(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某玮向本院提出诉讼请求：确认迟某旭与孙某武之间签订的转让位于北京市朝阳区一号房屋所有权的合同及行为无效。
事实和理由：2005年8月原告因工作需要外派将所有权为原告的北京市朝阳区一号房屋交与母亲赵母居住、使用。之后，赵母长期在此居住，2008年10月，赵母因资金紧张，想向银行借款私自委托从事房屋中介业务的金某亮帮助其办理向银行贷款事宜，同时应金某亮的要求将房本交给金某亮，由金保管，便于联系贷款。
2009年6月8日，金某亮在原告和赵母均不知情的情况下隐瞒事实真相，伪造原告授权，向北京市朝阳区房屋权属登记中心提供虚假材料，将诉争房屋权属变更登记在其单位职工迟某旭的名下，该行为经丰台区人民法判决确认为无效。之后，金某亮仍然长期隐瞒房屋已经被过户事宜，原告和赵母仍不知情，赵母也一直在该房屋内居住，并交纳各项费用。
2015年10月赵母居住期间，金某亮对赵母说有一个叫孙某武的想买该房，问赵母卖不卖，期间孙某武也来此看过房，赵母当时声称该房是原告的，其本人只有居住权，无权卖房，孙某武对此也明知。谁知过了几天，孙某武突然拿出诉争房屋的产权证，要求原告母亲赵母腾房，至此，原告母亲才知道金某亮已经将原告的房屋卖与孙某武，赵母被迫搬离，现该房由孙某武占有。
原告认为迟某旭为借名登记房主，不是真实买受人，其本人明知自己无权处置房屋，但在此情况下依然与孙某武签订存量房屋买卖合同，孙某武明知道该房屋的实际所有权人为原告，金某亮、迟某旭二人均无处分权，仍然与金某亮、迟某旭恶意串通进行交易，损害原告的合法权益，主观上具有恶意，因此，依据法律规定，请求人民法院依法确认二被告之间的房屋转让行为及所签订合同无效。
被告辩称
迟某旭辩称，该房屋我未经手，对事实经过不清楚，该案为借名买房。只是因为我是北京人，借我的名字买的房。事情的前因后果我不清楚。我没有收到钱。
被告孙某武辩称，一、被答辩人赵某玮主体资格不适格。被答辩人并非被告迟某旭，答辩人孙某武存量房屋买卖合同相对方，其对于他人之间的合法民事行为无权主张权利。
二、答辩人孙某武从未见过被答辩人赵某玮及其家人，对被告迟某旭、被答辩人赵某玮之间的纠纷并不知情。被答辩人所称孙某武对房屋所有权归属知情纯属编造。
三、被告迟某旭与答辩人孙某武之间签订的存量房屋买卖合同真实有效。2014年12月8日，答辩人孙某武与被告迟某旭分别授权委托邹某静、金某亮签订《北京市存量房屋买卖合同》。被告迟某旭及其授权代表金某亮于中介处提供经公证授权委托书（证据三：被告迟某旭就诉争房屋转让相关事宜全权委托金某亮为其合法代理人），房屋产权证书（证据四：北京市朝阳区不动产交易大厅调取本次交易存档文件其中包含迟某旭房屋产权证书）等相关权属证明文件。迟某旭对诉争房屋享有合法权利，金某亮经过合法授权，有权代迟某旭办理房屋有偿转让的相关事宜。
被答辩人赵某玮于2018年经过判决确认被答辩人与被告迟某旭之间的房屋买卖合同无效。主张被告迟某旭对诉争房屋的买卖行为为无权处分。但被告迟某旭与答辩人孙某武双方基于合意，签订房屋买卖合同，支付合理价款（证据五：转账记录完税证明及金某亮收条等各项缴费凭证），办理过户手续，并交付房屋。
根据买卖合同解释第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即因无权处分订立的买卖合同，若无其他效力瑕疵，无权处分不影响买卖合同的效力。该房屋买卖合同及买卖行为合法有效，且答辩人孙某武己合法取得房屋所有权（证据六：《北京市存量房屋买卖合同》、证据七：房屋产权证书）。
