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在房产纠纷中，借名买房关系的认定往往因缺乏书面协议而陷入争议。北京一起涉及父亲出资登记在儿子名下的房屋权属纠纷中，法院通过审查出资证据、占有使用情况及产权凭证持有状态，最终驳回了原告主张借名买房关系成立的诉讼请求。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周鹏（被继承人的朋友，自称受遗赠人）
被告：马明（被继承人长子）
第三人：马丽（被继承人女儿，限制民事行为能力人，由马明担任监护人）
（二）事件经过
被继承人马建国与妻子刘英育有一子马明、一女马丽。刘英于 2021 年 5 月去世，马建国于 2022 年 11 月去世。2000 年 11 月，马明与甲公司签订《北京市经济适用住房预售合同》，购买七号房屋（建筑面积 137.69 平方米，单价 2650 元 / 平方米），房屋登记在马明名下，性质为经济适用房。
周鹏诉至法院，主张七号房屋系马建国 1997 年个人出资购买，借马明之名登记，房屋始终由马建国居住使用并承担水电物业费，马明未实际居住。马建国 2022 年 8 月立自书遗嘱，明确房屋由其全额出资，死后归周鹏所有。周鹏作为受遗赠人，请求确认马建国与马明之间存在借名买房关系。
马明辩称，房屋系马建国生前赠与自己，双方约定马建国享有终身居住权，无需自己支付费用。购房时马建国无限购限制，不存在借名必要，且自己尽到了赡养义务。马建国 2022 年 8 月遗嘱非真实意思表示，同年 10 月另立遗嘱将房屋由法定继承人继承，故应按后一份遗嘱处理。第三人马丽同意马明意见。
（三）争议焦点
马建国与马明之间是否存在借名买房关系？
涉案房屋出资性质为借名登记还是赠与？
自书遗嘱能否作为认定房屋权属的依据？
二、案件分析
（一）借名买房关系的认定要件审查
法院对核心事实的审查：
出资证据的缺失：周鹏主张马建国出资，但未提供购房款转账记录、付款凭证等直接证据，仅称由乙研究所出资（因与马建国存在业务往来），未提交相关协议或财务凭证，无法证明出资与马建国的关联性。马明认可自己未出资，但主张系父亲赠与，该抗辩具有合理性。
占有使用的矛盾性：房屋 2000 年购买后，马建国最初仅偶尔使用，2017 年后才与马丽长期居住，并非 “始终由出资人居住”；且水电物业费由马建国承担，符合赠与关系中保留居住权的约定，不能单独证明借名事实。
产权凭证的持有状态：购房合同、房产证、发票、契税票据等关键凭证均由马明持有，不符合借名买房中通常由实际出资人保管凭证的交易习惯，更符合赠与关系的权利外观。
借名理由的不成立：购房时马建国无购房资格限制，经济适用房购买未利用马明的特殊身份或工龄优惠，不存在借名买房的必要性，缺乏合理解释。
（二）赠与关系的合理性判断
法院对被告抗辩的审查：
赠与的权利外观：房屋登记在马明名下已超 20 年，马建国生前直至 2022 年才首次通过诉讼主张过户，此前未就权属提出异议，符合赠与关系的稳定性特征。双方关于 “赠与但保留居住权” 的口头约定，与实际居住情况一致，具有高度盖然性。
遗嘱效力的有限性：马建国 2022 年 8 月遗嘱虽提及房屋由其出资，但遗嘱内容不能直接改变物权登记效力，且周鹏未能证明遗嘱中关于出资的陈述真实。同年 10 月的后一份遗嘱将房屋归法定继承，进一步削弱前遗嘱的证明力，且两份遗嘱内容冲突，不能作为借名买房的有效证据。
诉讼行为的中断影响：马建国曾于 2022 年 4 月起诉要求过户，但因死亡导致诉讼终结，未形成生效判决确认借名关系，不能作为本案事实依据。
（三）举证责任的分配结果
法院对证据效力的认定：
原告举证不能：根据民事诉讼 “谁主张谁举证” 原则，周鹏需证明借名合意和实际出资两大要件。现其未能提供书面借名协议，出资事实无证据支持，关键凭证由被告持有，应承担举证不能的后果。
被告抗辩的优势证据：马明关于赠与的主张，与房屋登记状态、凭证持有情况、长期未争议的事实相互印证，形成完整证据链，可信度高于原告的单方陈述。
身份关系的影响：马建国与马明系父子，家庭成员间赠与房屋并保留居住权符合生活常理，相较于非亲属关系的借名买房，更具合理性和可能性。
三、裁判结果
法院判决：
驳回周鹏的全部诉讼请求。
四、案件启示
（一）借名买房的风险防范要点
书面协议的必要性：务必签订书面借名协议，明确双方身份、房屋信息、出资方式、过户条件、违约责任等核心条款，避免口头约定。
出资证据的留存：实际出资人需保留购房款转账记录、现金付款收据（注明 “代付购房款”）、银行流水等，注明款项用途，确保出资事实可追溯。
产权凭证的保管：借名买房中，实际出资人应保管购房合同、房产证、发票等全部凭证，并留存实际居住的证明（如水电缴费记录、物业证明），形成完整证据链。
借名理由的合理性：需确保存在真实借名必要（如限购、贷款限制等），避免无合理理由的借名行为，降低权属争议风险。
（二）亲属间房屋赠与的注意事项
权利外观的明确性：赠与房屋应通过书面赠与合同明确约定是否保留居住权、附随义务（如赡养）等，避免口头约定引发纠纷。
登记的公示效力：不动产以登记为生效要件，赠与完成登记后，除非存在欺诈、胁迫等法定情形，难以撤销，受赠人取得合法物权。
遗嘱与物权的区分：遗嘱中关于房屋权属的陈述不能对抗物权登记，实际出资人需在生前通过诉讼等方式确认权利，避免死后因证据缺失导致继承人维权困难。
（三）举证责任的核心指引
原告的全面举证义务：主张借名买房需同时证明 “借名合意” 和 “实际出资”，缺一不可，仅有居住事实或单方陈述不足以认定关系成立。
被告的抗辩技巧：针对借名主张，可从出资证据不足、登记状态稳定、持有凭证合理、无借名必要等角度抗辩，提供赠与协议、长期未争议的事实等证据支持主张。
证据的关联性要求：所有证据需指向借名事实，形成闭环，避免碎片化证据导致法院无法采信。
本案判决体现了 “物权登记优先” 和 “证据裁判” 原则，强调借名买房需具备充分的事实依据和证据支撑，亲属间房屋往来应注重书面约定，避免因举证不能导致权益受损。这也提醒公众，房产作为重大财产，无论借名还是赠与，均需通过规范的法律形式固定权利义务，防范长期风险。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
