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在农村房屋交易中,买卖协议中同时约定房屋和宅基地使用权转让,该协议效力如何认定?其他家庭成员未明确同意,是否影响合同效力?北京一起案例给出明确答案:同一集体经济组织成员间的房屋买卖约定有效,但宅基地使用权转让约定因违反法律规定无效,为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
(一)当事人信息
原告:刘英、周明、周亮(刘英系周明、周亮之母,周明、周亮为周强的法定继承人)
被告:赵兰、孙伟、孙军(赵兰系孙伟、孙军之母)
(二)事件经过
刘英与周强(2014 年去世)系夫妻,周明、周亮为二人之子;赵兰与朱某(1998 年去世)系夫妻,孙伟、孙军为二人之子。原、被告均为北京市顺义区某镇某村村民。
朱某名下有位于该村东西大街 X 号的宅院(即三号房屋),集体土地建设用地使用证登记土地使用者为朱某,院内有正房五间、东西厢房各两间。
2001 年 3 月 24 日,在村委会见证下,刘英与孙伟签订《买卖房屋协议书》,约定赵兰将三号房屋(含正房五间、东西厢房各两间)以 2.6 万元价格出售给周强,宅基地使用权一并转让,价款一次付清。协议签订后,赵兰交付房屋,该房屋由刘英一方占有使用至今。
现刘英、周明、周亮起诉请求:1. 确认 2001 年 3 月 24 日《买卖房屋协议书》有效;2. 诉讼费由被告承担。
赵兰、孙伟辩称:想收回房屋,房本是刘英从村委会偷偷拿走的,当时卖房是为了还债,现在有条件了想买回。孙军辩称:卖房时不知情,也未同意,不认可合同效力。
(三)争议焦点
《买卖房屋协议书》中关于房屋买卖的约定是否有效?
协议中关于宅基地使用权一并转让的约定是否有效?
孙军未同意卖房,是否影响合同效力?
二、案件分析
(一)房屋买卖约定的效力认定
根据《民法典》相关规定,依法成立的合同,自成立时生效,但法律另有规定的除外。本案中:
刘英、周强与赵兰、孙伟均为三号房屋所在村集体经济组织成员,农村房屋在本村成员间转让不违反法律强制性规定;
协议签订时,赵兰作为朱某的配偶,在家庭需还债的情况下出售房屋,孙伟签字确认,且事后告知了孙军,虽孙军当时年幼,但多年来未提出异议,可视为对买卖行为的默认;
协议签订后,刘英一方已支付房款并实际占有使用房屋 20 余年,村委会亦出具证明认可该交易,房屋买卖约定系双方真实意思表示,合法有效。
(二)宅基地使用权转让约定的效力认定
《中华人民共和国土地管理法》规定,宅基地属于农民集体所有,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定身份相关联,不得单独转让。本案中:
《买卖房屋协议书》中 “宅基地使用权一并转让给张某 3 永久使用” 的约定,因宅基地使用权不能作为独立转让客体,违反了法律强制性规定;
农村房屋买卖中,“地随房走” 是指房屋所有权转让时,宅基地使用权随之转移给新的房屋所有权人,但这并不意味着宅基地使用权可以单独转让,协议中单独约定宅基地使用权转让的部分应属无效。
(三)孙军未同意的影响
朱某去世后,三号房屋作为其遗产,由赵兰、孙伟、孙军共同继承,但赵兰作为母亲,在家庭生活中对房屋具有一定的处分权,且卖房是为了偿还家庭债务,属于为家庭利益处分共有财产;
孙军虽称当时不知情,但协议签订后多年未提出异议,且房屋已实际交付给原告方使用,其事后的反对不能否定合同的效力;
同一集体经济组织成员间的房屋买卖,不宜因部分家庭成员未明确同意而否定合同整体效力,否则将影响交易稳定性。
三、裁判结果
法院判决:
确认 2001 年 3 月 24 日签订的《买卖房屋协议书》中有关房屋买卖的约定有效;
驳回原告刘英、周明、周亮的其他诉讼请求。
四、案件启示
(一)农村房屋买卖的效力边界
有效情形:同一集体经济组织成员间签订的房屋买卖协议,意思表示真实,不违反法律强制性规定的,房屋买卖部分有效;
无效情形:协议中单独约定宅基地使用权转让、将房屋出售给非本集体经济组织成员等违反法律强制性规定的内容,应属无效。
(二)交易时的注意事项
明确约定内容:在协议中清晰区分房屋买卖与宅基地使用权的关系,避免出现 “宅基地使用权一并转让” 等无效约定;
全体成员同意:出售共有房屋时,尽量取得全体共有人的同意并签字确认,避免日后产生争议;
留存证明材料:保存好付款凭证、村委会证明、房屋交付证明等,以证明交易的真实性和合法性。
(三)宅基地使用权的特殊属性
宅基地使用权与集体经济组织成员身份相关,不得单独转让、买卖,房屋转让时,宅基地使用权随房屋所有权一并转移给新的房屋所有权人,但新权利人需符合宅基地申请条件;
购买农村房屋后,不得擅自改变宅基地的用途,且需遵守当地关于宅基地管理的相关规定。
(四)继承与合同权利义务的承继
房屋买受人去世后,其继承人可依法承继合同的权利义务,继续享有房屋的所有权和使用权;
出卖人家庭成员的变动,不影响已生效的房屋买卖约定的履行,除非有法定事由,否则不得随意主张收回房屋。
本案明确了农村房屋买卖协议中房屋与宅基地约定的效力区分原则,强调了同一集体经济组织成员间房屋交易的合法性,为规范农村房屋交易、维护交易秩序提供了重要指引。
(此案例发生地为北京,为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)