四、被答辩人起诉状中所述“孙某武突然拿出诉争房屋的产权证，要求被答辩人母亲赵母”腾房，系编造，无事实依据。答辩人孙某武委托邹某静全权处理购买房屋事宜，自始末出面，不可能出现被答辩人所述的情况。
邹某静于领取房屋产权证前了解到该房屋户上有三人户籍并未迁走，可能会影响到答辩人落户，遂于2015年3月5日与我爱我家及被告迟某旭协商一致达成补充协议（证据八：三方关于户籍迁出问题的补充协议），约定“甲方（被告迟某旭）承诺标的房屋内的户口在过户后3个月之内迁出……”。证据显示此后不久，被答辩人赵某玮及其母于2015年3月13日将户口从诉争房屋上迁出这一事实佐证了被答辩人对于涉案房屋买卖交易知情且无异议。
五、答辩人孙某武对诉争房屋构成善意取得。被答辩人于2018年经过丰台区人民法院判决确认、被答辩人与被告迟某旭之间的房屋买卖合同无效。但答辩人孙某武此前对被答辩人与被告迟某旭之间的房屋买卖合同及其他纠纷并不知情。被告迟某旭提供合法有效，权属登记无异议的房屋产权证书，具有合法的权利。据此，答辩人有理由相信被告迟某旭合法单独享有诉争房屋所有权。
答辩人支付合理对价，并办理过户登记，诉争房屋已交付。即使被告迟某旭与被答辩人之间房屋买卖合同自始无效，被告迟某旭无权处置诉争房屋，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，……符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”答辩人对诉争房屋已构成善意取得，被答辩人对诉争房屋不再享有任何权利。
综上所述，被告取得本案诉争房屋所有权合理合法，不存在被答辩人所述的串通他人侵害其利益的事实，请求人民法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求！
第三人中介公司述称，事情发生在四五年前，涉案员工已经离职，我们看到的相关手续走的是正常流程，从房源录入到资格审核都是合法的。
法院查明
2014年12月8日，迟某旭（出卖人）与孙某武（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定迟某旭将位于北京市朝阳区一号房屋出售于孙某武，成交总价200万元。2015年房屋所有权证下发，所有权人登记为孙某武。
2018年1月8日，赵某玮将金某亮、迟某旭诉至本院，要求确认金某亮与迟某旭签订的转让赵某玮名下位于北京市朝阳区一号房屋所有权的行为无效。本院判决：金某亮与迟某旭于二〇〇九年转让赵某玮名下位于北京市朝阳区一号房屋所有权的行为无效。该判决书查明事实部分载明：“2009年，金某亮依据上述《公证书》以赵某玮委托代理人的名义代其与迟某旭签订《存量房屋买卖合同》，将赵某玮名下一号房屋出售给迟某旭。2009年6月8日，一号房屋所有权证下发，所有权人登记为迟某旭。”
庭审中，迟某旭申请金某亮出庭作证，金某亮陈述：“2009年3、4月份，赵某玮母亲到我公司做借款，拿赵某玮房本，户口本，身份证复印件等手续，当时公司要求借款时产必须公证，公司指定我到公证处公证，借款后未还本还息。赵某玮知道房子出卖一事，2013年、2014年我与赵某玮通过一次电话，解决欠款一事，另一个是与其协商是贷款还是卖房两个方案。赵某玮表示与其母亲商量。后来，就一直与赵某玮母亲沟通，其母同意卖房。房子卖了赵某玮知道，但是卖给谁他不知道。”
赵某玮主张系2013年、2014年与赵某玮打电话，本次交易是2015年，与赵某玮无关，其本人不知情。迟某旭认可证人证言，孙某武主张赵某玮知道卖房，起诉是因为赵某玮与金某亮放款没有结清，可能也存在房屋涨价的原因。中介公司认可证人证言。
