(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
刘某芳向法院提出诉讼请求，包括解除与周某坤签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，判令周某坤支付违约金 45 万元，并由周某坤承担全部诉讼费。刘某芳称，2020 年 8 月 13 日，双方在第三人办公场所签订了一系列合同，约定刘某芳将北京市海淀区一号房屋出售给周某坤，房屋总成交价款 225 万元。但周某坤仅支付 1 万元后，既不与刘某芳商定合同履行问题，也不表态解除合同，导致刘某芳因购买其他房产急需回款而遭受重大损失。
周某坤则提出反诉请求，要求解除与刘某芳及第三人签订的北京市存量房屋买卖合同等合同，判令刘某芳返还已收取的定金 10000 元，并支付合同成交总价款 20%的违约金 45 万元。
二、当事人信息
1. 原告（反诉被告）：刘某芳
2. 被告（反诉原告）：周某坤
3. 第三人：中介公司
三、事实与理由
（一）刘某芳称：
1. 2020 年 8 月 13 日，双方签订北京市存量房屋买卖合同等合同，约定刘某芳名下的北京市海淀区一号房屋出售给周某坤，房屋总成交价款 225 万元。被告应于 2020 年 8 月 23 日之前支付 10 万元，2020 年 10 月 15 日前支付房款 213 万元，剩余 2 万尾款应于被告办理房屋契税等前 2 个工作日支付。
2. 合同签订后，被告仅支付 1 万元，不与原告商定合同履行问题，也不表态解除合同。原告因一周前购买其他房产而出售该房产，急需收款，经多次联系协商无果。2020 年 9 月 4 日，双方当面正式协商房屋买卖合同履行事宜，被告明确表态公司出现经营困难正在办理贷款，让原告等消息，不会超过 11 月底。此后被告杳无音讯，故意拖延履行。
3. 原告于 2020 年 8 月 6 日购买了北京市昌平区二号房屋，已交付定金，急等北京市海淀区一号出售回款支付，现原告已遭受重大损失。
（二）周某坤辩称：
1. 因原告对房屋实际使用情况存在重大隐瞒，违反合同承诺，且房屋为已出租状态，原告一直未提供新的房屋租赁合同，致使被告对房屋的真实权属情况和使用情况无从得知，购买房屋的风险无法确定，无法实现购房用于满足自住需求的合同目的，导致合同无法履行，合同签署后已向原告及第三人提出解除合同，无需继续履行。
2. 因原告在先违反合同项下如实提供房屋权属情况的承诺，未提供合同要求的相关文件，导致合同目的无法实现，进而解除合同，原告应向被告承担违约责任。依据民法典相关规定，被告付款义务在原告履行合同承诺及提供相关证明文件义务之后，在原告违约在先的情况下，被告享有先履行抗辩权，无需就未支付合同后续款项承担违约责任。
3. 即使被告承担延期付款违约责任，原告请求的违约责任过高。合同签署时及其后，房屋为已出租状态，未转移交付，原告一直取得房租。房屋自合同签署之日起至今，原告无房价损失。原告诉称的损失为被告签约时所无法预见的损失，不应支持。
（三）刘某芳对周某坤的反诉辩称：
不同意被告的反诉请求。签署合同的时候手续齐全，赵某刚作为刘某芳的代理人签署合同，带着房本身份证，中介全程录像并与刘某芳视频通话，需要的材料都给了。被告看到的 7000 多元的合同是原来的租赁合同，已过期，后来的租赁合同因为被告不缴后续款，所以没有给被告。现场告知了被告存在租赁合同，补充协议中记载了租赁期以现在的租赁合同为准。中介有之前的租赁合同，给被告拍照了，现在的租赁合同是 6000 元，说明房屋可以租赁到 7000 元。双方有调解录音，被告没有提出房屋租赁合同的问题，被告说公司有问题没有款项了。不同意支付被告违约金，是被告违约，原告没有违约。
（四）中介述称：
原告的本诉请求不涉及中介公司，不发表答辩意见。对反诉请求，不同意解除居间服务合同，其他反诉请求不发表意见。本案是房屋买卖合同纠纷，中介公司是居间方，也是第三人，周某坤要求解除居间服务合同没有依据也不符合法律关系。
四、法院查明
1. 2020 年 8 月 13 日，刘某芳与周某坤签订了北京市存量房屋买卖合同和房款支付协议，约定刘某芳将其名下的北京市海淀区一号房屋出售给周某坤，房屋总成交价款 225 万元人民币。周某坤应于 2020 年 8 月 13 日支付定金 5 万、2020 年 8 月 23 日支付定金 5 万元。乙方通过全款方式购房，于缴税前 2 个工作日内将房款 213 万元以资金存管的方式支付甲方。乙方存留 2 万元作为物业交割保证金。
