一、基本案情
1、原告诉称
2013年12月，金某磊诉称：2013年2月26日，经居间人经纪公司介绍，我与马某强、马某国、马某富、马某敏的父亲马某华签订房屋买卖合同，约定马某华将其位于北京市房山区燕山301号房屋出售给我，房价款人民币380000元，我于合同签订之日支付马某华定金某40000元，房屋过户当日支付全部房款。合同签订后，我于合同签订当日向马某华支付了定金某40000元。2013年3月初，马某华因病去世。马某华去世后，马某华的法定继承人之一即马某强通知我不同意出售房屋了，后经我及经纪公司多次催促，马某强仍然拒绝办理诉争房屋的权属转移登记手续。
我认为，我与马某华签订的房屋买卖合同合法有效，我已经按照约定支付了定金某，因为马某华已去世，马某强、马某国、马某富、马某敏作为马某华的法定继承人，应当继续履行合同，配合我办理房屋所有权转移登记手续，马某强、马某国、马某富、马某敏拒绝办理房屋权属登记手续的行为已构成违约，为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判令马某强、马某国、马某富、马某敏继续履行2013年2月26日我与马某华签订的房屋买卖合同，将位于北京市房山区燕山301号房屋的所有权转移登记至我名下;诉讼费由马某强、马某国、马某富、马某敏承担。
2、被告辩称
马某强辩称：金某磊诉称与马某华达成了购房协议，而当时我的父亲马某华已经没有语言表达能力了，生病在家，基本没有民事行为能力。从上次开庭中介的证言和马某国、马某富、马某敏的陈述看，整个过程都是马某敏联系并代签的，并没有反映出马某华的真实意思，因此我们认为这个行为是他人行为，并非马某华的真实意思表示。我们认为如果他人与金某磊签订了购房合同，应由签合同的人负相应的履行责任，承担相应的后果，因此我们认为这份合同是无效合同。金某磊说向马某华支付了定金某40000元，我们也不知道这40000元支付给了谁。综上，我们不同意金某磊的诉讼请求。
马某国、马某富、马某敏辩称：我们是在马某华的授意下出售该房屋的，出售房屋时马某华本人神志清醒，并按有手印。房屋的价格都是马某华给我们一个底线，房屋价格380000元也是马某华同意的。现我们同意金某磊的诉讼请求，同意协助办理房屋过户手续，但不同意承担本案诉讼费。
二、法院查明
马某华(出卖人、甲方)与金某磊(买受人、乙方)及房地产经纪公司(居间方、丙方)于2013年2月26日签订北京市存量房屋买卖合同，约定金某磊以380000元的价格购买马某华所有的位于北京市房山区燕山301号房屋。经买卖双方同意，房屋交付前，居间方于过户当日暂时保存出卖方人民币10000元，做为出卖人的未交房押金某。房屋交付后，出卖人按合同约定将该房产所涉及的相关费用结清及该房产的相关事宜办理完毕之日，未交房押金某如数退还责任方。
本合同签订之日，买受人交纳购房定金某40000元，暂交居间方保存，届时出卖人将该房的房产证原件、购房合同或同等金某额的定金某交于居间方保存。买受人于过户当日支付全部房款。已付定金某扣除相关费用后，剩余部分充抵购房款。买卖双方协商一致，于2013年2月27日开始办理该房产的相关交易手续。当事人双方同意自合同签订之日起至买方购房资格审批通过日且该房产原产权单位上市审批通过后三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在收到全部房款后三日内将该房屋交付给买受人。三方还对相关事宜进行了具体约定。
签订合同后，金某磊将40000元定金某交付房地产公司保存，房地产经纪公司给金某磊出具了收条。庭审中，金某磊坚持要求马某强、马某国、马某富、马某敏履行马某华签订的房屋买卖合同，并同意一次性支付给马某强、马某国、马某富、马某敏剩余房款340000元。
查，马某华的父亲于1974年3月25日去世，其母于1957年2月去世。马某华与其前妻婚后育有长子马某国，次子马某富，三子马某强，女马某敏四个子女。其前妻于1972年去世。1990年5月30日，马某华与单美玲登记结婚，后因感情不和提出离婚，经法院于2009年11月18日作出判决：马某华与单美玲离婚，坐落于北京市房山区燕山301号房屋一套由马某华租住。
另查，2010年5月18日，马某华与中国石化集团北京燕山石油化工有限公司签订内部公有住房买卖合同，购买了中国石化集团北京燕山石油化工有限公司所有的坐落于北京市房山区燕山301号房屋。马某华于2013年2月28日因病去世。
诉讼中，马某强申请对马某华在2013年2月26日所签合同时是否有行为能力进行鉴定，经法大法庭科学技术鉴定研究所出具意见：根据现有材料，无法对被鉴定人马某华2013年2月的精神状态做出精神医学诊断，故无法对其2013年2月26日签订合同时的民事行为能力进行明确判断。
三、法院判决
1、一审判决
马某强、马某国、马某富、马某敏继续履行马某华与金某磊签订的北京市存量房屋买卖合同，将房屋过户至金某磊名下。金某磊于过户当日向马某强、马某国、马某富、马某敏支付剩余房款三十四万元。
2、二审判决
1)撤销一审法院民事判决;
2)驳回金某磊的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。马某强以马某华在签订房屋的买卖合同时无民事行为能力为由，主张马某华与金某磊签订的房屋买卖合同无效。但从在案证据看，鉴定机构经鉴定后认为现无法对马某华签订合同时的民事行为能力进行明确判断，马某强亦未提交充足的证据证明其主张，且综合马某华签订合同后、于2013年2月27日入院时，医院病历载明马某华神志清楚、精神差、问话能理解等情况看，马某强的该主张依据不足，法院不予采纳。故马某华与金某磊签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。
马某华在履行合同过程中死亡，马某强、马某国、马某富、马某敏作为马某华的继承人应继续依约履行合同。现金某磊起诉要求马某强、马某国、马某富、马某敏协助其办理房屋的所有权变更登记手续，将房屋产权登记至金某磊名下，并同意在办理过户手续时一次性给付马某强、马某国、马某富、马某敏剩余购房款340000元。但应当指出，房屋虽登记在马某华名下，但该房屋属于央产房，按照相应央产房的管理规定及双方合同约定，房屋上市交易前，应先办理上市审批手续。现双方均认可尚未办理房屋的上市审批手续，且目前亦无证据证明原产权单位对房屋的上市交易表示同意。故在此情况下，直接判决将房屋所有权转移登记至金某磊名下存在不妥。
