房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师，靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。
再婚夫妻共同生活多年，丈夫离世后，一套房子竟引发妻子与继子女的激烈交锋！妻子主张房产是夫妻共同财产，过户合同无效；继子女坚称房子实际出资人另有其人，过户合理合法。这场房产纠纷中，究竟谁的主张能得到法院支持？背后又隐藏着哪些法律门道？
案情梳理
（一）家庭背景与房产概况
1986 年 5 月 9 日，李明远与周慧兰登记结婚，组建再婚家庭 。李明远育有子女四人，分别为长子李浩然、次子李宏业、女儿李静雯和李雅琴；周慧兰育有女儿吴芳 。2022 年 9 月 4 日，李明远因病去世。此前，一套位于北京市大兴区的一号房屋成为家庭矛盾的焦点。性质为商品房，2018 年 12 月 7 日登记在李明远名下，2019 年 3 月 6 日变更登记至李浩然名下 。
（二）争议焦点与各方主张
原告主张（周慧兰）：
请求确认 2019 年 3 月 5 日李明远与李浩然签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
要求李浩然将一号房屋所有权恢复登记至李明远名下 。周慧兰认为，该房屋购于自己与李明远婚姻存续期间，属于夫妻共同财产，李明远未经其同意擅自将房屋过户给李浩然，且交易价格远低于市场价，双方无真实买卖意思，构成恶意串通，损害其合法权益 。
被告抗辩（李浩然、李宏业、李静雯、李雅琴）：
李浩然辩称，一号房屋实际购买人和出资人是自己，购房款、契税均由自己支付，房屋交付后也一直由自己占有使用，李明远仅是名义产权人 。2019 年的过户行为是将房屋权利归位，周慧兰对过户一事知情且配合，诉讼已过时效，且吴芳与李明远未形成抚养关系，无权参与诉讼 ；
李宏业、李静雯、李雅琴支持李浩然的意见，还提出周慧兰非合同当事人，不具备原告主体资格 。
第三人意见（吴芳）：同意周慧兰的诉讼请求 。
（三）关键事实与证据
购房与过户过程：2018 年 6 月 6 日，甲公司与李明远签订合同，以 770229 元出售一号房屋；2019 年 3 月 5 日，李明远与李浩然签订合同，以 410000 元将房屋售予李浩然，次日完成过户 。
出资证明：李浩然提交银行转账记录，显示 2018 年 6 月 6 日向李明远账户转入 800000 元用于支付购房款，契税等费用也由该款项支付 。
房屋使用情况：李浩然提供装修协议、物业费及供暖费收据，证明自己对房屋进行装修并实际居住至今 。
证人证言：李浩然申请证人出庭作证，试图证明周慧兰对过户知情并配合，但证人与李浩然存在亲属关系 。
案件分析
（一）借名买房法律关系认定
根据法律规定，认定民事法律关系需结合缔约背景、履行行为等因素 。本案中，李浩然提供的购房款支付记录、房屋使用证据，结合其与李明远的父子关系，使 “借名买房” 法律关系存在具有高度盖然性 。虽然房屋登记在李明远名下，但实际出资和使用情况表明李浩然才是真实权利人 。
（二）合同效力判断
周慧兰主张合同无效的理由是无权处分、恶意串通，但未能提供充分证据反驳 “借名买房” 事实 。李明远与李浩然以买卖形式完成过户，本质是履行借名买房约定，并非真实买卖关系 。且不存在《合同法》规定的合同无效情形，因此该房屋买卖合同有效 。
（三）主体资格与诉讼时效
被告提出周慧兰非合同当事人、不具原告资格，以及诉讼时效已过的抗辩 。但因房屋涉及夫妻共同财产权益，周慧兰与合同存在利害关系，具备原告资格 。不过，其未能有效证明对过户不知情，诉讼时效抗辩部分成立 。
裁判结果
法院判决驳回周慧兰的全部诉讼请求 。这一判决基于借名买房法律关系的认定，确认了房屋买卖合同的有效性，维护了实际权利人李浩然的权益 。
案件启示
（一）借名买房需谨慎
借名买房存在风险，实际出资人应签订书面协议，明确房屋权属、出资方式等内容 。若未约定，一旦产生纠纷，需承担举证责任证明借名事实 。
（二）夫妻财产处置要合规
涉及夫妻共同财产，一方擅自处分可能引发纠纷 。处置前应协商一致，避免事后产生争议 。
（三）保留关键证据
在房产交易、家庭财产纠纷中，出资凭证、使用记录、沟通记录等证据至关重要 。日常应妥善保存，以便在纠纷发生时维护自身权益 。
（四）及时行使权利
发现权益受损，应及时通过法律途径解决 。注意诉讼时效，避免因超过时效丧失胜诉权 。
房产纠纷往往涉及复杂的家庭关系和法律问题。如果您正面临类似困扰，或想提前规避风险，欢迎留言或私信，专业律师团队将为您提供一对一法律解决方案！
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