裁判结果
驳回赵某玮的诉讼请求。
房产律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告主张孙某武明知该房屋所有权人为赵某玮，金某亮、迟某旭二人均无处分权，仍然与金某亮、迟某旭恶意串通进行交易，损害原告的合法权益，主观上具有恶意，因此请求确认二被告之间的房屋转让行为及所签订合同无效。
但根据上述法律规定，无权处分并非合同无效的法定事由，赵某玮提交的证据亦不能证明孙某武与迟某旭、金某亮之间存在恶意串通的情形，故对其诉讼请求，法院不予支持。
办案心得
一、房屋产权登记的重要性
本案中，房屋的产权登记在赵某玮、迟某旭、孙某武之间的转让过程中引发了一系列争议。这凸显了房屋产权登记的重要性。产权登记是确认房屋所有权的重要依据，具有公示公信力。一旦产权登记出现问题，如本案中赵某玮的房屋在其不知情的情况下被变更登记，将可能导致复杂的法律纠纷。
对于房屋所有者来说，应妥善保管自己的房屋产权证书，关注房屋产权的登记情况，及时发现并处理可能存在的错误登记或非法变更登记行为。同时，在进行房屋交易时，购买方也应仔细核查房屋的产权登记情况，确保自己购买的房屋产权清晰，避免因产权问题陷入纠纷。
二、借名买房的风险与防范
迟某旭称自己是借名买房，对房屋的具体情况不清楚。借名买房在现实中存在诸多风险，如实际产权人与登记产权人不一致可能导致的纠纷、登记产权人擅自处分房屋等。
为防范借名买房风险，实际产权人应与登记产权人签订明确的书面协议，约定双方的权利义务，包括房屋的实际归属、处分权的限制、过户的条件和时间等。同时，实际产权人应保留好购房款支付凭证、房屋占有使用的证据等，以便在发生纠纷时能够证明自己的实际产权人身份。
三、合同无效的法定事由需明确
赵某玮以孙某武与迟某旭、金某亮恶意串通，损害其合法权益为由主张合同无效，但法院依据法律规定，认为无权处分并非合同无效的法定事由，且赵某玮未能提供充分证据证明恶意串通的情形，从而驳回了其诉讼请求。
这提醒人们在主张合同无效时，必须明确合同无效的法定事由，并提供充分的证据加以证明。在房屋交易中，当事人应了解相关法律法规，避免因错误地认为合同无效而提起诉讼，浪费时间和精力。
四、证据的保留与举证责任
在本案中，赵某玮主张孙某武等恶意串通，但未能提供足够的证据支持自己的主张。这表明在法律纠纷中，证据的保留至关重要。当事人在进行房屋交易或处理与房屋相关的事务时，应尽可能保留相关的证据，如合同、通信记录、支付凭证等。
同时，当事人也应明确自己的举证责任。在诉讼中，当事人需要提供证据来支持自己的主张，否则将承担不利的法律后果。因此，在遇到法律纠纷时，当事人应及时收集和整理证据，以便在诉讼中能够有效地维护自己的合法权益。
五、谨慎处理房屋交易
房屋交易是一项重大的经济活动，涉及到大量的资金和重要的财产权益。在进行房屋交易时，当事人应谨慎处理，选择正规的中介机构和合法的交易方式。对于交易对方的身份和资质要进行充分的核查，确保交易的安全和合法。
同时，当事人在交易过程中应保持警惕，对于可能存在的风险要有充分的认识，并采取相应的防范措施。如果遇到复杂的法律问题，应及时咨询专业律师的意见，以避免因法律风险而遭受损失。
总之，通过这个案件，我们可以看到在房屋交易和产权纠纷中，法律关系复杂，风险众多。当事人应增强法律意识，妥善处理房屋产权登记、借名买房、合同效力等问题，保留好相关证据，明确自己的举证责任，谨慎进行房屋交易，以维护自己的合法权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
