院经现场勘验确认涉诉房屋翻建后的面积超出房屋所有权证登记面积。
三、法院判决
1、一审判决
1)宋老与李某春签订的存量房屋买卖合同无效;
2)驳回李某夏、李某秋、李某冬、李某铎其他诉讼请求。
2、二审判决
1)撤销一审民事判决;
2)驳回李某夏、李某秋、李某冬、李某铎的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案争议焦点为宋老与李某春就房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》的民事法律行为是否存在法律规定的无效情形。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”故本案涉及宋老签订《北京市存量房屋买卖合同》时是否为无民事行为能力人以及该合同是否系宋老真实意思表示等问题，律师依次论述如下：
首先，关于宋老签订合同时是否具有相应的民事行为能力。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，无民事行为能力人实施的民事行为无效。本案李某冬等提供医院《诊断证明书》证明宋老在签订合同前被诊断为“脑梗塞、血管性痴呆”，据此主张宋老系无民事行为能力人。李某春对此提出异议，并提供《病历记录》证明宋老“神志清楚”。律师认为，自然人是否具有民事行为能力攸关其是否具备以自己的行为参加民事法律关系并取得民事权利和承担民事义务的法律资格，应当适用严格的标准和程序依法予以认定。
根据本案查明事实，宋老此前既未经人民法院宣告为无民事行为能力人，亦未经司法精神病学鉴定为不具备民事行为能力，而李某冬提供的医院《诊断证明书》一方面与李某春提供的《病历记录》内容不一致，另一方面即使《诊断证明书》所载宋老患病情况属实，亦不足以证明签订合同时宋老的精神状态“不能辨认自己行为”，应为无民事行为能力人。因宋老在本案诉讼中已经死亡，不具备对其进行司法精神病学鉴定的条件，在无充分相反证据证明其欠缺民事行为能力的情况下，应推定宋老作为成年自然人具有完全民事行为能力。
其次，关于《北京市存量房屋买卖合同》是否系宋老签署并系宋老的真实意思表示。李某春主张宋老、李某老亲自到房屋管理部门为其办理了房屋的过户登记手续，《北京市存量房屋买卖合同》系在办理房屋产权转移登记时签订，其已经支付全部购房款，并提供北京市丰台区房屋管理局保存的《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋所有权转移登记申请书》、李某老出具的《房款收据》以及吴×的证人证言等予以证明。李某冬虽然对宋老、李某老的签字均不予认可，但未提出证据予以反驳。由于房屋所有权转移登记申请应由所有权人宋老本人提出，现房屋所有权已然经房屋管理部门审核批准并转移登记至李某春名下，在无相反证据情况下应推定房屋的所有权转移登记手续系宋老本人办理，故认定《北京市存量房屋买卖合同》符合宋老的真实意思表示。
再次，李某冬主张房屋经过翻建建筑面积超出了房屋所有权证登记面积，房屋管理部门未对房屋扩大部分的合法性予以认定，因此房屋的买卖存在违反法律、行政法规的情形。因房屋具有合法的房屋所有权证，且并非法律禁止流通之物，故李某冬所主张之事实与《北京市存量房屋买卖合同》的效力问题不存在关联，法院对其该项意见不予采纳。
综上，宋老作为完全民事行为能力人与李某春就房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。现房屋所有权已转移登记至李某春名下，产权应归李某春所有。
