(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
A 公司向法院提出诉讼请求，要求确认陈某杰和吴某明签订的北京市存量房屋买卖合同无效，并判令陈某杰、吴某明配合 A 公司将北京市通州区一号房屋过户至 A 公司名下。A 公司称 2013 年委托时任总经理刘某博负责在北京购买房屋，先借用 E 公司名义买房，后因开发商建议以个人名义代持，经介绍决定以陈某杰名义代持。A 公司认为自己是涉案房屋实际所有权人，而陈某杰在领取房产证后将房屋出售给吴某明，A 公司认为双方恶意串通，损害其利益。
二、当事人信息
1. 原告：A 公司
2. 被告一：陈某杰
3. 被告二：吴某明
三、事实与理由
（一）A 公司称：
1. 2013 年 10 月，A 公司委托时任总经理刘某博在北京购买房屋。2013 年 12 月 31 日，A 公司借用 E 公司名义与开发商签订商品房预售合同购买涉案房屋，并支付购房款 270 万元。后因开发商建议以个人名义代持，经刘某博好友王某兰介绍，决定以陈某杰名义代持。
2. 2014 年 5 月 14 日，E 公司与开发商解除合同。2014 年 6 月 2 日，陈某杰作为 A 公司买房代持人与开发商签订商品房预售合同。A 公司支付了涉案房屋的首付、契税、购房服务费等所有费用，并每月偿还银行贷款。2015 年 1 月，A 公司领取涉案房屋钥匙等，所有合同及材料原件均在 A 公司手中。
3. 后涉案房屋登记在陈某杰名下，A 公司多次与其协商过户事宜，陈某杰表示已将房屋出售给吴某明。A 公司认为陈某杰与吴某明恶意串通，损害其利益，故请求确认合同无效。
（二）陈某杰辩称：
1. 与 A 公司不存在借名买房合同关系。从未与 A 公司接触，A 公司可以以其名义在北京买房，A 公司声称的买房目的不成立，且声称委托 E 公司买房也不成立。
2. 不可能接受 A 公司委托借名买房。没有代持合理性，且 A 公司从未提及借名买房。
3. 涉案房屋一直由自己占有。
4. A 公司是从王某兰处拿到房屋合同、钥匙等。
5. 与吴某明的合同真实、合法有效。
（三）吴某明辩称：
1. 2017 年通过中介机构联系购买涉案房屋，当天与陈某杰签订合同，之后支付了全部购房款项，并支付了中介公司 30 多万元中介费。
2. 与陈某杰建立合同关系是普通二手房买卖合同关系，整个交易过程由中介公司完成。
3. 在购买涉案房屋前不认识陈某杰，不存在与陈某杰恶意串通损害 A 公司利益的情况，不同意 A 公司诉讼请求。
四、法院查明
1. 坐落于北京市通州区一号房屋原登记在陈某杰名下。
2. 2017 年 6 月 10 日，陈某杰与吴某明签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定陈某杰将涉案房屋出售给吴某明，交易价格及付款方式等在协议中明确。
3. 2017 年 7 月 4 日，吴某明向陈某杰账户付款 640 万元。
4. 2017 年 7 月 5 日，陈某杰向自己账户转入 164 万元，同日还清房屋贷款。交通银行北京市分行出具结清证明。
5. 2017 年 9 月 29 日，吴某明给陈某杰账户转账 680 万元。
6. 2017 年 9 月 30 日，涉案房屋被过户登记至吴某明名下。
五、裁判结果
驳回原告的诉讼请求。
六、房产律师点评
陈某杰与吴某明系通过中介公司进行涉案房屋买卖，交易时房屋登记在陈某杰名下，双方签订的合同、补充协议中约定的交易价格未畸低于市场价格，且双方房屋买卖款项已交付完毕，涉案房屋已变更登记在吴某明名下。
虽合同、补充协议中存在对涉案房屋家具家电、装饰装修和配套设施等作价款项的约定，但该约定无法证实陈某杰、吴某明存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。
即本案中未发现存在当事人恶意串通或其他导致合同无效的情形。综上，A 公司主张吴某明与陈某杰恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，其所举证据不能证明其主张，故其诉讼请求法院不予支持。
关于 A 公司的第二项诉讼请求，系以第一项诉讼请求得到支持为基础，A 公司第一项诉讼请求法院不予支持，故第二项诉求无法实现，法院亦不予支持。
办案心得
一、证据的重要性
1. 充分准备证据以维护当事人权益
在本案中，陈某杰和吴某明能够成功抗辩A公司的诉讼请求，很大程度上得益于充分的证据准备。陈某杰能够明确指出与A公司不存在借名买房关系的各种理由，并提供相关证据支持，如从未与A公司接触、A公司可以自行购房等理由的证据支撑。吴某明也能提供通过中介正常购买房屋、支付全部购房款和中介费等证据，有力地证明了交易的合法性和正当性。
这提醒我们，在代理类似案件时，要全面收集和整理对当事人有利的证据。无论是证明交易的真实性、合法性，还是反驳对方的主张，证据都是关键。要从交易的各个环节入手，如合同签订、款项支付、房屋过户等过程中收集证据，以确保当事人的权益得到最大程度的维护。
