（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
周建国（已故）与妻子生前在北京市某村拥有一号宅院，宅基地登记在其名下。2003年9月26日，周建国与其表弟郑国强签订《买卖房屋草契》，将宅院内北房4间以2.5万元价格出售给郑国强。签约时，郑国强为该村农业户口村民，双方有中证人见证，房款当场结清。
此后，郑国强长期占有使用该宅院，并于2009年将原有房屋拆除，翻建为北房7间、南房7间。2019年，该村启动棚改拆迁，郑国强以其女儿名义与拆迁单位签订协议，取得全部安置房及补偿款。
2023年周建国去世后，其独生女周文静作为唯一继承人提起诉讼，请求法院确认2003年《买卖房屋草契》无效，理由包括：
郑国强当时已在同村另有一处宅基地，违反“一户一宅”规定；
受让后其宅基地总面积超标；
未办理宅基地使用权变更审批手续。
周文静认为，上述行为违反法律强制性规定，合同应属无效。
郑国强辩称：自己是本村集体经济组织成员，购房合法有效；双方二十多年来无争议，且已实际翻建房屋、完成拆迁，合同应受保护。
二、裁判结果
驳回原告周文静的全部诉讼请求。
法院认定：2003年签订的《买卖房屋草契》系双方真实意思表示，买受人具备本村农业户口身份，合同合法有效。
三、法院说理
本案适用2003年当时的法律，而非《民法典》
根据《最高人民法院关于民法典时间效力的规定》，合同效力应依据签约时有效的《合同法》及土地管理法规判断。
“一户一宅”属于管理性规定，不导致合同无效
《土地管理法》第六十二条关于“一户一宅”“面积限制”“审批程序”的规定，属于行政管理范畴，旨在规范宅基地申请与分配，并非民事合同效力的判断标准。违反该规定可能面临行政处罚，但不必然导致买卖合同无效。
买受人系本村集体经济组织成员，具备购房主体资格
宅基地使用权具有身份属性，仅限本集体经济组织成员享有。郑国强签约时为该村农业户口，有权购买本村宅基地上房屋，符合政策精神和司法实践。
合同履行已逾二十年，形成稳定财产秩序
自2003年签约至2023年起诉，长达20年间，出卖人及其家属从未提出异议，买受人已翻建房屋并完成拆迁安置。若此时否定合同效力，将严重破坏交易安全与社会秩序。
未办理变更登记不影响合同效力
宅基地使用权变更登记缺失，属于履行瑕疵，可通过补办程序解决，不构成合同无效的法定事由。
四、律师提示
本村村民之间买卖宅基地房屋，一般认定为有效
只要买受人签约时具有本村农业户口，即使存在“一户多宅”或面积超标，法院通常仍认定合同有效。这是北京地区多年来的统一裁判尺度。
“一户一宅”不是合同无效的“尚方宝剑”
很多继承人误以为只要对方“已有宅基地”，买卖就无效。但司法实践明确：该条款是行政管理规则，不能直接用于否定民事合同效力。
长期占有+翻建+拆迁=合同效力高度稳固
若买受人已实际居住多年、翻建房屋、甚至完成拆迁安置，法院几乎不会支持原权利人或继承人主张合同无效。此时维权难度极大。
非本村村民购房风险极高，可能被认定无效
本案有效，关键在于买受人是本村农业户口。若买方为城镇居民或外村村民，合同极可能被认定无效，务必谨慎！
继承人不能“翻旧账”推翻已履行多年的交易
父母生前自愿售房，子女事后以“不知情”“损害继承权”为由起诉，法院通常不予支持。家庭内部处分财产，应尊重历史事实。
本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在提醒：农村房屋买卖看似简单，实则法律关系复杂。是否本村户口、是否长期占有、是否完成拆迁，都是决定合同命运的关键因素。无论是出卖人、买受人还是继承人，都应在专业律师指导下评估风险，避免因“想当然”而错失权益或陷入败诉困境。