2. 合同中同时约定该房屋已出租，租赁期限为 2019 年 5 月 13 日至 2020 年 5 月 12 日，每月租金 6000 元、押金 6000 元，甲方应提供该房屋承租人的书面放弃优先购买权声明，若无法提供，将承担法律责任，产权转移登记之日至租赁期间届满的房屋收益归乙方所有，押金于该房屋交付日转交乙方，由乙方在租赁期限届满后退还承租人，乙方应向甲方提供收到押金的收据，甲方同时将原租赁合同原件交付乙方，且承担租赁合同权利义务转移前因租赁合同履行产生的合同责任。甲方承诺交付该房屋前解除租赁合同并按本合同约定按期交房，由此产生的费用由甲方自行承担。
3. 当日，刘某芳与周某坤、中介公司签订了补充协议，约定双方最晚于 2020 年 10 月 15 日办理产权转移登记手续。房屋家电交付标准以现状为准，租金及租期以租赁合同为准。同时，刘某芳与周某坤、中介公司还签订了居间服务合同，约定中介公司为上述买卖合同提供居间服务，乙方向中介公司支付居间服务费 48600 元。
4. 2020 年 8 月 13 日，周某坤向刘某芳支付了 1 万元定金。8 月 14 日，刘某芳之委托人赵某刚向周某坤提供了一份租赁合同，该租赁合同显示刘某芳与北京 K 公司签订租赁合同，租期为 2017 年 12 月 28 日至 2020 年 6 月 27 日，租金为 7000 元。赵某刚在微信中表示还有一份新的租赁合同，但因为周某坤未按合同约定付款，故未给付周某坤新的房屋租赁合同。
5. 2020 年 9 月 4 日双方在中介公司的组织下进行面谈，周某坤表示公司遇到麻烦，名下不能买，公司办贷款，需要重新审核资产。双方协商延期履行合同，但并未达成一致。
6. 刘某芳在本案庭审之后，向法院提供了房屋租赁合同，租期为 2020 年 8 月 1 日至 2021 年 7 月 31 日，租金为每月 5500 元。
7. 现刘某芳表示系因周某坤自己的原因而拖延履行合同，拒绝支付购房款，周某坤属于违约方，故要求解除合同并要求周某坤支付违约金。周某坤同意解除合同，但认为刘某芳属于违约方，故反诉要求刘某芳退还定金并承担违约责任，同时表示 8 月 13 日签订的上述合同均为草签合同，因为材料不齐且签约条件不具备。8 月 14 日刘某芳提供的租赁合同显示刘某芳将涉案房屋出租给公司使用，公司注册地亦在涉案房屋内，其购房是为了孩子上学居住使用，此种情况对孩子上学影响较大，故其在 8 月 14 日就向中介公司提出撤销合同。9 月 4 日面谈没有提及上述问题是因为其所在公司与中介公司有合作关系，不想破坏关系，故没有提出不善的理由。为此，周某坤向法院提供了周某坤妻子林某霞与赵某刚的微信聊天记录，显示林某霞曾在 2020 年 8 月 15 日要求赵某刚提供租赁合同及购房发票，且因为在签订合同时未能提供结婚证、购房发票、授权委托书、新的租赁合同等文件，刘某芳提供的租赁合同租金及租期与合同约定不一致，要求中介公司撤销合同。中介公司在本案审理中向法院表示，签订合同后，周某坤在需要支付后续其他款项时拖延支付。签署合同时，刘某芳已经明确告知房屋属于出租状态，且只有一个房屋租赁合同。
五、裁判结果
1. 确认刘某芳与周某坤签订的北京市存量房屋买卖合同、房款支付协议于本判决生效之日解除；
2. 确认刘某芳与周某坤、中介公司签订的补充协议于本判决生效之日解除；
3. 周某坤于本判决生效后七日内支付刘某芳违约金 20 万元；
六、房产律师点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘某芳与周某坤签订的北京市存量房屋买卖合同及房款支付协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。
在合同履行过程中，双方因支付购房款项及提供房屋资料产生分歧，现双方均同意解除合同，法院予以确认。本案争议的焦点为：何人系违约方？
根据合同约定，周某坤需在 2020 年 8 月 13 日支付定金 5 万元，但其支付了 1 万元，违反了合同约定，故周某坤系违约方，应承担相应的违约责任。故刘某芳起诉要求周某坤支付违约金之请求，理由正当，但刘某芳未将涉案房屋的租赁情况及时准确的告知周某坤，虽然存在一定过错，但综合本案双方的证据材料，此原因并非造成合同不能继续履行的根本原因，合同亦未约定此种情况下周某坤有权拒付购房款，故周某坤反诉要求刘某芳返还定金并支付违约金之请求，于法无据，法院不予支持。
周某坤应支付的违约金的具体数额，法院考虑双方的过错、房价的变化等情况，扣除周某坤支付的定金 1 万元外，酌情判定周某坤再向刘某芳支付违约金 20 万元。
