(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林晓英诉称：2002 年左右，我与孙德文拟共同开办新的服装公司，双方商定由我买房作为我在新公司的投资和新公司的办公地点。当时约定，我出钱的房子里得加上他的名字。2002 年 11 月 22 日，我与宏远公司签订商品房买卖合同，该合同约定我以按揭贷款方式向宏远公司购买位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称争议房屋），购房款为 2396059.54 元。为确保该房屋能用于新公司的办公并作为我在新公司的投资，孙德文要求在购房合同上签字。
签订合同时，我按照宏远公司预估的费用准备了活期存折（内有 64 万元），该存折由我直接交给宏远公司工作人员作首付款及契税费等费用。同时，为履行上述商品房买卖合同，2002 年 12 月 10 日，我与银行、宏远公司签订个人住房抵押贷款合同，约定我向银行贷款 191 万元用于购买争议房屋。因孙德文己在购房合同上作为共同购房人签字，银行要求其亦在贷款合同上签字，以证明购房合同上的全部购房人均知道争议房产用于抵押贷款。
上述合同签订后，我支付了全部购房款。2002 年 12 月 20 日，宏远公司将争议房屋交付给我，但至今未能将该房屋所有权变更登记至我名下。因市场变化等原因，我未能与孙德文开办新的服装公司，我便将争议房屋出租给了孙德文担任法定代表人的瑞丰公司（以下简称瑞丰公司），双方约定租期 2 年，自 2003 年 1 月 1 日起至 2004 年 12 月 31 日止，年租金为 15 万元。租期届满后，瑞丰公司至今仍在实际使用争议房屋，亦支付了一定的租金。
我认为，作为争议房屋的唯一实际购买人，我己依约履行了支付购房款的义务，有权要求作为出卖人的宏远公司尽快办理案涉房屋所有权登记，孙德文虽与本案有利害关系，但购房的所有钱款都是我一个人出的。我认为他在合同上签字只是用于保障新成立的公司能够使用该房屋办公。我积极与孙德文、宏远公司协调房屋过户事宜，但始终无法达成一致，现诉至法院，请求判令宏远公司继续履行与我签订的房屋买卖合同，将争议房屋过户至我名下，过户所需的费用由我自行承担。
被告辩称
宏远公司辩称：不同意林晓英的诉讼请求。涉案的房屋买卖合同是我公司与林晓英和孙德文一同签订的，当时签这个合同的时候买方是俩人，所以在办房本的时候需要林晓英和孙德文达成一致意见，同时到场协助我们办理。我们把需要交纳的契税和维修基金数额通知了林晓英和孙德文，但是他们谁也没有交这个钱。如果他们二人可以达成一致，我方可以协助他们办理过户，过户所需的费用由林晓英和孙德文承担，我们不承担。
孙德文述称：不同意林晓英的诉讼请求。这个房子是我借用林晓英的名义买的，实际的权利人是我。因为我是香港居民，按照 2002 年的北京市关于外销商品房管理的通知，不允许外籍人员办理贷款，而我有贷款的需要，所以就找到林晓英，当时林晓英是我担任法人代表的瑞丰公司的员工，具体为什么找她配合我，我也记不清具体情形了。
我和林晓英达成了口头的借名买房协议，借用林晓英的名义，以她的名义办理贷款，所有的费用由我来承担，我们双方是口头协议，没有落实到书面上。后来，林晓英同我就与宏远公司签订了房屋买卖合同，为了进一步证明我和林晓英之间的口头协议，我在贷款合同上也签了字。首付款以及 2017 年 11 月之前所有的贷款都是我支付的。通过我的瑞丰公司将钱每月打到林晓英留给我的账户里。我认为产权证应当直接办到我个人名下。我现在具备购房资格。过户所需的费用我愿意承担。
法院查明
孙德文系瑞丰公司的法定代表人，林晓英原为瑞丰公司部门主管，2005 年底、2006 年初离开该公司。2002 年 11 月 22 日，林晓英、孙德文作为买受人同出卖人宏远公司签订商品房买卖合同一份，主要约定买受人购买出卖人开发的争议房屋，总价 2396060 元。出卖人应在 2002 年 11 月 30 日前，依照国家和地方政府规定将符合合同约定的商品房交付买受人。出卖人应当在商品房交付使用后 60 日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。
同日，林晓英、孙德文又同宏远公司签订一份商品房买卖合同补充协议，约定买受人于 2002 年 10 月 25 日前向出卖人缴纳 3 万元人民币。买受人应于 2002 年 11 月 22 日前向出卖人缴纳首期房款 486060 元，并在签署买卖合同后十个工作日内提交申请个人住房抵押贷款所需的全部材料，签署银行按揭贷款合同，最终获得贷款数额以银行批准的数额为准。如获得贷款额不足申请贷款数额时，出卖人同意买受人对不足部分按双方另行约定的付款时间和方式支付。买受人办理房屋交付手续时需付清全部房价款，否则出卖人有权拒绝办理房产交付手续。
2002 年 12 月 10 日，林晓英、孙德文作为甲方同乙方银行、丙方宏远公司签订个人住房抵押贷款合同。
合同签订后，宏远公司收到全部购房款并将争议房屋交付林晓英、孙德文。
