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买房后还没来得及办理过户，房屋就被法院查封，购房者能否凭借合法的购房行为阻止执行？这起案例中，法院的判决为我们揭晓了答案。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告赵琳向法院提出诉讼请求：
停止对一号房屋的执行；
诉讼费由甲公司承担。
赵琳称，她在房屋被查封前购买了一号房屋，按约定支付购房款后实际占有该房屋，后来因为乙公司的原因无法办理网签及所有权转移登记。现在她们全家在京没有其他住房，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，享有排除执行的权利。
（二）被告的抗辩主张
甲公司辩称，不同意赵琳的诉讼请求。理由如下：
没有充分证据证明一号房屋的买卖合同是在查封前订立的；
赵琳没有占有一号房屋，在执行异议中曾承认房屋处于毛坯、空置状态；
赵琳提交的起诉状、现房买卖合同都显示她在京另有住所，没有证据证明一号房屋是其唯一住房；
付款证据表明收款方是丙公司，不是乙公司，无法证明已经按约定支付了房款；
赵琳提起本案诉讼已经超过时效期间，应当裁定驳回起诉。
（三）第三人的陈述
第三人乙公司、丁公司、张伟在庭前谈话中共同表示，同意赵琳的全部诉讼请求及事实理由。
（四）法院查明的关键事实
与执行程序有关的事实：就戊公司与乙公司的债务重组合同、抵押合同，以及与丁公司、张伟的保证合同事宜，北京市长安公证处出具了相关《公证书》。因当事人未按期履行还款义务，公证处出具《执行证书》。戊公司申请强制执行，法院于 2019 年 8 月立案。2022 年 10 月，法院查封了乙公司名下的一号房屋。2024 年 2 月，法院裁定变更甲公司为申请执行人。2024 年 7 月，赵琳对查封措施提出异议，法院作出执行异议裁定，驳回其异议请求，赵琳不服提起诉讼。
与执行异议有关的事实：
合同签订与履行：2021 年 7 月 15 日，赵琳与乙公司签订《商品房认购书》及《北京市商品房现房买卖合同》，约定总房价款 1660640 元，当月 16 日支付首付款 90 万元，网签后 15 日内贷款付清尾款 760640 元。7 月 17 日，赵琳通过银行账户向丙公司付款 90 万元，乙公司出具《房款收据》，并于 2024 年 8 月出具《证明》，载明委托丙公司收取 90 万元购房款。合同签订后未完成网签手续，赵琳称因乙公司将房屋为其他公司设定抵押登记导致无法办理网签，剩余房款因无法贷款未支付。
房屋占有情况：经法院现场勘验，房屋未装修，但有基本生活设施且有使用痕迹。赵琳提交的相关证据显示其全家名下在京无其他住房，甲公司对此予以认可。赵琳称房屋主要供家人偶尔居住。
诉讼时效相关事实：2024 年 7 月 30 日法院作出执行异议裁定，8 月 9 日向赵琳电子送达，8 月 22 日赵琳委托诉讼代理人首次通过在线服务平台提交起诉材料，后经补充材料，9 月 3 日现场立案，9 月 23 日正式立案。
二、案件分析
（一）争议焦点
赵琳提起本案诉讼是否超过法定时效期间？
赵琳的购房行为是否真实存在，是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，能否排除对一号房屋的执行？
（二）法律分析
诉讼时效问题：根据相关法律规定，案外人不服执行异议裁定，应在收到裁定之日起十五日内提起诉讼。赵琳于 2024 年 8 月 9 日收到裁定，8 月 22 日通过在线服务平台提交起诉材料，在法定期间内。立案审查及补充材料的时间不应计入法定期间，故其提起诉讼未超过时效。
购房行为真实性及排除执行的条件：
查封前签订合同：赵琳与乙公司在 2021 年 7 月 15 日签订合同，房屋于 2022 年 10 月被查封，合同签订在查封前。
支付房款情况：赵琳支付了 90 万元首付款，占总房款的比例超过 50%，且有银行转账记录、乙公司的收据及证明等证实，虽收款方为丙公司，但有委托收款的相关证明，可认定已按约支付部分房款。
唯一住房及居住目的：赵琳全家在京无其他住房，房屋内有基本生活设施且有使用痕迹，购买房屋系为居住，符合以居住为目的的条件。
未办理过户原因：因乙公司将房屋设定抵押导致无法办理网签及过户，非因赵琳自身原因。综上，赵琳的情况符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，有权排除执行。
三、裁判结果
法院判决：
停止对位于一号房屋的执行。
四、案件启示
（一）购房时要注重合同签订与履行证据的留存
在购买房屋过程中，要及时签订合法有效的书面买卖合同，保留好付款凭证、收款收据、委托收款证明等相关证据，以证明购房行为的真实性和房款支付情况，为可能出现的纠纷提供有力依据。
（二）关注房屋产权状况，及时办理过户手续
购房前要了解房屋的产权状况，是否存在抵押、查封等权利限制。在签订合同后，要积极催促卖方办理网签及所有权转移登记手续，如发现卖方拖延或存在阻碍过户的情况，应及时采取措施维护自身权益。
（三）清楚执行异议的相关法律规定
当所购房屋面临被执行的情况时，要了解《执行异议和复议规定》等相关法律中关于排除执行的条件，如在查封前签订合同、支付一定比例房款、系唯一住房等，判断自身是否符合条件，及时提出执行异议和诉讼。
（四）注意诉讼时效，及时主张权利
在收到执行异议裁定后，要在法定的十五日内提起诉讼，避免因超过时效而丧失维权机会。在提交起诉材料时，可通过线上等便捷方式提交，并注意保留相关提交证据，以证明在法定期限内主张了权利。
若遇到类似的房屋执行异议纠纷，建议及时咨询专业律师，依据相关法律规定和自身实际情况，采取合理有效的维权措施。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
