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在农村房屋交易中，买卖协议中同时约定房屋和宅基地使用权转让，该协议效力如何认定？其他家庭成员未明确同意，是否影响合同效力？北京一起案例给出明确答案：同一集体经济组织成员间的房屋买卖约定有效，但宅基地使用权转让约定因违反法律规定无效，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：刘英、周明、周亮（刘英系周明、周亮之母，周明、周亮为周强的法定继承人）
被告：赵兰、孙伟、孙军（赵兰系孙伟、孙军之母）
（二）事件经过
刘英与周强（2014 年去世）系夫妻，周明、周亮为二人之子；赵兰与朱某（1998 年去世）系夫妻，孙伟、孙军为二人之子。原、被告均为北京市顺义区某镇某村村民。
朱某名下有位于该村东西大街 X 号的宅院（即三号房屋），集体土地建设用地使用证登记土地使用者为朱某，院内有正房五间、东西厢房各两间。
2001 年 3 月 24 日，在村委会见证下，刘英与孙伟签订《买卖房屋协议书》，约定赵兰将三号房屋（含正房五间、东西厢房各两间）以 2.6 万元价格出售给周强，宅基地使用权一并转让，价款一次付清。协议签订后，赵兰交付房屋，该房屋由刘英一方占有使用至今。
现刘英、周明、周亮起诉请求：1. 确认 2001 年 3 月 24 日《买卖房屋协议书》有效；2. 诉讼费由被告承担。
赵兰、孙伟辩称：想收回房屋，房本是刘英从村委会偷偷拿走的，当时卖房是为了还债，现在有条件了想买回。孙军辩称：卖房时不知情，也未同意，不认可合同效力。
（三）争议焦点
《买卖房屋协议书》中关于房屋买卖的约定是否有效？
协议中关于宅基地使用权一并转让的约定是否有效？
孙军未同意卖房，是否影响合同效力？
二、案件分析
（一）房屋买卖约定的效力认定
根据《民法典》相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定的除外。本案中：
刘英、周强与赵兰、孙伟均为三号房屋所在村集体经济组织成员，农村房屋在本村成员间转让不违反法律强制性规定；
协议签订时，赵兰作为朱某的配偶，在家庭需还债的情况下出售房屋，孙伟签字确认，且事后告知了孙军，虽孙军当时年幼，但多年来未提出异议，可视为对买卖行为的默认；
协议签订后，刘英一方已支付房款并实际占有使用房屋 20 余年，村委会亦出具证明认可该交易，房屋买卖约定系双方真实意思表示，合法有效。
（二）宅基地使用权转让约定的效力认定
《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联，不得单独转让。本案中：
《买卖房屋协议书》中 “宅基地使用权一并转让给张某 3 永久使用” 的约定，因宅基地使用权不能作为独立转让客体，违反了法律强制性规定；
农村房屋买卖中，“地随房走” 是指房屋所有权转让时，宅基地使用权随之转移给新的房屋所有权人，但这并不意味着宅基地使用权可以单独转让，协议中单独约定宅基地使用权转让的部分应属无效。
（三）孙军未同意的影响
朱某去世后，三号房屋作为其遗产，由赵兰、孙伟、孙军共同继承，但赵兰作为母亲，在家庭生活中对房屋具有一定的处分权，且卖房是为了偿还家庭债务，属于为家庭利益处分共有财产；
孙军虽称当时不知情，但协议签订后多年未提出异议，且房屋已实际交付给原告方使用，其事后的反对不能否定合同的效力；
同一集体经济组织成员间的房屋买卖，不宜因部分家庭成员未明确同意而否定合同整体效力，否则将影响交易稳定性。
三、裁判结果
法院判决：
确认 2001 年 3 月 24 日签订的《买卖房屋协议书》中有关房屋买卖的约定有效；
驳回原告刘英、周明、周亮的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）农村房屋买卖的效力边界
有效情形：同一集体经济组织成员间签订的房屋买卖协议，意思表示真实，不违反法律强制性规定的，房屋买卖部分有效；
无效情形：协议中单独约定宅基地使用权转让、将房屋出售给非本集体经济组织成员等违反法律强制性规定的内容，应属无效。
（二）交易时的注意事项
明确约定内容：在协议中清晰区分房屋买卖与宅基地使用权的关系，避免出现 “宅基地使用权一并转让” 等无效约定；
全体成员同意：出售共有房屋时，尽量取得全体共有人的同意并签字确认，避免日后产生争议；
留存证明材料：保存好付款凭证、村委会证明、房屋交付证明等，以证明交易的真实性和合法性。
（三）宅基地使用权的特殊属性
宅基地使用权与集体经济组织成员身份相关，不得单独转让、买卖，房屋转让时，宅基地使用权随房屋所有权一并转移给新的房屋所有权人，但新权利人需符合宅基地申请条件；
购买农村房屋后，不得擅自改变宅基地的用途，且需遵守当地关于宅基地管理的相关规定。
（四）继承与合同权利义务的承继
房屋买受人去世后，其继承人可依法承继合同的权利义务，继续享有房屋的所有权和使用权；
出卖人家庭成员的变动，不影响已生效的房屋买卖约定的履行，除非有法定事由，否则不得随意主张收回房屋。
本案明确了农村房屋买卖协议中房屋与宅基地约定的效力区分原则，强调了同一集体经济组织成员间房屋交易的合法性，为规范农村房屋交易、维护交易秩序提供了重要指引。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
