房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。
一、案情介绍
原告张磊诉至法院，核心诉求：1. 确认李慧（张磊继母）与王丽签订的《房屋买卖定金合同》《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；2. 判令李慧、王丽、赵刚协助将三号房屋产权恢复至李慧名下。
1. 人物与房屋背景
张磊的父亲张建国与李慧系夫妻，育有两子（张磊、张伟）。张建国于 1997 年去世，无遗嘱。2009 年，李慧因老宅基地拆迁，从甲房地产公司购得三号房屋（安置房），2020 年 3 月取得三号房屋产权（单独所有）；同年 5 月，李慧与赵刚签订《按份共有协议》，约定赵刚占 1% 份额（实为帮赵刚落户，赵刚无实际产权），房屋登记为李慧 99%、赵刚 1%。
2. 争议起因
2021 年 5 月，李慧经乙中介公司居间，与王丽签订房屋买卖合同，约定以 225 万元出售三号房屋，王丽当日付定金 10 万元，后分两笔付清全款（2021 年 5 月付 90 万元、7 月付 125 万元），7 月王丽取得三号房屋产权。
张磊主张：三号房屋是张建国与李慧的夫妻共同财产，含张建国遗产份额，李慧未经其同意与王丽恶意串通低价卖房，侵犯其继承权，故诉请确认合同无效并恢复登记。
3. 各方抗辩
李慧：三号房屋是其 2009 年单独购买的安置房，非夫妻共同财产；张磊起诉距张建国去世已 26 年，超最长诉讼时效，应驳回。
王丽：合同合法有效，已全款购房并过户，是善意第三人；此前另案（占有物返还纠纷）已认定买卖有效，张磊与李慧的争议与己无关。
赵刚（未到庭）：认可 1% 份额仅为落户，无实际产权，知悉房屋买卖事宜。
张伟（张磊弟弟）：张磊知晓房屋出售事宜（微信沟通过价格、腾房），王丽已全款支付，张磊应腾房。
4. 关键证据
张伟提交的微信聊天记录显示：2021 年 4-5 月，张伟多次告知张磊三号房屋挂牌、议价（225 万元成交）、收定金等事宜，张磊回复 “卖就卖吧”“租房我自己找，你给三个月房租就行”，未提出产权异议。
二、裁判结果
驳回原告张磊的全部诉讼请求。
三、法院说理
举证责任分配
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，张磊主张 “李慧与王丽恶意串通”，需承担举证责任，证明双方存在通谋损害其利益的行为，否则应承担不利后果。
合同效力的核心认定
合同形式合法：案涉三份合同意思表示明确，李慧（99% 份额）、王丽签字确认，赵刚（1% 份额）虽未签字，但明确表示知悉买卖且无实际产权，不存在 “无权处分导致合同无效” 的情形。
交易无恶意：王丽通过正规中介购房，225 万元交易价符合当时市场行情，且已全款支付并过户，无证据证明其知晓 “所谓产权争议”，符合善意第三人要件。
张磊知情无异议：微信聊天记录显示，张磊对房屋出售、价格、腾房安排均知情，未在交易期间提出产权主张，进一步佐证 “恶意串通” 无事实依据。
产权属性与时效问题
三号房屋系 2009 年张建国去世后，李慧单独购买的安置房，无证据证明使用张建国遗产出资，故不属于夫妻共同财产；张磊主张 “继承权纠纷”，但未证明其权利在 20 年内被侵犯，且房屋产权已明确归李慧，时效抗辩亦能成立。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
