(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周悦洁向本院提起诉讼请求：
1.判令赵启龙、吴鑫海连带向周悦洁支付 182 万元及利息；
2.判令赵启龙、吴鑫海连带向周悦洁赔偿 75 万元及利息。
事实和理由：周悦洁为位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）所有权人。2013 年 9 月 2 日周悦洁公证委托赵启龙出售房屋，2013 年 10 月 14 日赵启龙未经周悦洁同意，转委托吴鑫海出售该房屋。2013 年 10 月，吴鑫海未与周悦洁沟通，以严重低于市场价的价格出售给钱睿。钱睿称系郭兰借名买房，要求周悦洁搬离，周悦洁方知房屋被低价出售。
周悦洁曾以房屋买卖合同纠纷为由诉至朝阳法院，朝阳法院作出判决书，按照郭兰自认的 245 万元价款进行了判决，认定钱睿、郭兰已经向周悦洁受托人吴鑫海支付了 182 万元，判决钱睿、郭兰继续支付尚未支付的 63 万元。
被告辩称
被告赵启龙辩称，不同意周悦洁的诉讼请求，接受委托是陈燕和周悦洁授意。公证的委托书中明确说明赵启龙有转委托的权利。赵启龙转委托吴鑫海有当事人确认，有公证。案件中所有的人，赵启龙只认识陈燕。无论购房款如何分配，赵启龙没有经手一分钱，转委托后完全不知道后续情况。
被告吴鑫海辩称，不同意周悦洁的全部诉讼请求。陈燕、周悦洁共同委托赵启龙，赵启龙转委托吴鑫海，吴鑫海有权买卖房屋。吴鑫海只认识陈燕，办理房屋出售手续是根据陈燕的意思办理的。因为陈燕与周悦洁有关于债权债务的关系和偿还的意思，对于房屋的定价以及钱款的支付都是根据陈燕的指示办理的。房款定价数额，是周悦洁与陈燕确定的，吴鑫海不知情。周悦洁与陈燕之间的债权债务关系也是办理完卖房手续后才知道的。
法院查明
2009 年 6 月 18 日起，周悦洁拥有一号房屋所有权。
2013 年 9 月 2 日，陈燕与周悦洁签订《抵押借款合同》，约定周悦洁以一号房屋作为担保自陈燕处借款 210 万元。2013 年 9 月 11 日，陈燕向周悦洁的银行账户汇款 210 万元。
2013 年 9 月 2 日，周悦洁委托赵启龙代为办理一号房屋买卖手续等事项，明确受托人有转委托权，并在公证处办理了委托公证。
2013 年 10 月 14 日，赵启龙转委托吴鑫海办理一号房屋买卖手续等事项，并在公证处办理了委托公证。
2018 年 6 月 29 日，北京市朝阳区人民法院作出判决书，查明：涉案房屋在建委备案的《存量房屋买卖合同》签署日期为 2013 年 12 月 4 日，签署人为周悦洁的代理人吴鑫海和钱睿。约定售房人为周悦洁、购房人为钱睿，成交价格 182 万元。2013 年 12 月 5 日，钱睿账户向吴鑫海账户汇款 182 万元。吴鑫海在庭审中表示其将该款项转给了陈燕。
法院认为：通过庭审查明的情况可知，周悦洁与郭兰就位于北京市朝阳区一号房屋形成实际的房屋买卖关系，钱睿作为名义上的购房人与周悦洁签署了建委网签备案的合同。郭兰已经将网签合同中的价款 182 万元支付了周悦洁的代理人吴鑫海。结合签订合同的经手人吴鑫海的陈述，本院认为 245 万元交易价格具有高度的盖然性。关于周悦洁与钱睿承诺书中的 280 万价格，亦不当然就是郭兰与周悦洁房屋买卖合同的价格。
因此，本院按照郭兰提交的房屋买卖合同复印件中的 245 万元认定双方的实际交易价格。现郭兰通过钱睿将其中 182 万元支付给了周悦洁的代理人，关于的剩余的款项，郭兰并能向本庭提交付款的证据，故其应继续支付周悦洁房款 63 万元。钱睿作为名义上且登记备案的购房人，应对于上述付款义务承担共同的付款责任。法院判决：被告郭兰、钱睿于本判决生效之日起十日内支付原告周悦洁房款六十三万元；驳回原告周悦洁的其他诉讼请求。
庭审中，吴鑫海提交一份由周悦洁出具的《购房款支付确认函》，载明：根据卖方周悦洁与买方（空白）所签《房屋买卖合同》的约定，房屋买、卖双方现就购房款的支付事宜确认如下；按房屋买卖合同约定，买方应支付给卖方的全部购房款为 210 万元整；卖方签署本函时已收到买方交来的购房首付款（空白）元整；买卖双方同意，其余购房款优先用于偿还卖方所转让房屋涉及的债务（所偿还的债务以卖方实际披露的为限），买方因此支付的款项相应折抵应支付给卖方的购房款；卖方将房屋买卖合同约定之房屋权属变更至买方名下后十日内，买方将剩余购房款支付给卖方。上述说明中多处有捺印，包括首付款空白处。周悦洁认为上述文件均为空白，为无效文件。
吴鑫海提交孙旺出具的情况说明，载明：2013 年 9 月周悦洁需要资金周转来我处借款 210 万元，当时询问周悦洁资金用途，他说生意周转，问她还款来源她说卖房还钱；现该房屋已签完房屋买卖合同房屋定价 245 万元你可以委托别人代收房款；因当时本人事忙委托陈燕办理此事，于 2013 年 9 月 3 日到公证处办理抵押借款公证和委托出售公证受托人赵启龙；期间受托人赵启龙有事于 2013 年 10 月 14 日转委托吴鑫海办理此事；出售房屋后共收到房款 182 万元优先偿还本人债务，至今尚未收到 28 万欠款；买房人至今有 68 万元未付。
