(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某芬、苏某翰向本院提出诉讼请求：1.判令三被告继续履行北京市丰台区一号的购房合同，并协助原告将该处房屋的产权证书办理到刘某芬名下；2.判令三被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：二原告与赵某霞（刘某芬之母）、刘某贤（刘某芬之父）于1997年11月前在宣武区A号居住，因拆迁改造，与北京市R公司在1997年11月17日签署北京市住宅房屋拆迁安置补助协议书，协议书中写明正式户口四人应安置人口四人，分别是户主赵某霞，赵某霞之夫，赵某霞次女刘某芬，赵某霞外孙苏某翰，安置地址为北京市丰台区一号（以下简称一号）。安置房到位后，二原告搬入该处安置房并持续交房租到2001年底。2001年底二原告按成本价折合赵某霞、刘某贤工龄以赵某霞的名义向R公司交付房改购房款39372.91元，购房款缴付后，赵某霞与刘某贤先后去世。
事实上，建设项目是北京市R公司开发公司和原北京市H公司（现更名为H公司）合作开发的项目。自房改购房以来，产权单位及出资建设方在办理了2号楼部分拆迁安置人购房的房本后即停止了房产证的继续办理，原告二人及赵某霞和刘某贤多次找到产权人及建设方，市国资委及丰台区政府也多次予以批示要求产权单位及建设方为住户办理产权登记，至今均没有任何结果。
刘某英起诉称，2012年刘某芬才搬到一号房屋居住，房屋的购房款是赵某霞和刘某英支付的。诉讼请求和其他事实理由与刘某芬、苏某翰一致。
被告辩称
H公司辩称，我公司是房屋形式上产权人，愿意协助原告办理房屋产权证书，但从现在情况看我公司协助办证条件不具备。理由是，根据合建协议书，我公司出土地，R公司建房，建了1号楼和2号楼两栋楼。1号楼归我公司，2号楼归R公司所有。R公司接收2号楼后通过售房、安置方式交给其他主体使用。房产证应当办证到R公司名下，但R公司无法或无力支付土地出让金，无法办证。我公司曾起诉过R公司，没开庭，调解了，内容是我公司将房屋产权证办到R公司名下，R公司再通过房改售房方式将房屋过户至购房人名下，购房款等由R公司收集并交纳给我公司。
2000年、2001年R公司分两批给购房人办过产权证。此后R公司未将购房人信息、购房款等交给我公司，故之后再未办理过。我公司未拿到购房人信息、购房款，无法办理产权证。后来我公司了解到，R公司将其权利义务转移，好像是转移给了M公司。
M公司未提出答辩意见。
B公司辩称，我公司认可原告的诉讼请求，但是有一个问题在于原告要将房产证办到刘某芬名下，鉴于目前的房屋状况是不许可的。拆迁安置合同的人是赵某霞，购房款票据是赵某霞，所以办到刘某芬名下是不符合规定的，刘某芬是不能享受成本价的房屋价款的。如果原告要求将房屋产权办到刘某芬名下有两个条件，一是需要刘某芬和我们重新签订合同，另一个是需要按照现在的房屋价格补房屋差价，这个差价是需要刘某芬来补的。
办房产证我公司是可以配合办理的，但得按照规定来办理。关于涉案房屋之所以没有办理房产证的原因是有历史遗留问题的，他们按照成本价购买房屋的只要补齐差价就可以办理产权证。
法院查明
1995年6月12日，北京市H公司（甲方，以下简称H公司）与北京市R公司（乙方，以下简称R公司）签订《合建住宅楼协议书》，约定甲方提供土地，作为合建住宅楼用地，负责本合建项目的申报立项等手续，并负责承担合建住宅楼配套设施50%的建筑面积或资金，乙方负责本建设项住宅楼的全部资金，本建设项目的勘探、规划、设计、建安施工、绿化及质量进度监督，并承担本住宅楼配套设施50%的建筑面积或资金。协议书第三条约定：“楼房建成后，甲、乙双方各分享50%的建筑面积，各自拥有属于本方的建筑物产权。且房屋的朝向层次均等。”
