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当房屋完成过户，卖房人却迟迟收不到尾款，甚至发现房子被抵押查封，该如何维护自身权益？这起房屋买卖合同纠纷，为你拆解交易背后的法律风险与解决之道。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告陈昊向法院提出诉讼请求：
判令被告赵阳、乙公司解除一号房屋的抵押；
判令二被告配合将一号房屋过户回自己名下；
判令二被告连带支付逾期付款违约金（以 730 万元为基数，按日万分之五，自 2023 年 10 月 27 日计算至实际付清之日）；
诉讼费由二被告负担。
陈昊称，2023 年 9 月 24 日，他与赵阳签订《北京市存量房屋买卖合同》，将一号房屋以 730 万元卖给赵阳，约定全款支付 。赵阳支付了定金 10 万元和首付款 209 万元后，双方办理了交税过户手续，房屋登记在乙公司名下。赵阳出具欠条承诺 2023 年 11 月 14 日前支付尾款 511 万元，乙公司盖章确认，但之后仅支付 15 万元，尚欠 496 万元未付 。陈昊认为，赵阳逾期付款违约，乙公司作为房屋登记所有人且在欠条盖章，应承担连带责任，故诉至法院。
（二）被告的抗辩主张
赵阳辩称：
同意在法律允许下解除房屋抵押、返还房屋，但要求陈昊返还已支付的 224 万元首付款；
认为违约金过高，称房屋成交价高于市场价，且陈昊存在与中介串通、享受房屋居住等情况，请求以尾款为基数计算违约金至判决生效日；
主张自己是乙公司法定代表人，签约属于职务行为，不应担责，应由乙公司承担责任 。
乙公司辩称：意见与赵阳一致。
（三）法院查明的关键事实
合同签订与履行：2023 年 9 月 24 日，赵阳与陈昊签订合同，约定 730 万元全款购房，赵阳支付定金和首付款，2023 年 9 月 27 日完成过户，因赵阳无购房资格，房屋登记在乙公司名下 。
欠款与抵押情况：赵阳出具欠条承诺支付尾款，乙公司盖章确认，但仅支付 15 万元；乙公司将房屋抵押借款并办理登记，且房屋因未履行生效裁决义务被司法查封 。
各方意见：三方均同意 2025 年 3 月 25 日解除合同；赵阳、乙公司要求返还房款、降低违约金，未提反诉 。
二、案件分析
（一）争议焦点
合同是否应解除？解除后的责任如何划分？
赵阳的行为属于个人行为还是职务行为？乙公司是否应担责？
违约金应如何计算？
房屋抵押与过户请求能否得到支持？
（二）法律分析
合同解除与责任认定：赵阳、乙公司未按约定支付尾款，构成根本违约，陈昊有权解除合同。双方同意解除，法院予以确认 。
主体责任界定：合同买受人信息表含乙公司，房屋登记在乙公司名下，且乙公司在欠条盖章，应与赵阳共同承担责任 。
违约金判定：双方约定逾期付款违约金，赵阳、乙公司多次违约，过错明显，其降低违约金的主张缺乏依据，法院按合同约定总价款 20% 确定违约金 。
房屋处置请求：房屋被司法查封不具备过户条件，抵押解除涉及抵押权人利益，两项请求均需另案解决 。
三、裁判结果
法院判决：
赵阳、乙公司于判决生效后 10 日内支付陈昊逾期付款违约金 146 万元；
驳回陈昊的其他诉讼请求。
该判决明确了违约方责任，同时提示当事人后续通过其他途径解决房屋过户与抵押问题。
四、案件启示
（一）卖房者风险警示
严格审查买方资质：交易前核实买方购房资格、资金实力，避免因买方无资格或付款能力不足产生纠纷 。
细化合同违约条款：明确违约责任、违约金计算方式及房屋处置约定，增强合同约束力 。
关注房屋产权动态：过户后持续关注房屋状态，防止买方擅自抵押、查封房屋 。
（二）买房者注意事项
确保资金充足：合理规划资金，避免因付款逾期承担高额违约责任 。
明确交易主体：若涉及公司购房，需在合同中明确各方权利义务，避免个人与公司责任混同 。
（三）法律建议
遇到房屋买卖纠纷，及时咨询专业律师，保留合同、付款凭证、沟通记录等证据。对于房屋抵押、查封等复杂问题，可通过法律途径分阶段解决，维护自身合法权益。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