房屋评估价值为 312.87 万元。
裁判结果
一、被告吴鑫海于本判决生效之日起十日内赔偿原告周悦洁 182 万元及利息；
二、被告吴鑫海于本判决生效之日起十日内赔偿原告周悦洁 67.87 万元及利息；
三、驳回原告周悦洁的其他诉讼请求。
房产律师点评
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。周悦洁向赵启龙出具委托书，明确授予赵启龙转委托的权利，赵启龙将受托事项转委托吴鑫海，吴鑫海代为出售一号房屋，并无不当。
委托人应当按照委托人的指示处理委托事务，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。吴鑫海提交的有周悦洁签字的《购房款支付确认函》，未载明签订时间，载明的出售价款 210 万元与实际出售价格不符，首付款空白处捺印的做法与常理不符，该份确认函形式及内容上存在重大瑕疵，法院对该份确认函的效力不予确认。
本案中，一号房屋的评估价格为 312.87 万元，吴鑫海代为出售价格为 245 万元，并称该价格由陈燕确定。吴鑫海以严重低于市场价值的价格出售涉案房屋，存在故意或者重大过失的情节，没有本着诚实信用原则尽到勤勉义务，给委托人周悦洁造成了损失，应当予以赔偿，赔偿的数额应当为房屋的差价金额及相关利息损失。
受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。本案中，吴鑫海主张售房款依照周悦洁的指示支付给了周悦洁的债权人，但吴鑫海未将款项给付陈燕，而是给付孙旺，且吴鑫海未提交证据证明周悦洁指示吴鑫海将售房款给付孙旺。现周悦洁与案外人孙旺的债权债务未经确认，吴鑫海未将售房款转交周悦洁构成违约，其应当予以返还。吴鑫海逾期给付购房款还应当承担相应的利息损失，周悦洁主张的损失计算标准符合法律规定，法院予以确认。
办案心得
一、委托代理需谨慎明确权限与责任
1. 明确委托权限：在委托关系中，委托人应明确授予受托人的具体权限范围。本案中，周悦洁虽然在委托书中明确了赵启龙有转委托权，但对于转委托后的具体事务处理权限并未进一步细化规定。这导致在后续的房屋出售过程中，出现了价格争议和款项支付混乱的情况。委托人在委托时，应尽可能详细地列出受托人的职责和权限，避免模糊不清的表述，以防止受托人超越权限行事。
2. 选择可靠受托人：委托人在选择受托人时，应充分考察受托人的信誉、能力和责任心。周悦洁委托赵启龙，赵启龙又转委托吴鑫海，然而在整个过程中，出现了房屋被以低于市场价出售以及款项支付不规范的问题。这提醒委托人要谨慎选择受托人，最好选择有丰富经验和良好口碑的专业人士或机构，以确保委托事务能够得到妥善处理。
3. 监督委托事务：委托人不能完全放手不管委托事务，应保持一定的监督。周悦洁在委托赵启龙和吴鑫海出售房屋后，似乎对整个过程缺乏有效的监督，直到钱睿要求其搬离才知道房屋被低价出售。委托人可以通过定期询问、要求汇报进展等方式，对委托事务进行监督，及时发现问题并采取措施。
二、书面文件应规范严谨避免瑕疵
1. 确认函的重要性：本案中，吴鑫海提交的《购房款支付确认函》存在重大瑕疵，形式和内容上的不规范导致其效力未被法院确认。这凸显了书面文件在交易中的重要性。在房屋交易等重大经济活动中，涉及到的书面文件如确认函、合同等，应明确载明关键信息，包括签订时间、交易价格、款项支付方式等，避免空白处随意捺印等不规范行为。
2. 规范文件制作：为确保书面文件的有效性，应遵循规范的制作流程。在签订文件前，双方应仔细核对各项条款，确保内容准确无误。如有必要，可以请专业律师对文件进行审核，以避免潜在的法律风险。同时，对于重要的文件，应妥善保管原件，以备日后可能出现的纠纷。
三、房屋交易应遵循市场价值确保权益
1. 合理定价：在房屋出售过程中，应进行充分的市场调研，确定合理的售价。吴鑫海以严重低于市场价值的价格出售涉案房屋，给委托人周悦洁造成了巨大损失。出售方应参考类似房屋的市场价格、地理位置、房屋状况等因素，确定一个公平合理的价格，避免因价格过低而损害自己的利益。
2. 谨慎交易：房屋交易涉及巨额资金，交易双方应谨慎对待。购买方应核实房屋的产权状况、市场价值等信息，避免购买到价格虚高或存在产权纠纷的房屋。出售方则应确保交易过程的合法性和规范性，避免因不当交易而遭受损失。
四、违约责任与证据保留的重要性
1. 明确违约责任：在委托合同或房屋交易合同中，应明确约定双方的违约责任。本案中，吴鑫海未将售房款转交周悦洁构成违约，但由于合同中违约责任约定不明确，导致周悦洁在主张赔偿时面临一定的困难。在签订合同前，双方应明确约定违约行为的界定和相应的赔偿责任，以便在发生纠纷时能够有明确的依据进行索赔。
2. 保留证据：在经济活动中，证据的保留至关重要。周悦洁在诉讼过程中，由于缺乏有力的证据支持自己的主张，使得案件的审理变得复杂。交易双方应保留好与交易相关的所有证据，如合同、支付凭证、通信记录等。这些证据在发生纠纷时，将成为维护自己合法权益的重要依据。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
