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支付近半房款、等待四年过户，换来的却是卖家反咬一口要求解约？这场千万级房产交易纠纷中，双方各执一词，法律究竟如何认定？本文结合真实案例，带你看清房产交易中的履约 “陷阱” 与维权关键。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告张明向法院提出诉讼请求：
判令被告王强继续履行合同，将一号房屋过户至张明名下；
判令王强支付迟延过户违约金（以 1060 万元为基数，自 2021 年 12 月 31 日起至实际过户之日止，按日万分之五标准计算）；
张明称，2019 年 9 月，他及配偶与王强及甲公司签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定以 1060 万元购买王强名下一号房屋 。后续多次签订变更协议，最终确定 2023 年 4 月 18 日前办理过户 。签约后，张明支付 100 万元定金、160 万元尾款，并按月替王强偿还 800 万元银行贷款，累计支付 4993245.46 元 。但过户条件成就后，王强经多次催促仍拒绝履行义务，遂起诉维权。
（二）被告的抗辩与反诉
王强辩称：不同意张明诉求，称约定由张明准备好钱后共同联系银行提前还款，因张明未告知资金到位，所以未预约还款，自身无违约行为 。若认定违约，请求酌减违约金。
王强反诉请求：
判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附属合同；
解除网签备案合同；
判令张明支付违约金 212 万元（房屋总价 20%）；
判令张明支付 2020 年 7 月 1 日起至搬离房屋止的租金（每月 2 万元）；
判令张明搬离房屋；
王强反诉称，张明多次以资金紧张为由延期支付购房款，在 2021 年其拒绝再次延期后，张明仍未按约付款 。且张明自 2020 年 6 月入住房屋至今未付租金，构成严重违约。
（三）被告的抗辩与反诉
王强辩称：不同意张明诉求，称约定由张明准备好钱后共同联系银行提前还款，因张明未告知资金到位，所以未预约还款，自身无违约行为 。若认定违约，请求酌减违约金。
王强反诉请求：
判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附属合同；
解除网签备案合同；
判令张明支付违约金 212 万元（房屋总价 20%）；
判令张明支付 2020 年 7 月 1 日起至搬离房屋止的租金（每月 2 万元）；
判令张明搬离房屋；
本案诉讼费由张明承担。
王强反诉称，张明多次以资金紧张为由延期支付购房款，在 2021 年其拒绝再次延期后，张明仍未按约付款 。且张明自 2020 年 6 月入住房屋至今未付租金，构成严重违约。
（四）法院查明的关键事实
合同签订与变更：2019 年 9 月起，双方先后签订买卖合同、补充协议及 4 次变更协议，不断调整过户时间、付款方式、解押流程等条款 。其中，2020 年 12 月 30 日最后一份协议确定 2023 年 4 月 18 日前办理过户 。
款项支付与房屋交付：张明累计支付 5164355.5 元（含定金、尾款及代还贷款），王强称部分为补偿金；房屋于 2020 年 7 月交付张明使用 。
房屋抵押与沟通记录：房屋设有 800 万元抵押，张明同意代偿；聊天记录显示，张明多次提出过户请求，王强未回复且未申请提前还款 。
中介陈述：甲公司证实张明曾多次凑齐房款要求履约，王强拒绝沟通并表示不再卖房 。
二、案件分析
（一）争议焦点
每月支付的 5.8 万元款项性质是房款还是补偿金？
双方谁构成违约？合同是否应当解除？
违约金如何认定？
（二）法律分析
款项性质认定：根据变更协议约定、付款原因及后续合同金额未扣减等事实，法院认定该款项为补偿金，而非房款 。
违约判定：
张明虽前期延期付款，但后期持续履约且主动要求过户，不存在违约 。
王强在协议到期后未催告付款、拒绝沟通过户，构成根本违约，无权解除合同 。
违约金：考虑张明前期延期、房屋已交付等因素，法院酌定违约金 5 万元。
三、裁判结果
法院判决：
王强于判决生效后 3 日内向银行申请提前还款及注销抵押，张明于预约还款日支付剩余房款 7735644.5 元（优先用于解押）；
抵押注销当日，王强协助张明将房屋过户；
四、案件启示
（一）房产交易履约要点
书面约定明确细节：合同中应细化过户、付款、解押等关键节点，避免模糊表述引发争议 。
保留沟通证据：通过书面、录音等方式留存履约沟通记录，关键时刻可作为认定违约的关键证据 。
关注抵押风险：涉及抵押房屋交易，提前明确解押责任与资金来源，必要时通过资金监管保障安全 。
（二）法律维权建议
及时主张权利：发现对方违约，应在诉讼时效内通过发函、起诉等方式维权，避免被动 。
合理主张赔偿：违约金主张需结合实际损失，过高或过低均可能不被法院支持，建议咨询专业律师 。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