2. 证据的真实性和关联性
证据的真实性和关联性是决定其效力的重要因素。在本案中，陈某杰和吴某明提供的证据都与案件争议焦点紧密相关，并且具有真实性。例如，吴某明提供的通过中介购买房屋、支付中介费以及与陈某杰的交易款项凭证等证据，直接证明了其与陈某杰的交易是正常的二手房买卖，不存在恶意串通。
作为律师，在收集和整理证据时，要严格审查证据的真实性和关联性。确保提供的证据能够经得起对方的质疑和法庭的审查。对于可能存在争议的证据，要提前做好准备，准备好相关的解释和说明，以增强证据的可信度和说服力。
二、交易的合法性与合理性
1. 确保交易符合法律规定
陈某杰与吴某明的房屋交易是通过中介公司进行的，这在一定程度上增加了交易的合法性和透明度。通过中介公司的居间服务，交易过程更加规范，合同的签订和履行也更符合法律规定。例如，双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议在内容和形式上都符合法律要求，约定的交易价格也未畸低于市场价格，款项交付和房屋过户等程序也都依法进行。
在代理类似案件时，要确保当事人的交易行为符合法律规定。从合同的签订、履行到房屋过户等各个环节，都要严格按照法律程序进行。同时，要提醒当事人保留交易过程中的各种凭证和文件，以备不时之需。如果交易过程中存在任何可能引起争议的环节，要及时采取措施进行纠正和完善，确保交易的合法性和稳定性。
2. 交易合理性的证明
在本案中，陈某杰和吴某明能够成功抗辩A公司的诉讼请求，还在于他们能够证明交易的合理性。吴某明对购买涉案房屋的过程进行了详细的说明，包括对房屋户型的了解、通过中介购买以及支付合理的中介费等，这些都表明交易是基于正常的市场需求和合理的价格进行的。
作为律师，要帮助当事人证明交易的合理性。这包括解释交易的背景、目的和过程，说明交易价格的合理性、款项支付的方式和时间等。通过合理的解释和说明，让法庭了解交易的真实情况，从而判断交易是否存在恶意串通或其他不正当行为。如果交易存在一些特殊情况，要提前做好准备，准备好相关的证据和解释，以增强交易的合理性和可信度。
三、对借名买房主张的反驳
1. 明确借名买房关系的认定标准
A公司主张与陈某杰存在借名买房关系，但在本案中，这一主张并未得到支持。作为律师，要明确借名买房关系的认定标准，以便更好地反驳对方的主张。借名买房关系的认定通常需要考虑多个因素，如双方是否有明确的借名买房协议、实际出资人是否支付了购房款、房屋的实际使用和管理情况等。
在本案中，陈某杰能够成功反驳A公司的借名买房主张，在于他能够明确指出与A公司不存在借名买房关系的各种理由，并提供相关证据支持。例如，陈某杰指出从未与A公司接触、没有代持的合理性、A公司可以自行购房等理由，并提供了相关证据。这表明，在代理类似案件时，要深入了解借名买房关系的认定标准，根据具体情况收集和整理证据，以反驳对方的借名买房主张。
2. 强调房屋登记的法律效力
在本案中，涉案房屋登记在陈某杰名下，这在一定程度上增加了陈某杰的抗辩力度。房屋登记具有公示公信力，是确定房屋所有权的重要依据。在代理类似案件时，要强调房屋登记的法律效力，说明房屋登记在当事人名下，表明当事人是合法的房屋所有权人。除非对方能够提供充分的证据推翻房屋登记的效力，否则应依据房屋登记确定所有权归属。
同时，要提醒当事人妥善保管房屋登记证书和相关文件，确保房屋登记的真实性和合法性。如果对方对房屋登记提出质疑，要及时采取措施进行回应和解释，提供相关的证据和法律依据，以维护当事人的合法权益。
四、对恶意串通主张的应对
1. 分析恶意串通主张的证据不足
A公司主张陈某杰与吴某明恶意串通，损害其利益，但在本案中，这一主张并未得到支持。作为律师，要仔细分析对方主张恶意串通的证据是否充分。在本案中，A公司未能提供充分的证据证明陈某杰与吴某明存在恶意串通的行为。虽然双方签订的补充协议中存在对涉案房屋家具家电、装饰装修和配套设施等作价款项的约定，但这一约定无法证实双方存在恶意串通。
在代理类似案件时，要对对方主张恶意串通的证据进行全面分析和评估。如果证据不足，要及时提出反驳意见，指出对方证据的不足之处，并提供相关的法律依据和证据支持。同时，要提醒当事人在交易过程中保持谨慎，避免出现可能被误解为恶意串通的行为。
2. 强调交易的正常性和合法性
为了应对对方的恶意串通主张，要强调交易的正常性和合法性。在本案中，陈某杰与吴某明通过中介公司进行房屋交易，交易价格未畸低于市场价格，款项已交付完毕，房屋已过户登记至吴某明名下。这些都表明交易是正常的、合法的，不存在恶意串通的行为。
作为律师，要帮助当事人整理和提供交易正常性和合法性的证据。这包括交易的过程、合同的签订、款项的支付、房屋的过户等环节的证据。通过充分的证据展示，让法庭了解交易的真实情况，从而判断交易是否存在恶意串通或其他不正当行为。如果交易过程中存在一些特殊情况，要提前做好准备，准备好相关的解释和说明，以增强交易的正常性和合法性。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