2017 年 5 月，银行将林晓英、宏远公司、孙德文诉至北京市东城区人民法院，要求林晓英、孙德文提前清偿剩余借款本金及利息、罚息、复利至实际支付之日止，林晓英、孙德文赔偿律师费 1 万元，宏远公司对前述全部债务承担连带保证责任。后经法院调解，各方达成一致意见。北京市东城区人民法院出具民事调解书，确认各方达成如下协议：一、被告林晓英于 2017 年 12 月 8 日前偿还原告银行借款本金、利息（具体数额以银行当日出具的对账单为准，扣除已付的 650599.66 元）。二、被告林晓英于 2017 年 12 月 8 日前偿还原告银行为实现债权支付的律师费 1 万元。诉讼费 5353 元由被告林晓英负担。现争议房屋贷款已经清偿完毕。
林晓英提交一份房屋租赁协议，证明林晓英同孙德文任法定代表人的瑞丰公司在 2003 年 1 月 1 日签订房屋租赁协议，约定瑞丰公司租赁林晓英所有的争议房屋，争议房屋的所有权人为林晓英一人，否则瑞丰公司不可能租赁房屋并向林晓英交租金。孙德文对该证据真实性不认可，证明目的不认可，认为上面的签字不是自己签的。
孙德文主要提交了下列证据：1、2002 年 11 月 26 日的某银行进账单一张，证明争议房屋首付款系由瑞丰公司支付，孙德文系借用林晓英名义购房。2、银行账单 8 页，证明孙德文在 2003 年 1 月至 2017 年 11 月累计支付贷款本息 2334671.53 元。3、银行账户历史交易明细表 24 页，证明孙德文向林晓英开立的还贷账户里支付贷款本息。4、孙德文同林晓英之间的电子邮件截图 20 页，微信聊天记录 1 页，证明林晓英多次要求孙德文支付贷款，担心逾期还贷影响其信用。该房屋与其没有关系，实际购房人是孙德文。
林晓英质证称：1 - 3、真实性认可，证明目的不认可。孙德文确实向我打过款，但这些钱不是用来还房贷，而是用来支付瑞丰公司租赁争议房屋的租金，打款账户即使以孙德文名义开立，实际上是瑞丰公司在使用。4、除了微信聊天记录的真实性认可，其他的真实性不认可，证明目的不认可。
裁判结果
一、被告北京宏远公司继续履行与原告林晓英、第三人孙德文于二〇〇二年十一月二十二日签订的商品房买卖合同，将北京市朝阳区一号房屋过户至原告林晓英、第三人孙德文名下（共同共有），过户所需费用由原告林晓英负担。
二、驳回原告林晓英的其他诉讼请求。
房产律师点评
林晓英、孙德文同宏远公司签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议均是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。现林晓英申请将房屋过户到其个人名下，同意承担过户所需费用，而宏远公司也同意继续履行前述房屋买卖合同及补充协议，只是因为合同上作为共同买受人的林晓英、孙德文存在争议，所以一直没有办理争议房屋的过户。
孙德文同宏远公司之间亦不存在实质性争议，其反复主张的核心问题是认为自己同林晓英之间形成了借名买房的法律关系，故争议房屋应属其个人所有。从在案证据、庭审情况来看，争议房屋本身具备过户条件，应当按照合同约定，由宏远公司协助林晓英、孙德文办理过户，将争议房屋过户至二人名下（共同共有）。如林晓英、孙德文仍有其他争议，可以另案解决。
办案心得
一、书面合同的重要性
在房产交易中，签订明确、详细的书面合同至关重要。本案中，虽然林晓英与孙德文对于房屋的实际归属存在争议，但由于双方最初签订的商品房买卖合同及补充协议较为明确，为法院判断各方权利义务提供了重要依据。这提醒人们在进行重大财产交易时，务必签订严谨的书面合同，明确各方的权利和义务，避免因口头约定不明确而产生纠纷。
二、借名买房风险大
借名买房存在诸多风险。孙德文主张与林晓英存在借名买房关系，但因缺乏书面协议，其主张难以得到充分支持。借名买房可能会面临实际出资人无法证明出资事实、名义产权人反悔等风险。同时，在政策变化等情况下，借名买房还可能导致无法实现购房目的。因此，应尽量避免借名买房行为，若确有必要，应签订详细的书面协议，并保留好出资凭证等证据。
三、证据保留的关键作用
在纠纷发生时，充分的证据是维护自身权益的关键。林晓英和孙德文在诉讼过程中都提供了一定的证据，但对于一些关键事实的证明力仍存在争议。例如，孙德文提供的银行进账单、银行账单等证据，虽能证明其有资金往来，但对于资金用途的证明存在分歧。这提醒人们在房产交易及后续过程中，要妥善保留各种证据，如购房合同、付款凭证、通信记录等，以便在需要时能够有力地证明自己的主张。
四、争议解决的合理途径
当房产交易出现争议时，应通过合理的途径解决。本案中，林晓英选择通过诉讼的方式解决与孙德文及宏远公司之间的争议。在诉讼过程中，各方应尊重法律程序，积极提供证据，配合法院的审理。如果各方能够在交易过程中及时沟通、协商，明确各自的权利义务，可能会避免纠纷的发生。一旦纠纷发生，应冷静对待，寻求专业律师的帮助，选择最适合的争议解决方式。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