另，因本案系房屋买卖合同纠纷，因履行居间服务合同而产生的纠纷，无法在本案中予以处理，故周某坤反诉要求解除居间服务合同之请求，于法无据，法院不予支持。
办案心得
一、合同履行中的诚信与沟通
1. 诚实信用原则的重要性
在房屋买卖合同中，双方当事人都应当秉持诚实信用原则。本案中，刘某芳和周某坤在合同履行过程中出现了诸多问题，部分原因是双方未能充分履行诚实信用义务。例如，刘某芳未及时准确地告知周某坤房屋租赁情况，周某坤未按约定支付定金。这提醒我们，在签订合同后，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务，不得隐瞒重要信息或故意拖延履行。
作为律师，在为当事人起草或审查合同时，应强调诚实信用原则的重要性，并在合同中明确约定各方的诚信义务。同时，在合同履行过程中，如发现当事人有违反诚信原则的行为，应及时提醒当事人纠正，避免纠纷的发生。
2. 及时有效的沟通
沟通是解决合同纠纷的重要途径。在本案中，刘某芳和周某坤在出现问题后，虽然进行了一些沟通，但未能及时有效地解决问题。例如，双方在 2020 年 9 月 4 日的面谈中，未能就合同履行达成一致意见。这表明，在合同履行过程中，当事人应及时沟通，共同寻求解决方案。
律师在处理合同纠纷时，应鼓励当事人积极沟通，了解对方的立场和需求。通过沟通，可以更好地理解合同履行中的问题，寻求双方都能接受的解决方案。如果沟通无法解决问题，律师应及时采取法律措施，维护当事人的合法权益。
二、合同条款的明确与具体
1. 合同条款的清晰度
合同条款的明确和具体是避免纠纷的关键。在本案中，双方对于房屋租赁情况的约定不够明确，导致在合同履行过程中出现争议。例如，合同中虽然约定了房屋已出租，但对于租赁合同的提供时间、租金及租期的具体情况等没有明确规定。这提醒我们，在签订合同前，当事人应仔细审查合同条款，确保条款的明确和具体。
律师在为当事人起草或审查合同时，应确保合同条款的清晰度。对于可能引起争议的条款，应进行详细的解释和说明，避免模糊不清或歧义。同时，在合同履行过程中，如发现合同条款存在不明确的地方，应及时与对方协商，明确条款的含义，避免纠纷的发生。
2. 违约责任的合理约定
合理约定违约责任可以有效地约束当事人的行为，保障合同的履行。在本案中，双方对于违约责任的约定较为明确，但在具体适用时，法院考虑了双方的过错、房价的变化等情况，对违约金进行了调整。这表明，在签订合同时，当事人应合理约定违约责任，既要考虑到违约方的赔偿责任，也要考虑到守约方的实际损失。
律师在为当事人起草或审查合同时，应根据合同的性质和当事人的实际情况，合理约定违约责任。违约责任的约定应具有可操作性，避免过高或过低。同时，在合同履行过程中，如发现对方有违约行为，应及时提醒当事人采取相应的措施，维护自己的合法权益。
三、证据的收集与保存
1. 证据在纠纷解决中的作用
证据是解决合同纠纷的关键。在本案中，双方在争议过程中都提供了一些证据，如微信聊天记录、租赁合同等。这些证据对于法院判断双方的责任起到了重要作用。这提醒我们，在合同履行过程中，当事人应注意收集和保存证据，以便在发生纠纷时能够有力地维护自己的合法权益。
律师在处理合同纠纷时，应指导当事人收集和保存证据。证据可以包括合同、付款凭证、沟通记录、证人证言等。通过充分的证据，可以更好地证明当事人的主张，提高胜诉的可能性。
2. 证据的合法性和有效性
证据的合法性和有效性是证据被法院采纳的前提。在收集和保存证据时，当事人应注意证据的合法性和有效性。例如，微信聊天记录应完整、真实，不得经过篡改；租赁合同应符合法律规定，具有法律效力。
律师在为当事人提供法律服务时，应审查证据的合法性和有效性。对于不合法或无效的证据，应及时提醒当事人进行补充或调整。同时，在诉讼过程中，律师应善于运用证据，通过合理的举证和质证，为当事人争取有利的判决结果。
四、房屋买卖中的风险防范
房屋买卖合同的签订是房屋买卖过程中的重要环节。在签订合同前，当事人应仔细审查合同条款，确保合同的内容符合自己的意愿。在本案中，周某坤认为合同签订时材料不齐且签约条件不具备，但仍然签订了合同，导致在合同履行过程中出现争议。这提醒我们，当事人在签订合同前，应谨慎对待合同条款，如有必要，可以咨询专业律师的意见。
律师在为当事人起草或审查房屋买卖合同时，应充分考虑各种可能出现的情况，制定详细的合同条款。同时，应向当事人解释合同条款的含义和法律后果，让当事人在充分了解合同内容的基础上签订合同。通过谨慎签订合同，可以有效地防范房屋买卖中的风险。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
