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在农村房屋交易中，非本村村民购买房屋多年后因无法翻建起诉确认合同无效，能否获得损失赔偿？北京一起案例给出明确答案：合同因违反宅基地管理规定无效后，卖方因主要过错需赔偿买方大部分经济损失，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵磊（购房者，非本村村民）
被告：孙强（房屋出卖人，本村村民）
（二）事件经过
1996 年 8 月 29 日，赵磊与孙强签订《买卖合同》，约定孙强将位于北京市顺义区某村的一号房屋（含北正房五间、西厢房三间）以 10100 元价格出售给赵磊，该村村委会在合同上盖章确认。合同签订后，赵磊支付购房款并入住，期间拆除西厢房翻建，加建东厢房及棚子，居住近 30 年。
2024 年，赵磊因一号房屋成危房申请翻建，村委会以其非本村村民为由拒绝。赵磊要求孙强配合办理翻建手续遭拒，遂起诉请求：1. 确认《买卖合同》无效；2. 判令孙强返还购房款 10100 元；3. 赔偿经济损失 100 万元；4. 诉讼费、鉴定费 5000 元由孙强承担。
孙强辩称：同意合同无效，但赵磊已居住 27 年，房屋成危房无返还必要，不同意返还购房款；损失赔偿无依据，且赵磊起诉有违诚信。
经评估，一号房屋所在宅基地区位补偿价 302146 元，房屋及附属物重置成新价 256443 元，总价值 558589 元。双方均认可评估结果，同意在本案中处理腾退事宜，收到款项后腾退。
（三）争议焦点
非本村村民签订的农村房屋买卖合同效力如何认定？
合同无效后，购房款是否应返还？
经济损失如何确定，过错责任如何划分？
二、案件分析
（一）合同无效的认定
根据《土地管理法》规定，农村宅基地属于集体所有，宅基地使用权仅限本村集体经济组织成员享有，禁止向非成员转让。本案中：
赵磊非一号房屋所在村集体经济组织成员，《买卖合同》涉及宅基地使用权转让，违反法律强制性规定；
双方均认可合同无效，法院依法确认《买卖合同》无效。
（二）合同无效的法律后果
合同无效后，应返还财产并根据过错赔偿损失：
财产返还：赵磊需腾退一号房屋，孙强应赔偿赵磊相应损失。但评估报告已包含房屋现有价值，远超原购房款，故法院不支持返还 10100 元购房款；
过错划分：孙强作为本村村民，明知宅基地不得向非成员转让仍出售房屋，负主要责任；赵磊明知自身非村民仍购买，负次要责任。
（三）经济损失的确定
损失赔偿需结合评估结果、过错程度及实际情况：
评估总价 558589 元反映房屋及宅基地的当前价值，但考虑近 30 年的市场变化、赵磊的翻建投入及无法居住的实际影响；
法院参考评估结果，结合双方过错（孙强主要责任、赵磊次要责任），酌情确定损失赔偿额为 89 万元。
三、裁判结果
法院判决：
确认原告赵磊与被告孙强于 1996 年 8 月 29 日签订的《买卖合同》无效；
被告孙强于本判决生效之日起七日内支付原告赵磊经济损失 89 万元；
原告赵磊于收到上述款项后九十日内将一号房屋及附属物腾退返还给被告孙强；
驳回原告赵磊的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）农村房屋交易的效力边界
非本村集体经济组织成员购买农村房屋的合同一律无效，不因村委会盖章、长期居住等因素改变；
交易时需明确：宅基地不得转让，仅房屋买卖也可能因涉及宅基地使用权而无效。
（二）合同无效后的责任承担
卖方因明知禁止转让仍出售，通常承担主要责任（70%-90%）；
买方因明知自身无资格仍购买，承担次要责任（10%-30%）；
损失赔偿以评估价值为基础，结合过错比例、居住年限、房屋增值等因素综合确定。
（三）购房者的风险防范
非本村村民切勿购买农村房屋，避免合同无效导致的腾退风险；
已购买者应保留购房合同、付款凭证、翻建证据等，为可能的损失赔偿提供依据；
遇房屋老化需翻建时，可与卖方协商以其名义申请，避免直接起诉导致合同无效。
（四）出卖人的注意事项
不得向非本村村民出售房屋，否则需承担主要赔偿责任；
合同履行多年后，若买方因客观原因（如无法翻建）起诉，法院可能不认定买方违反诚信原则。
本案明确了 “农村房屋买卖合同无效后的过错划分与损失赔偿规则”，警示非本村村民谨慎参与农村房屋交易，同时为合同无效后的纠纷处理提供了务实指引。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
