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在商品房买卖中，“已购房屋被抵押” 是购房者的噩梦。近日，北京市朝阳区法院审理了一起商品房买卖合同纠纷，购房者陈明因开发商未过户且房屋存在抵押起诉，最终凭借 “商品房消费者优先权” 胜诉。我将为大家解析维权关键。
一、案情梳理
1. 当事人关系
原告：陈明（购房者）
被告：甲公司（房地产开发商）
第三人：乙公司（抵押权人）
2. 核心事实脉络
（1）购房协议签订与付款
2019 年 6 月 15 日，陈明与甲公司签订《购房意向协议书》，约定购买朝阳区一号房屋（建筑面积 275.09㎡），原价 3301.08 万元，优惠后总价 3103.02 万元。协议明确付款时间及房屋基本信息，具备商品房买卖合同核心条款。
陈明按约付款：2019 年 6 月至 9 月分 5 笔支付全款 3103.02 万元，其中后 3 笔支付至甲公司在乙公司监管的民生银行账户，甲公司认可付款无违约。
（2）房屋抵押与查封困境
2016 年 11 月，乙公司就甲公司开发项目设立 38 亿元抵押权，2019 年 5 月将一号房屋纳入抵押范围。后因甲公司债务问题，一号房屋被多家法院查封。
陈明多次提出执行异议，2023 年 7 月至 10 月，北京三中院先后作出 4 份裁定，均中止对一号房屋的执行及对应土地使用权的执行。
（3）维权起诉
陈明具备北京购房资格，因乙公司拒不注销抵押、甲公司无法办理过户，遂起诉要求：1. 甲公司交付房屋；2. 乙公司注销抵押；3. 甲公司协助过户。
二、案件分析
我们围绕 “消费者优先权”“合同效力” 展开核心论证，紧扣法律规定抗辩：
1. 《购房意向协议书》视为合法有效的商品房买卖合同
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“认购协议具备商品房买卖合同主要内容，且出卖人收受购房款的，视为商品房买卖合同。” 本案中：
协议明确房屋位置、面积、价款、付款方式等核心条款；
陈明已支付全款 3103.02 万元，甲公司全额收受，符合 “视为买卖合同” 的法定条件，双方存在合法买卖关系。
2. 陈明属于 “商品房消费者”，权利优先于 抵押权
依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条：“商品房消费者以居住为目的购屋并付全款，其交付请求权优先于抵押权、工程款优先权。” 本案中：
陈明购房用于居住，且无证据证明其存在投资目的；
已支付全部购房款，部分款项进入乙公司监管账户，属善意付款；
乙公司虽主张 “抵押在先、销售未获同意”，但消费者生存权优先于金融债权，抵押权不得对抗陈明的过户请求。
3. 乙公司 “补交房款” 的抗辩无法律依据
乙公司主张 “陈明付款逾期应补款 198 万元”“需再付 1241 万元才能注销抵押”，均不成立：
甲公司明确认可陈明付款系双方协商结果，无违约行为，优惠价 3103.02 万元有效；
陈明已按协议支付全款，乙公司无权额外主张款项，注销抵押是其义务而非 “对价交换”。
三、裁判结果
法院经审理支持陈明核心诉求，判决如下：
第三人乙公司于本判决生效之日起 7 日内，注销对朝阳区一号房屋的抵押登记；
被告甲公司于乙公司履行上述义务之日起 7 日内，协助原告陈明将朝阳区一号房屋转移登记至陈明名下；
四、案件启示：购房遇抵押？掌握 3 个维权关键点
1. 签认购协议时务必明确 “核心条款”
购房时若签订认购、意向协议，需包含房屋位置、面积、单价、总价、付款方式、过户时间等内容，避免因条款不全无法认定为正式买卖合同。
2. 付款优先进入 “监管账户”，留存完整凭证
尽量将购房款支付至开发商在抵押权人或政府监管的账户，降低 “资金被挪用” 风险；
保留银行流水、发票、收据等全部付款凭证，证明 “已付全款” 的事实。
3. 遇查封及时提执行异议，善用 “消费者优先权”
房屋被查封后，应在 15 日内提出执行异议，提交购房合同、付款凭证、购房资格证明等材料；
若抵押权人拒绝注销抵押，可依据 “消费者优先权” 直接起诉，无需等待开发商清偿债务。
律师提醒
购买期房或尾盘时，务必通过 “北京市不动产登记领域网上办事服务平台” 查询房屋抵押、查封状态；若发现房屋已抵押，要求开发商提供抵押权人 “同意销售声明”。遇纠纷时，及时委托律师固定证据，依托 “商品房消费者优先权” 规则维护生存权，切勿因 “抵押金额巨大” 放弃维权。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
