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债权人胜诉确认债务人 610 万元欠款后，发现债务人竟将房屋以 “不合理低价” 转让给他人，起诉要求撤销买卖合同，法院最终支持诉求！近日，北京市大兴区人民法院的判决，为 “债权人追债时撤销债务人逃债行为” 提供了典型指引。
一、案情梳理
1. 2022-2023 年：胜诉确认债权，却无财产可供执行
王芳（原告一，胜诉方）、刘伟（原告二，胜诉方，二人系夫妻）与赵强（被告一，化名）、案外人张健（化名）存在两笔民间借贷纠纷：
2023 年 2 月 23 日，北京二中院判决：赵强、张健偿还王芳借款本金 460 万元及利息，王芳对赵强名下 “一号房屋”拍卖款享有优先受偿权；
2023 年 2 月 27 日，北京二中院再判决：赵强、张健偿还刘伟借款本金 150 万元及利息。
两案合计确认赵强欠款 610 万元及利息，但进入执行阶段后，王芳、刘伟未执行到任何款项。查询财产时发现，赵强已将 “一号房屋” 转让。
2. 2022 年 4 月：赵强 “低价” 转房，实际交易存疑
2022 年 4 月，王芳、刘伟起诉赵强期间，赵强与孙磊（被告二，化名）的房屋交易细节浮出水面：
备案合同：4 月 26 日，二人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定 “一号房屋” 成交价 40 万元，当日过户至孙磊名下；
主张实际交易：赵强、孙磊称 “为避税签低价合同，实际成交价 130 万元”，提交 4 月 12 日《房屋买卖合同》及银行流水（孙磊分两笔向赵强转账 130 万元）；
资金流向异常：法院调取流水显示，孙磊转账的 130 万元中，90 万元来自案外人孙某，而孙某的 90 万元又来自张健；赵强收到 130 万元后，当日全额转给张健，用于偿还张健的银行贷款。
此外，2022 年 6 月 21 日，孙磊将 “一号房屋” 抵押给丙银行，最高债权 150 万元，抵押登记中明确 “禁止转让抵押财产”。
3. 2024 年：债权人起诉，主张撤销买卖合同
王芳、刘伟认为，赵强在欠付巨额债务时转让房屋，且交易价格明显不合理（40 万元远低于市场价值，130 万元资金实际闭环流转，并非真实购房款），损害其债权实现，遂起诉：
撤销赵强与孙磊 2022 年 4 月 26 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
判令房屋恢复登记至赵强名下，撤销抵押；
诉讼费、律师费由赵强、孙磊承担。
二、案件分析
1. 争议焦点
赵强与孙磊的房屋交易是否属于 “不合理低价转让”，是否损害债权人利益？
案涉房屋已设立抵押，能否恢复登记至赵强名下？
律师费等费用应由谁承担？
2. 胜诉关键：债务人以 “虚假交易” 逃债，符合撤销权法定条件
（1）案涉交易构成 “不合理低价转让”，损害债权人债权
法律依据：《民法典》第五百三十九条（债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，且受让人知道该情形的，债权人可撤销）。
事实推导：① 备案合同约定 40 万元，远低于 “一号房屋” 75.67㎡的合理市场价值，属于 “明显不合理低价”；② 赵强、孙磊主张的 130 万元 “实际房款”，资金源于张健、经孙某、孙磊流转后又回到张健账户，形成闭环，并非孙磊的真实购房出资，本质是 “虚假交易”；③ 交易发生时，赵强已拖欠王芳、刘伟巨额债务，转让房屋导致无财产可供执行，直接损害债权人债权实现，符合撤销权的适用条件。
（2）房屋已设立抵押且禁止转让，无法恢复登记
法律依据：《民法典》第四百零六条（抵押财产转让的，抵押权不受影响；当事人约定禁止转让且已登记的，转让行为受限制）。
事实推导：孙磊将房屋抵押给丙银行时，明确约定 “禁止转让” 并办理登记，该约定具有公示效力。即使买卖合同被撤销，因抵押未解除且禁止转让，房屋无法恢复登记至赵强名下，故法院对 “恢复登记” 诉求未予支持。
（3）律师费属于行使撤销权的必要费用，应由债务人承担
法律依据：《民法典》第五百四十条（债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担）。
事实推导：王芳、刘伟为行使撤销权支出律师费 5 万元，属于维护债权的必要合理费用，理应由债务人赵强承担；孙磊虽参与虚假交易，但无法律规定其需承担债权人的维权费用，故不承担律师费。
三、裁判结果
撤销被告赵强与被告孙磊于 2022 年 4 月 26 日签订的关于北京市大兴区 “一号房屋” 的《北京市存量房屋买卖合同》；
被告赵强于本判决生效之日起十日内，支付原告王芳、刘伟律师费 50000 元；
驳回原告王芳、刘伟的其他诉讼请求。
四、案件启示
1. 债权人（如王芳、刘伟）避坑：3 个关键动作
及时核查债务人财产，固定逃债证据：胜诉后若发现债务人无财产可供执行，需立即通过不动产登记中心、车管所等渠道查询其财产变动记录；发现异常转让行为时，重点收集 “交易价格、资金流向、当事人关联关系” 等证据，证明交易虚假性。
善用债权人撤销权，及时起诉维权：若债务人存在 “低价转让、无偿赠与” 等损害债权的行为，需在 “知道或应当知道撤销事由之日起 1 年内” 起诉（自行为发生之日起不超过 5 年），避免超过除斥期间丧失权利。
留存维权费用凭证，主张合理支出：行使撤销权时产生的律师费、诉讼费、保全费等，需留存合同、发票、转账记录等凭证，依据法律规定要求债务人承担。
2. 债务人（如赵强）警示：2 个 “不可为”
不可通过虚假交易转移财产逃债：以 “避税”“抵债” 等名义签订低价合同、虚构资金流水转移财产，不仅会被债权人撤销，还可能因 “拒不执行判决、裁定罪” 承担刑事责任。
不可忽视债权人撤销权，消极应诉：收到撤销权诉讼传票后，需如实陈述交易事实，提交真实交易证据；若无法证明交易合法性，需主动与债权人协商还款，避免合同被撤销后额外承担维权费用。
3. 受让人（如孙磊）提醒：核实交易真实性，规避法律风险
购买房屋时需核实出卖人债务情况，避免购买 “涉诉房屋”；
按真实交易价格签订合同并备案，切勿为避税签订 “阴阳合同”，否则可能因交易被撤销导致房财两空；
支付购房款时需从本人账户直接转入出卖人账户，留存付款凭证，避免资金经第三方流转引发 “虚假交易” 争议。
4. 核心提醒：债权维权需 “及时追踪 + 依法举证”
本案中王芳、刘伟胜诉的核心，在于 “及时发现财产转移线索 + 精准固定虚假交易证据”。债权人在追债过程中，需保持对债务人财产变动的敏感度，一旦发现异常行为，立即通过法律途径维权；同时注重证据链的完整性，才能有效行使撤销权，维护自身合法债权。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
