(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
原告齐某佳向法院提出诉讼请求，包括判决解除与被告 T 公司于 2020 年 11 月 22 日签订的商品房认购书，要求被告退还购房款 736483 元及利息，双倍返还定金 40000 元，并由被告承担本案诉讼费用。原告称，双方签订认购书后，因被告原因未能在约定时间签订商品房买卖合同，被告违约，故原告有权要求解除合同并主张赔偿损失。
被告 T 公司辩称，认购书系双方真实意思表示，合法有效。未签订商品房买卖合同是因为原告未按约定到销售中心签订合同，且原告未提供催告证据。涉案房屋满足认定为商品房买卖合同的条件，公司已公示合同样板条款，不存在无法提供合同的情形。原告曾以无法办理商业贷款为由起诉要求退还房款，表明是原告拒绝签订合同。若法院判决解除认购书，应适用定金罚则，不予退还定金。
二、当事人信息
1. 原告：齐某佳
2. 被告：T 公司
三、事实与理由
（一）齐某佳称：
1. 2020 年 11 月 22 日，原、被告签订商品房认购书，约定原告定购密云 S 号房屋。原告于 2020 年 11 月 14 日缴纳定金 20000 元，于 2020 年 11 月 22 日支付购房款 736483 元。
2. 认购书约定原告应于 2020 年 11 月 24 日前支付首期房款 736483 元并签署商品房买卖合同。但因被告原因，无法在该时间之前与原告签订合同。
3. 原告认为被告违约，有权利要求解除合同并主张赔偿损失，被告应当退还房款及利息并双倍返还定金。
（二）T 公司辩称：
1. 对双方签署认购书、约定的楼房位置、房屋总价及原告缴纳定金数额、购房款数额无异议。认购书合法有效。
2. 签订商品房买卖合同是双方行为，原告未按约定到销售中心签订合同。
3. 原告未提供证据证明其催告过公司签署合同，涉案房屋仍保留在原告名下，随时可签订合同，延期签署不影响原告实体权利和合同目的实现。
4. 涉案认购书满足法律规定条件，应认定为商品房买卖合同。
5. 公司已在销售中心公示商品房买卖合同样板条款，不存在无法提供合同的情形。
6. 原告在无证据证明催告过的情况下要求解除合同并退房，不符合法律规定的解除权条件，对原告全部诉讼请求不予认可。
7. 原告曾以无法办理商业贷款为由起诉要求退还房款，表明未签订合同原因在于原告。
四、法院查明
1. 2020 年 11 月 22 日，齐某佳与 T 公司签订商品房认购书，T 公司将密云 S 号房屋预售给齐某佳。齐某佳于 2020 年 11 月 14 日缴纳定金 20000 元，于 2020 年 11 月 22 日支付购房款 736483 元。认购书约定齐某佳须于 2020 年 11 月 24 日前支付首期房款 736483 元（不含定金）并签署商品房买卖合同，同时约定齐某佳必须在约定付款方式和期限内到销售中心支付首期款及签署合同，否则视为放弃购买，所付款项不予退还，T 公司可另行销售该房屋。
2. 另查，涉案房屋于 2021 年 4 月 28 日可以办理网签手续。
五、裁判结果
1. 确认原告齐某佳与被告北京 T 公司签订的商品房认购书于二〇二一年八月十六日解除。
2. 被告北京 T 公司于本判决生效之日起十日内返还原告齐某佳购房款七十三万六千四百八十三元及利息。
3. 被告北京 T 公司于本判决生效之日起十日内返还原告齐某佳购房定金二万元。
4. 驳回原告齐某佳的其他诉讼请求。
六、房产律师点评
齐某佳与 T 公司签订的商品房认购书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
