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想换套更方便的房子，却因自家房屋卖不掉无法履约，买方要承担多少违约金？北京顺义区一起案例中，法院将合同约定的 20% 违约金（84 万余元）调整为 30 万元（扣除定金后实际支付 20 万），为房屋买卖中违约金过高的调整提供了参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：钱明
被告：
孙浩
丙房地产经纪公司（居间方）
丁房地产咨询公司（保障服务方）
（二）事件经过
2023 年 3 月，孙浩想换一套位于北京市顺义区同一小区、位置更方便的房子，遂联系丙房地产经纪公司，该公司推荐了钱明名下的七号房屋。
2023 年 4 月 18 日，钱明与孙浩签订《北京市存量房屋买卖合同》（编号 XXX），约定孙浩以 423.9 万元价格购买七号房屋，其中房屋成交价 171 万元，家具家电等作价 252.9 万元；孙浩支付定金 10 万元；首笔首付款 210 万元于 2023 年 12 月 28 日前支付，第二笔首付款 188.9 万元于不动产权转移登记办理完毕前 3 个工作日支付；双方应于 2024 年 1 月 15 日前办理缴税手续，1 月 16 日前办理产权登记。
同日，三方签订《补充协议》，明确孙浩若拒绝购买房屋或逾期付款超 15 日，构成根本违约，需按房屋总价款的 20% 支付违约金（即 84.78 万元），已付款冲抵违约金。此外，钱明、孙浩还与丁房地产咨询公司签订《房屋交易保障服务合同》，由该公司提供交易保障服务。
合同签订后，孙浩支付了 10 万元定金，但因房地产市场低迷，其原有房屋未能在 2023 年 12 月 28 日前售出，无法按约支付首笔首付款，并告知钱明不再购买房屋。双方就违约金协商未果，钱明诉至法院，请求：1. 解除《房屋买卖合同》及《补充协议》；2. 判令孙浩支付违约金 84.78 万元；3. 诉讼费由孙浩承担。
孙浩辩称：签订合同时已告知丙房地产经纪公司需出售原有房屋才能购房，中介称 8 个多月足够卖房，但其房屋因市场原因未售出；根据北京市政策，京籍单身名下只能有一套住房，原有房屋未卖出无法购买七号房屋；合同解除后应退还 10 万元定金，责任在中介，自身无违约。
丙房地产经纪公司辩称：已履行全部居间义务，促成双方签订有效合同，合同无法履行系孙浩原因，中介无责任，且与本案非同一法律关系。
丁房地产咨询公司辩称：提供的是保障服务，合同无法继续履行系钱明与孙浩的原因，公司无强制履行权利，不应担责，与本案非同一法律关系。
庭审中，双方均同意解除合同。孙浩申请的证人（丙房地产经纪公司员工）证实：钱明知晓孙浩系换房，合同约定的 9 个月周期一般为换房周期，2023 年下半年市场低迷导致孙浩房屋未售出，中介未承诺房屋售出时间和价格。
（三）争议焦点
孙浩未按约支付房款是否构成违约？
钱明主张的 84.78 万元违约金是否合理？
10 万元定金应如何处理？
二、案件分析
（一）合同效力及违约认定
钱明与孙浩签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
孙浩未按约定时间支付首笔首付款，且明确表示不再购买房屋，虽系因原有房屋未售出，但合同中未约定 “房屋未售出可免除违约责任”，且钱明无义务无限期等待孙浩卖房，故孙浩的行为构成根本违约。
孙浩主张责任在中介，但中介已促成合同签订，未承诺房屋售出时间，市场风险应由孙浩自行承担，其抗辩理由不成立。
（二）违约金的调整
根据《补充协议》，孙浩根本违约需支付总房款 20% 的违约金（84.78 万元），但违约金应以弥补损失为主要目的，过分高于损失的可请求调整。
钱明称损失为房屋现价与原交易价的差额，但未提供证据证实具体损失数额；孙浩认为违约金过高，请求调整。
法院综合考虑合同签订时间、履行情况、市场行情、违约原因（市场低迷有一定影响）等因素，认为 84.78 万元违约金过高，酌情调整为 30 万元。
（三）定金的处理
孙浩已支付的 10 万元定金，根据《补充协议》“已付款冲抵违约金” 的约定，应从 30 万元违约金中扣除，故孙浩还需支付 20 万元。
三、裁判结果
法院判决：
原告钱明与被告孙浩 2023 年 3 月 18 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2024 年 3 月 27 日（孙浩收到起诉状之日）解除；
被告孙浩支付原告钱明违约金 20 万元（已扣除 10 万元定金），于本判决生效之日起七日内执行；
驳回原告钱明的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）换房交易需预留充足时间并评估风险
孙浩因原有房屋未及时售出导致违约，反映出换房时对市场风险预估不足。换房者应根据市场行情预留更长交易周期，或在合同中约定 “原有房屋未售出可解除合同且不承担违约责任” 的条款，降低违约风险。
（二）违约金约定并非绝对，过高可请求调整
本案中 20% 的违约金比例虽系合同约定，但法院结合实际情况进行了调整。购房者在签订合同时，对过高的违约金条款要谨慎，违约方也可在诉讼中举证违约金过高，请求法院合理调整。
（三）定金与违约金的抵扣规则要明确
合同中应明确定金与违约金的关系（如是否可以冲抵），避免纠纷。本案根据协议约定将定金冲抵违约金，减少了执行环节的麻烦。
（四）中介责任需在合同中细化
孙浩认为中介误导其相信能在 8 个月内卖房，但因未在合同中约定中介的相关承诺及责任，无法要求中介担责。购房者应将中介的口头承诺写入合同，明确中介未履行承诺时的责任。
（五）合同解除需确认时间及后续处理
双方均同意解除合同的，应明确解除时间（如收到解除通知或起诉状之日），并就已付款项（如定金、首付款）的处理作出约定，避免解除后仍有纠纷。
本案的判决平衡了买卖双方的利益，既维护了合同的严肃性，又体现了公平原则。购房者在交易中应增强风险意识，细化合同条款，遭遇违约时理性主张权利，避免因违约金过高难以得到支持。同时，市场行情变化不能成为免责理由，签约前需对自身履约能力有充分评估。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
