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在家庭房产赠与纠纷中，“婚前财产转化” 和 “是否知情同意” 往往是案件的核心争议点。近日，北京市怀柔区法院审理了一起继母起诉确认父亲赠与女儿房屋无效的案件，最终因房屋属父亲婚前财产且继母对赠与知情，判决驳回继母的诉讼请求。我将结合案件细节解析维权关键。
一、案情梳理
1. 当事人关系
原告：李桂英（继母）
被告：张莉（女儿，胜诉方）
已故：张建国（李桂英丈夫，张莉父亲）
2. 核心事实脉络
（1）婚姻与房产背景
2012 年 5 月，张建国与李桂英再婚（双方均系再婚），张莉系张建国与前妻之女，随母亲生活但户口与张建国在一起。
2003 年 10 月，张建国因婚前房屋拆迁获得补偿款 72.99 万元；2011 年 10 月，用该补偿款购买二号房屋（56.86㎡）；2013 年 8 月，张建国以 185 万元出售二号房屋，同年 9 月用售房款 140 万元购买一号房屋（93.61㎡），房屋登记在张建国名下。
（2）赠与过户与赡养履行
2016 年 9 月 23 日，张建国与张莉签订《房屋赠与协议书》，将一号房屋无偿赠与张莉，当日办理过户登记（张莉单独所有），张莉承担税费并办理物业、供暖交接。
此后，张建国、李桂英及李桂英孙女共同居住一号房屋，张莉持续承担物业费、供暖费，为张建国购买生活用品、支付医药费，张建国去世后负责购买墓地及安葬事宜，完全履行赡养义务。
（3）纠纷爆发与起诉
2024 年 8 月张建国去世后，李桂英以 “一号房屋系夫妻共同财产，张建国擅自赠与且自己不知情” 为由起诉，要求确认赠与协议无效。张建国在诉前曾称 “赠与未经李桂英同意”，但张莉抗辩称：一号房屋是父亲婚前财产转化，李桂英对赠与知情，且父亲态度转变系家庭矛盾所致。
二、案件分析
我们围绕 “房屋权属”“赠与知情与否” 两大焦点展开论证，结合证据与法律击碎对方主张：
1. 一号房屋系张建国婚前个人财产，非夫妻共同财产
根据《婚姻法》第十八条 “一方的婚前财产为个人财产”，本案证据链清晰证明：
资金来源闭环：银行流水显示，2013 年 8 月张建国出售婚前财产二号房屋得 185 万元，同年 9 月至 12 月分 5 笔支付一号房屋购房款 140 万元，售房款足以覆盖购房款，资金流向明确；
李桂英出资无证据：李桂英主张 “出资 30 万元”，仅提交案外人（其孙子）取款记录，无借条、转账凭证或张建国收款证明，且称 “现金存家中” 无任何佐证，法院对其出资主张不予采信；
婚前财产形态转化：一号房屋是张建国婚前拆迁补偿款经 “购房 - 售房 - 再购房” 转化而来，财产性质未因再婚改变，仍属其个人财产，有权自行处分。
2. 李桂英对赠与行为知情且同意，无 “擅自处分” 情形
结合日常逻辑与证据，可认定李桂英知晓赠与事实：
居住证办理佐证：2022 年 5 月，李桂英孙女办理北京居住证时，需一号房屋产权证明，张莉向其提供房产证扫描件并出具居住证明。李桂英与孙女同住，且孙女办理手续需其配合，不可能对产权人是张莉不知情；
长期居住无异议：2016 年赠与至 2024 年起诉长达 8 年，李桂英若认为房屋是夫妻共同财产，却从未主张产权或提出异议，明显不符合常理；
张建国态度转变不可信：张建国 2024 年 3 月曾出具《授权委托书》，全权委托张莉处理财产及身后事，7 月突然改口称 “赠与未经李桂英同意”，结合李桂英自认 “2024 年 5 月后张莉不再照顾父亲”，可证实父亲态度转变系家庭矛盾引发，非真实意思表示。
3. 赠与协议合法有效，已履行完毕且无撤销情形
根据《合同法》规定，赠与财产已过户且无 “欺诈、胁迫” 等可撤销情形，协议合法有效：
张建国赠与系真实意思表示，协议内容不违反法律规定；
张莉已取得不动产权证并履行赡养义务，赠与行为已完成，不存在法定无效或撤销事由。
三、裁判结果
法院经审理认为，一号房屋系张建国婚前个人财产，李桂英对赠与知情且无证据证明出资，赠与协议合法有效。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条等规定，判决如下：
驳回原告李桂英的全部诉讼请求。
四、案件启示：婚前财产赠与的 3 个法律要点
1. 婚前财产转化需保留完整资金链证据
若用婚前财产（如拆迁款、售房款）再购房，务必保留：
婚前财产来源凭证（拆迁协议、原房屋买卖合同）；
售房款银行流水、购房款支付记录，证明资金 “从婚前财产到新房” 的完整流向，避免因再婚被主张为共同财产。
2. 房屋赠与需及时过户，留存赡养证据
赠与房屋应尽快办理过户登记，完成物权转移，避免 “口说无凭” 或赠与人反悔；
受赠人（尤其子女）需保留履行赡养义务的证据（医药费票据、物业费转账、生活用品购买记录），佐证赠与的合理性与合法性。
3. 主张 “不知情” 需符合日常逻辑，避免举证不能
若配偶主张对财产处分 “不知情”，需结合居住情况、家庭事务参与度等综合判断：
同住房屋的产权变更、孙辈需产权证明办理手续等情形，均可推定 “知情”；
长期未提出异议的，法院通常不采信 “不知情” 主张，需承担举证不能的后果。
律师提醒
再婚家庭的财产处分需更加注重证据留存，婚前财产的界定、赠与协议的签订、履行过程的记录，都可能成为日后纠纷的关键。建议在重大财产处分前咨询律师，规范流程并固定证据，既能保障自身权益，也能减少家庭矛盾。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
