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在商品房买卖中，购房者已支付房款并实际居住但未办理产权登记时，房屋被开发商债权人申请查封的情况时有发生。北京一起案件中，法院通过审查购房者的付款情况、居住事实及离婚财产约定，最终认定购房者的权利足以排除强制执行。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周健（案外人）
被告：乙建筑公司（申请执行人）
第三人：甲房地产公司（开发商）
（二）事件经过
周健与吴芳原系夫妻关系，二人于 1999 年结婚，2012 年离婚。2000 年 10 月 15 日，吴芳与甲房地产公司签订《北京市外销商品房预售契约》，以首付加按揭贷款方式购买朝阳区五号房屋，总房款 151.524 万元，其中首付 31.524 万元，贷款 120 万元。2001 年 10 月，吴芳提前结清全部贷款，但甲房地产公司未按约定办理产权登记。
2007 年 1 月，因甲房地产公司拖欠乙建筑公司工程款，法院依乙建筑公司申请，轮候查封包括五号房屋在内的甲公司开发房产，后转为首封。2013 年，吴芳起诉甲公司要求办理产权登记，法院判决支持其诉讼请求，但办理过程中发现房屋已被查封。
2014 年起，吴芳多次提出执行异议均被驳回，因未在法定期限内提起执行异议之诉丧失救济权利。2012 年 6 月，周健与吴芳签订《离婚协议书补充协议》，约定五号房屋归周健所有，吴芳需在取得产权证后配合过户。
2020 年至 2023 年间，周健先后两次提出执行异议均被驳回。2023 年 9 月，周健收到法院查封公告后再次提出异议，法院裁定驳回后，周健提起本次执行异议之诉，主张五号房屋系夫妻共同财产，其已支付全款并实际居住，符合排除执行的条件。
乙建筑公司辩称，周健与吴芳权利基础相同，吴芳异议已被驳回，周健再次异议违反 “一事不再理” 原则，且未提供新证据，应驳回其请求。甲公司经公告送达未到庭应诉。
经查，周健提交的证据显示其与吴芳婚内购房属实，贷款已结清，离婚协议约定房屋归其所有，且周健长期居住该房屋，名下无其他住房。购房发票虽开具给案外公司，但周健作出合理解释，且生效判决已确认吴芳支付全部房款。
（三）争议焦点
周健是否有权依据离婚协议提起执行异议之诉？
周健的请求是否构成 “一事不再理”？
周健对五号房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利？
二、案件分析
（一）诉讼主体资格的审查
法院对周健诉讼权利的认定：
离婚协议的效力基础：周健与吴芳签订的《离婚协议书补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。周健依据协议取得对五号房屋的物权期待权，在权利受到执行威胁时，有权提起执行异议之诉。
权利的独立性：虽周健的权利源于夫妻共同购房行为，但离婚协议对财产的分割使其实体权利与吴芳产生区分。周健作为独立权利人，具有提起诉讼的主体资格。
程序权利的正当性：法院此前作出的驳回执行异议裁定已明确赋予周健提起执行异议之诉的权利，周健起诉符合法定程序。
（二）“一事不再理” 原则的适用判断
法院对重复诉讼的审查：
当事人主体差异：吴芳与周健系不同主体，前诉当事人为吴芳与乙建筑公司，本次诉讼当事人为周健与乙建筑公司，不符合 “当事人相同” 的重复起诉要件。
诉讼标的区分：吴芳基于购房者身份主张权利，周健基于离婚析产的物权期待权主张权利，二者诉讼标的存在差异。
请求内容的独立性：周健的诉讼请求是基于新的事实和法律关系提出的，并非否定前诉裁判结果，不构成重复起诉。
（三）排除执行实体权利的认定
法院对物权期待权的审查：
查封前的合法占有：周健提交的物业费、水费、供暖费发票等证据，证明其在法院查封前已实际占有使用五号房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的占有要件。
价款支付的充分性：预售合同约定房款 151.524 万元，周健与吴芳支付首付 31.524 万元并结清 120 万元贷款，已支付全部房款，超过合同总价款的 50%，满足付款要求。
无其他住房的事实：不动产登记信息显示周健名下无其他住房，五号房屋系其唯一居住用房，符合生存权优先保护的原则。
权利瑕疵的合理性：未办理产权登记系因甲公司违约所致，周健对此无过错，不应承担不利后果。
三、裁判结果
法院判决：
停止北京市第二中级人民法院某执行案件对北京市朝阳区五号房屋的查封等执行措施。
四、案件启示
（一）购房者的风险防范与权利救济
及时办理产权登记：购房后应密切关注产权办理进度，发现开发商拖延的，及时通过诉讼等方式主张权利，避免因未登记导致权利受损。
付款凭证的妥善保管：保留好购房合同、付款发票、贷款结清证明等关键证据，确保付款事实清晰可证，避免因证据瑕疵影响权利主张。
离婚财产约定的明确性：离婚时对房产的分割应签订书面协议，明确权利归属及过户责任，必要时进行公证，增强协议的证明力。
（二）执行异议之诉的提起要点
主体资格的确认：权利来源需清晰合法，如基于买卖合同、赠与合同、离婚协议等取得权利的，应提供相应证据证明权利的真实性和合法性。
证据的充分准备：提起诉讼时应提交证明占有房屋、支付房款、无其他住房等关键事实的证据，形成完整证据链。
程序时限的遵守：对执行异议裁定不服的，需在法定期限内提起执行异议之诉，避免因超期丧失救济权利。
（三）“一事不再理” 原则的理解与适用
当事人同一性的判断：不同主体基于不同法律关系提起的诉讼，不构成重复起诉。如本案中吴芳与周健虽权利基础相关，但主体不同，诉讼标的有别。
新证据的提交：有新证据足以证明权利主张的，可依法提起诉讼，新证据并非重复起诉的障碍，但需确保证据的真实性和关联性。
权利的独立性：权利经合法分割或转让后，新权利人提起诉讼的，不违反 “一事不再理” 原则，法院应依法受理并审查。
（四）物权期待权的保护边界
排除执行的条件：购房者需同时满足查封前签订合同、合法占有、支付超过 50% 房款、无其他住房且非因自身原因未登记等条件，才能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行。
生存权的优先性：在商品房消费者的生存权与债权人的普通债权冲突时，法律优先保护消费者的基本居住权利，符合公平原则。
过错责任的认定：未办理产权登记系开发商原因导致的，购房者无过错，其权利应得到保护；因自身原因未登记的，可能丧失排除执行的权利。
本案判决明确了离婚析产情况下物权期待权的保护规则，强调了购房者合法权利的优先性，为类似案件中如何判断排除执行的条件提供了参考，也警示购房者应重视产权登记和证据留存，及时维护自身合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