上述协议签订后，该项目于1995年7月6日获得建设工程规划许可证，建设单位为H公司。
2000年11月16日，R公司（甲方、转让方）与北京市G公司（乙方、受让方，以下简称G公司）就危改项目签订《项目转让合同》，合同第3条转让的具体内容及现状约定：甲方将本项目整体转让给乙方，首先采取共同组建项目公司的办法，自本协议签订之日起双方共同组织落实项目公司设立的有关事宜，并开始实行以乙方为主双方共同管理。当项目公司成立后六个月时由乙方收购甲方注册股份（含乙方寻找第三方收购甲方注册股份），甲方退出项目公司。
收购手续完成后共同管理变为由乙方掌管项目的经营管理，并对本项目承担全部法律责任及经济责任，以确保项目公司的正常发展。第三条第1款约定：项目公司的名称：北京R公司开发有限责任公司或以工商管理部门核准的名称为准。
2000年12月12日，H公司与R公司签订协议书，约定：双方同意2号楼由H公司协助R公司根据本市房改政策进行房改，由H公司进行确权申请，并进行相关的房改手续。2号楼房改所得的收益归R公司所有，2号楼房改所需测绘、制证等费用及实行房改后R公司作为2号楼的产权单位承担政府所规定的产权单位应承担的全部责任和所有税费。
2001年3月20日，北京市宣武区人民政府危房改建办公司出具《批复》，决定“同意将有R公司正式转由M公司负责开发建设。”
2002年3月4日，北京市发展计划委员会与北京市建设委员会出具“同意部分楼层建设单位变更为M公司，总建筑面积11万平方米，其余项目仍由R公司开发建设”。
2008年7月8日，北京市丰台区建设委员会（以下简称丰台区建委）就协调二号楼办理房屋产权证问题召开会议，确定：“1.由R公司负责追缴26户业主缴纳的房改售房资金，并负责交纳售房单位即业主应缴的公共维修基金，以便办理房改售房手续。2.R公司负责办理房改售房审批备案手续，H公司负责配合盖章等相关手续，……。”
2006年8月30日，M公司（甲方）与B公司（乙方）签订《项目转让协议》，将房屋转让给乙方，乙方根据现有的状况完成对改楼遗留问题的处理解决工作，并约定“本合同一经签订，甲方对该楼所拥有的一切权利责任一并转移给乙方，甲方不再承担上述权利责任所带来的法律关系。”
2009年4月17日，丰台区政府住房保障和改革办公司出具《批复》，“一、同意你单位按2001年成本价继续出售公有住宅楼房。……。”
H公司现为2号楼登记的房屋所有权人。
赵某霞与刘某贤系夫妻关系，二人生有二女，长女刘某英，次女刘某芬。苏某翰系刘某芬之子。2016年12月14日，赵某霞死亡。2018年3月11日，刘某贤死亡。
1997年11月，赵某霞与R公司签订北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书，赵某霞居住的宣武A号房屋被拆迁，应安置人口分别为赵某霞、刘某贤、刘某芬、苏某翰。赵某霞等人后被安置到一号房屋。赵某霞作为承租人与出租方签订北京市公有住宅租赁合同。2001年12月，赵某霞向M公司交纳一号房屋房改房款（成本价）39372.91元。
裁判结果
H公司、北京R公司开发有限公司、M公司于本判决生效之日起十五日内协助刘某芬、苏某翰、刘某英办理将北京市丰台区一号房屋过户至刘某芬名下的所有权转移登记手续。
房产律师点评
根据刘某芬等提交的购房款收据以及各方在法院的表述，法院可以认定双方基础法律关系为M公司在赵某霞针对涉案房屋开始房改售房后，因赵某霞去世等原因而暂停办理房屋产权证，根据《北京市国土源和房屋管理局、市人民政府房改办公室关于房改售房若干问题的通知》，此情况下赵某霞的继承人可继承其房屋，且H公司等亦表示同意继续房改售房，故对刘某芬等要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，法院应予支持。
