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在商品房交易中，购房者付清房款却遭遇开发商逾期交房、拒不办理过户等违约行为时，如何维护自身合法权益？近日，一起涉及逾期交房、权属登记及抵押纠纷的商品房预售合同案件，法院依法作出了判决。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告苏敏向法院提出变更后的诉讼请求：
请求法院依法判令被告立即向不动产登记中心办理初始登记（办大证）；
请求法院判令被告办理案涉房屋的抵押涤除手续；
请求法院判令被告协助原告办理不动产登记手续、所有权转移登记手续，将案涉房屋登记在原告名下；
请求法院判令被告向原告交付案涉房屋的测绘调查表及分层分户平面图原件、测绘手续原件；
请求法院判令被告返还原告不动产权证书代办费 800 元及契税发票原件；
请求法院判令被告支付逾期交房违约金共计 52327 元及利息（以 52327 元为基数，按照人民银行一年期贷款基准利率的 1.5 倍年利率支付，自 2022 年 1 月 1 日起至实际支付之日止，暂计至 2024 年 9 月 13 日为 9231 元）；
本案诉讼费用由被告承担。
苏敏称，2019 年 8 月 1 日与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买一号房屋。原告依约付款并缴纳契税，但甲公司未按约定交房、办理权属证书及抵押涤除手续。案涉房屋系用于居住，属于优先保护的商品房消费者范畴，故诉至法院维权。
（二）被告的抗辩主张
甲公司辩称：同意第一、二、三项诉讼请求；不同意第四、五项请求，因原告贷款购房需办理房产证抵押；同意违约金本金，但利息应按 LPR 标准计算。
乙公司辩称：系名义抵押权人，已将债权转让给丙公司，非本案适格被告，不承担金钱给付义务，正协商办理抵押权变更手续。
丙公司辩称：案涉房屋无抵押登记，原告未充分证明支付全部房款，仅凭发票不足为证；存在以负债折抵房款情况损害抵押权人利益，请求法院依法认定。
（三）法院查明的关键事实
2019 年 8 月 1 日，苏敏与甲公司签订预售合同，购买一号房屋，总价款 3340204 元，首付款 35%（1170204 元），贷款 65%（217 万元），约定 2020 年 10 月 30 日前交房，逾期交房按日支付房价款万分之壹违约金。合同载明房屋所在土地及在建工程抵押给乙公司，乙公司出具同意销售声明。
付款情况：2019 年 7 月案外人代付定金 5 万元、房款 1121004 元；2019 年 9 月银行发放贷款 217 万元，甲公司认可收到全部房款（含面积补差款后合计 3332911 元）。苏敏支付产权代办费 800 元及契税 30577.17 元。
交房与违约：2021 年 8 月 6 日甲公司交房，双方签订和解协议，确认逾期交房违约金 52327 元，约定 2021 年 12 月 31 日前付清，苏敏不再主张其他赔偿。
抵押与债权转让：2017 年甲公司以土地及在建工程抵押给乙公司；2020 年补充抵押 98 套房屋（不含案涉房屋）并登记；2021 年乙公司将债权及抵押权转让给丙公司，登报公告；2022 年抵押权重新登记，案涉房屋不在抵押清单内。
苏敏当庭撤回第一、二、四项诉讼请求，案涉房屋及所在楼栋未办理权属证书。
二、案件分析
（一）争议焦点
甲公司是否应协助苏敏办理房屋权属转移登记手续；
逾期交房违约金及利息的支付标准；
产权代办费及契税发票的返还请求是否成立；
乙公司、丙公司是否承担责任。
（二）法律分析
预售合同效力：合同系双方真实意思表示，乙公司已出具同意销售声明，且合同披露抵押情况，合法有效，双方应全面履行义务。苏敏已付清房款并接收房屋，有权要求办理过户。
抵押权认定：乙公司与甲公司补充抵押的 98 套房屋办理了登记，乙公司构成善意取得，抵押权有效。但案涉房屋不在抵押清单内，苏敏撤回抵押涤除请求合理。乙公司转让债权给丙公司后，丙公司成为实际抵押权人，但非预售合同当事人。
逾期交房违约责任：和解协议明确违约金金额及支付时间，甲公司未按期支付构成违约，应承担利息损失。法院根据公平原则调整利息标准为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率。
代办费及契税发票：双方未明确约定代办费退还条件，甲公司因贷款需办理抵押的抗辩合理；苏敏未举证证明契税发票在甲公司处，故该两项请求不予支持。
责任主体：根据合同相对性，办理过户及支付违约金的义务主体为甲公司，乙公司、丙公司非合同当事人，不承担履约义务。
三、裁判结果
法院判决：
甲公司协助苏敏办理北京市一号房屋的权属转移登记手续，于本判决生效之日起七日内执行清；
甲公司给付苏敏逾期交房违约金 52327 元及利息损失（以 52327 元应付未付部分为基数，自 2022 年 1 月 1 日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算），于本判决生效之日起七日内执行清；
驳回苏敏的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）审慎签订合同并关注抵押情况
购房者签订预售合同时，应仔细核查房屋抵押状态，确认抵押权人是否出具同意销售证明。对合同中交房时间、过户期限、违约责任等核心条款要明确约定，特别注意开发商逾期办证的处理方式，为维权保留依据。
（二）完整留存付款及交易凭证
支付房款时应通过银行转账等可追溯方式，妥善保存定金收据、首付款发票、贷款放款凭证、面积补差款支付记录等全套付款凭证，避免仅以发票作为付款证明。涉及第三方代付的，需留存代付协议或书面说明，确保付款事实清晰可证。
（三）签订和解协议需明确权利义务
面对开发商逾期交房等违约行为，购房者与开发商签订和解协议时，应明确违约金金额、支付时间及逾期支付的责任，避免协议内容模糊导致二次纠纷。和解后开发商仍不履约的，可凭协议直接主张权利。
（四）区分合同主体主张权利
商品房买卖合同的权利义务主体为购房者与开发商，抵押权人或债权受让人通常不直接承担合同义务。购房者维权时应找准责任主体，向开发商主张过户、支付违约金等合同权利，避免因列错被告影响维权效率。
（五）及时行使权利并固定证据
发现开发商未按约定办理过户、交付相关材料时，应及时沟通并留存催告记录。对开发商的违约行为，要在诉讼时效内通过诉讼等方式主张权利，必要时申请财产保全，防止房屋被恶意处置，最大限度维护自身合法权益。
商品房交易涉及环节多、周期长，购房者应增强风险意识，在签约、付款、收房等各环节规范操作，遇到问题及时咨询专业律师，运用法律武器保障自身合法权益。开发商亦应诚信履约，共同维护房地产市场健康秩序。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
