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在商品房交易中，购房者最担心的莫过于 “交了钱却拿不到房本”。近日，北京市通州区人民法院审理的一起商品房预售合同纠纷案件中，购房者全款购房后，因开发商未办理初始登记、未涤除抵押等问题迟迟无法过户，最终法院判决开发商协助过户并赔偿违约金。本文结合案件细节，解析购房者如何维护 “住有所居” 的合法权益。
一、案情梳理
1. 购房签约与付款履行
2019 年 7 月 24 日，张明（原告，化名）与甲开发公司（原北京某房地产开发有限公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定购买 “一号房屋”（通州区），房屋总价 336.6762 万元。合同约定：甲开发公司应于 2020 年 10 月 30 日前交房，交房后 910 日内协助办理不动产权证；如逾期交房，按日支付总房款万分之一的违约金。
签约后，张明依约履行义务：2019 年 7 月支付首付款 118.4929 万元，2019 年 8 月通过银行贷款支付剩余 219 万元，甲开发公司确认收到全部购房款并开具发票。2021 年 8 月 5 日，甲开发公司向张明交付房屋，但未按约定办理后续产权登记手续。
2. 纠纷引发：过户遇阻与违约金拖欠
交房当日，张明与甲开发公司签订《和解协议》，确认甲开发公司逾期交房，承诺于 2021 年 12 月 31 日前支付违约金 52859 元。但到期后，甲开发公司不仅未支付违约金，还以 “房屋存在抵押”“未办理初始登记” 为由，拒绝协助张明办理过户。
经查，“一号房屋” 所在项目曾于 2017 年抵押给乙信托公司（原某有限责任公司），2021 年乙信托公司将债权及抵押权转让给丙资产管理公司（原某资产管理有限公司），2022 年 8 月 “一号房屋” 被再次办理抵押登记。张明多次与甲开发公司、乙信托公司、丙资产管理公司协商过户事宜无果，遂起诉维权。
3. 关键事实查明
张明已支付全部购房款 336.6762 万元，缴纳契税 3.088772 万元，实际占有使用 “一号房屋” 至今。
甲开发公司认可逾期交房事实及 52859 元违约金约定，但以 “需先办理初始登记、涤除抵押” 为由拖延过户。
乙信托公司虽为登记抵押权人，但已将债权转让给丙资产管理公司；“一号房屋” 的抵押系甲开发公司融资设定，抵押权人已书面同意甲开发公司销售抵押房屋。
二、案件分析
本案的核心争议在于甲开发公司是否应协助过户并承担违约责任，法院最终支持我方（张明方）诉求，核心逻辑如下：
1. 预售合同合法有效，甲开发公司应全面履行义务
根据《民法典》第四百六十五条，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中：
张明与甲开发公司签订的《预售合同》系双方真实意思表示，且抵押权人乙信托公司已书面同意销售抵押房屋，合同未违反法律强制性规定，合法有效。
张明已支付全部购房款并实际收房，履行了合同主要义务；甲开发公司作为出卖人，协助办理过户、支付违约金是其法定及约定义务，不得以 “抵押未涤除” 等理由拒绝履行。
2. 张明作为商品房消费者，权利应优先保护
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其房屋交付请求权优先于抵押权。” 本案中：
张明购买 “一号房屋” 系用于居住，符合 “商品房消费者” 的认定标准；
已支付全部购房款并实际占有房屋，其生存权优先于抵押权人的担保物权，甲开发公司及抵押权人不得以抵押为由阻碍过户。
3. 甲开发公司逾期交房违约事实清楚，应承担赔偿责任
《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务应承担违约责任。本案中：
甲开发公司未按《和解协议》约定支付 52859 元违约金，构成二次违约；
其主张 “违约金利息标准过高” 无法律依据，法院根据公平原则，判定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息，合理合法。
4. 乙信托公司、丙资产管理公司不承担直接责任
根据合同相对性原则，《预售合同》的签约主体为张明与甲开发公司，乙信托公司、丙资产管理公司并非合同当事人，仅为抵押权人。虽抵押权未涤除，但因张明的消费者权利优先，二公司无需直接协助过户，相关抵押涤除义务应由甲开发公司承担。
三、裁判结果
法院依照《民法典》第三百九十四条、第四百零六条、第五百七十七条等规定，判决如下：
甲开发公司于判决生效后七日内，协助张明办理 “一号房屋” 的权属转移登记手续，将房屋过户至张明名下；
甲开发公司于判决生效后七日内，支付张明逾期交房违约金 52859 元及利息（以 52859 元为基数，自 2022 年 1 月 1 日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；
甲开发公司于判决生效后七日内，返还张明代办费 680.63 元；
驳回张明的其他诉讼请求。
四、案件启示
结合本案裁判要点，为购房者提供三点核心维权建议：
1. 签约时明确产权登记义务，细化违约条款
签订购房合同时，需明确约定开发商办理初始登记、协助过户的具体时限，以及逾期过户的违约责任（如按日支付违约金）；对于房屋抵押情况，要求开发商提供抵押权人 “同意销售” 的书面证明，避免因抵押问题阻碍过户。
2. 付款后留存完整证据，及时主张权利
支付购房款时，通过银行转账并备注 “购房款”，留存发票、收据、贷款放款凭证等，证明已履行付款义务；
收房后定期催告开发商办理过户，留存催告函、聊天记录等证据，避免因 “逾期未主张” 丧失胜诉权；
如开发商违约，及时签订书面和解协议，明确违约金金额及支付时间，避免口头约定无据可依。
3. 善用 “商品房消费者优先权”，突破抵押障碍
若购买的房屋存在抵押，购房者可依据《商品房消费者权利保护问题的批复》主张权利：只要符合 “以居住为目的、已支付全部或大部分价款、实际占有房屋” 三个条件，消费者权利优先于抵押权，开发商需负责涤除抵押并协助过户。
本案的判决充分体现了法律对商品房消费者生存权的优先保护，也警示开发商：切勿以 “抵押”“未办大证” 等为由拖延履行义务，否则需承担过户、赔偿的双重责任。购房者在交易中需保持警惕，用法律武器守护权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