H公司现系一号房屋登记的房屋所有权人，应协助办理房屋所有权转移登记手续。H公司与R公司合建住宅楼，M公司收取赵某霞交纳的购房款，且承继了R公司的权利义务，B公司承继了M公司的权利义务，故为妥善解决双方的房屋买卖纠纷，M公司与B公司亦应协助办理房屋所有权转移登记手续。刘某芬、苏某翰等称房改售房只能办理到一人名下，法院对该意见予以采信。
关于涉案房屋如何办理房屋所有权证的问题，因本案并非析产继承纠纷，故在涉案房屋可以办理房屋产权的情况下，为保护各方可能权利人的权益，可将涉案房屋过户至一名法定继承人刘某芬的名下。需要说明的是，房屋过户至刘某芬名下，并不改变房屋的权属性质，各方可能的权利人可在完成过户后另行主张各自权利。
综上，刘某芬等要求将涉案房屋过户至刘某芬名下的诉讼请求，符合法律规定，且可促进双方纠纷推进解决，法院予以支持。
办案心得
一、合同履行的重要性与责任承担
在本案中，购房合同的履行历经波折，由于多个主体之间的权利义务转移和历史遗留问题，导致房屋产权证的办理陷入困境。这提醒人们在签订合同后，各方应严格履行合同义务，确保合同目的的实现。对于开发商、产权单位等主体来说，及时办理房屋产权证是其应尽的责任。律师在处理类似案件时，应明确各方的合同义务和责任承担，通过法律手段督促合同的履行，保护当事人的合法权益。
二、证据的保存与法律依据的运用
刘某芬等原告能够在诉讼中取得胜诉，很大程度上得益于他们保存了购房款收据等关键证据，并且能够依据相关法律规定主张自己的权利。这表明在涉及房产交易和产权纠纷时，证据的保存至关重要。当事人应妥善保管购房合同、付款凭证、收据等文件，以便在需要时能够作为有力的证据支持自己的主张。同时，律师应熟悉相关法律法规和政策，善于运用法律依据为当事人争取合法权益。例如，在本案中，依据《北京市国土源和房屋管理局、市人民政府房改办公室关于房改售房若干问题的通知》，确定了赵某霞的继承人可继承其房屋的权利。
三、产权清晰与历史遗留问题的解决
房产的产权清晰是保障当事人合法权益的基础。本案中，由于多个主体之间的合作开发、权利义务转移以及历史遗留问题，导致产权不清，给当事人带来了极大的困扰。这提示人们在购买房产时，要确保产权清晰，了解房产的开发历史和产权状况。对于政府和相关部门来说，应积极解决历史遗留问题，完善房产管理制度，保障房产市场的稳定和健康发展。律师在处理涉及历史遗留问题的房产纠纷时，要深入分析问题的根源，寻找解决问题的途径，通过协商、调解或诉讼等方式，推动问题的解决。
四、多主体纠纷的处理与协调
本案涉及多个主体，包括开发商、产权单位、受让方等，各方之间的权利义务关系复杂。在处理多主体纠纷时，需要各方共同努力，进行有效的协调和沟通。律师可以在多主体纠纷中发挥重要作用，通过与各方当事人及其律师进行沟通和协商，寻找各方利益的平衡点，制定合理的解决方案。同时，律师也可以代表当事人与政府部门进行沟通，争取政府的支持和帮助，推动纠纷的解决。
五、诉讼策略的选择与风险评估
刘某芬等原告在诉讼中选择了要求继续履行购房合同并将房屋产权证书办理到刘某芬名下的诉讼请求，这一策略最终得到了法院的支持。这提示当事人在选择诉讼策略时应充分考虑各种因素，并进行风险评估。律师可以帮助当事人分析案件的具体情况，权衡不同诉讼策略的利弊，选择最有利于当事人的诉讼途径。同时，在诉讼过程中，律师应根据案件的发展及时调整策略，以最大程度地维护当事人的合法权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