因 T 公司未在认购书约定的期限为齐某佳办理房屋买卖合同手续构成违约，齐某佳享有解除权。现齐某佳通过起诉的方式行使解除权，于法有据。齐某佳起诉要求解除合同，法院予以支持，合同解除之日以合同通知到达 T 公司为准。根据谈话笔录记载，2021 年 8 月 16 日向 T 公司告知了起诉内容，故涉案合同自 2021 年 8 月 16 日解除。
合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。齐某佳要求 T 公司退还全部已付房款及支付利息具有法律依据，法院予以支持。齐某佳要求 T 公司支付双倍定金的诉讼请求，根据案情，法院不予支持。
办案心得
一、认购书的性质与风险
1. 明确认购书的法律效力
在本案中，齐某佳与 T 公司签订的商品房认购书被认定为合法有效。这提醒我们，在签订认购书时，双方应明确认购书的法律性质和效力。认购书虽然不是正式的商品房买卖合同，但在一定条件下可以被认定为具有合同约束力。
作为律师，在为当事人起草或审查认购书时，应明确认购书的条款内容，确保其不违反法律规定，并明确双方的权利义务。同时，应向当事人解释认购书的法律效力，避免当事人因对认购书的性质认识不清而产生纠纷。
2. 注意认购书的风险
认购书通常会约定购房人的付款义务和签订正式合同的时间等重要条款。如果一方未能按照认购书的约定履行义务，可能会引发纠纷。在本案中，T 公司未能在约定时间为齐某佳办理房屋买卖合同手续，导致齐某佳主张解除认购书并要求赔偿损失。
对于购房人来说，在签订认购书前，应仔细审查认购书的条款，了解自己的权利义务和风险。对于开发商来说，应严格按照认购书的约定履行义务，避免因违约而承担法律责任。律师在为当事人提供法律服务时，应提醒当事人注意认购书的风险，并制定相应的风险防范措施。
二、合同履行中的证据收集
1. 保留沟通记录
在本案中，双方对于未签订正式合同的原因存在争议。齐某佳主张是因为 T 公司的原因未能签订合同，而 T 公司则认为是齐某佳未按约定到销售中心签订合同。这表明，在合同履行过程中，保留沟通记录非常重要。
无论是购房人还是开发商，在合同履行过程中，应保留与对方的沟通记录，如电话记录、短信、微信聊天记录等。这些记录可以作为证据，在发生纠纷时证明双方的主张和行为。律师在为当事人提供法律服务时，应提醒当事人注意保留沟通记录，以便在需要时能够提供有力的证据。
2. 催告的重要性
T 公司在答辩中提到，齐某佳未提供证据证明其催告过公司签署商品房买卖合同。这表明，在合同履行过程中，催告对方履行义务是非常重要的。如果一方未能按照合同约定履行义务，另一方应及时催告对方履行义务，并保留催告的证据。
律师在为当事人提供法律服务时，应提醒当事人在对方违约时及时催告对方履行义务，并通过书面形式进行催告，保留催告的证据。这样可以避免因未催告而导致自己的权利受到限制，同时也可以为解决纠纷提供有力的证据。
三、合同解除权的行使
1. 合法行使解除权
在本案中，齐某佳通过起诉的方式行使解除权，被法院支持。这表明，在合同履行过程中，如果一方违约，另一方可以依法行使解除权。但是，解除权的行使必须符合法律规定的条件和程序。
作为律师，在为当事人提供法律服务时，应准确把握合同解除权的行使条件和程序。如果当事人有解除合同的意愿，应根据具体情况，选择合适的解除方式，并确保解除权的行使符合法律规定。同时，应向当事人解释解除合同的法律后果，帮助当事人做出明智的决策。
2. 注意解除合同的后果
合同解除后，双方的权利义务将终止，已经履行的部分可能需要恢复原状或采取其他补救措施。在本案中，法院判决 T 公司返还齐某佳购房款及利息，并返还购房定金。这表明，合同解除后，双方应根据合同的性质和履行情况，承担相应的法律后果。
对于当事人来说，在行使解除权前，应充分考虑解除合同的后果，并权衡利弊。律师在为当事人提供法律服务时，应向当事人解释解除合同的法律后果，帮助当事人做出明智的决策。同时，应协助当事人处理合同解除后的后续事宜，如返还财产、赔偿损失等。
