(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
王某梅向本院提出诉讼请求：1.撤销北京市丰台区人民法院 X 号执行裁定书，停止对北京市丰台区某号房屋的强制执行，并解除该房屋的预查封；2.诉讼费由三被告共同承担。
事实和理由：李某强诉张某华、H 公司民间借贷纠纷一案由北京市丰台区人民法院依法判定张某华、H 公司偿还李某强借款本金 432 万元及利息。后李某强申请强制执行，在执行过程中，法院依法预查封了北京市丰台区某号房屋。2021 年 4 月 15 日，王某梅对执行标的提出执行异议。北京市丰台区人民法院驳回王某梅的异议请求。
王某梅认为该裁定错误依法起诉，事实及理由如下：2008 年 12 月 24 日，王某梅与张某华登记结婚。2012 年拆迁。按照拆迁政策，王某梅与张某华共取得两套回迁安置楼房，面积分别是 86 平方米、58 平方米，且两套回迁安置楼房均由张某华办理相关手续。其中回迁安置楼房中面积为 58 平方米的楼房即为本案的执行标的。
2014 年 6 月 12 日，王某梅与张某华办理了离婚登记，在经登记备案的《离婚协议书》中约定：1.位于北京市大兴区某号归王某梅所有；2.涉案执行标的归王某梅，另一套 86 平方米的回迁安置楼房归张某华。2014 年 6 月 12 日，王某梅将北京市大兴区某号卖与案外人刘某平，同时办理了房屋权属变更登记手续。2017 年涉案执行标的交付后至今，王某梅一直实际占有并使用该房屋。
前述事实证明，王某梅享有对执行标的的所有权，享有排除法院强制执行的民事权益。王某梅认为离婚协议书合法有效，对涉案标的的处分自然合法有效。王某梅与张某华离婚早于张某华向李某强的借贷时间。王某梅收房至今一直在涉案房屋居住，也早于法院预查封时间。综上，王某梅对执行标的享有排他的所有权，请求支持王某梅的诉讼请求，依法判决。
被告辩称
李某强辩称：答辩人认为被答辩人王某梅对案涉房屋并不具有排除强制执行的权利，请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。一、被答辩人主张案涉房屋归其所有缺乏事实及法律依据，不动产物权未经登记不发生法律效力，被答辩人并未取得案涉房屋的所有权。目前，案涉房屋登记在北京 S 公司（以下简称 S 公司）名下，由张某华以签订《回迁安置房买卖合同》的方式购买，该公司认可张某华为案涉房屋的实际权利人，执行局据此对案涉房屋进行查封符合法律规定并无不当。
被答辩人既未办理案涉房屋的不动产登记，也未在案涉房屋被查封前向 S 公司主张办理相应变更手续，因此被答辩人尚未取得案涉房屋的所有权，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
二、被答辩人与张某华之间的离婚协议属于内部协议，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗答辩人债权的法律效力。张某华与被答辩人在离婚协议中约定案涉房屋产权归被答辩人所有，该离婚协议为二者的内部协议，系双方对自己在案涉房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。
综上，被答辩人的主张不能成立，请求法院依法驳回。
张某华、H 公司辩称：同意原告的第一、二项诉讼请求。涉案房屋是拆迁安置房屋，拆迁安置时被安置人王某梅、张某华及二人之子张某奇共同分得两套房屋，一套是涉案房屋，另一套面积约为 86 平方米的房屋。二人离婚时将涉案房屋分给原告归原告所有，剩余的 86 平方米房屋属于张某华和张某奇共有，因涉案房屋为拆迁安置房，至今无法办理变更登记手续，所以在开发商处涉案房屋的合同签字人仍是张某华，实际上涉案房屋为原告所有。张某华与 H 公司不同意承担本案诉讼费，诉讼费应当由李某强负担。
法院查明
李某强与张某华、魏某宇、北京 S 公司民间借贷纠纷一案，本院于 2020 年 10 月 27 日作出的判决书，已经发生法律效力。该判决确定：一、被告张某华、H 公司于本判决生效之日起十日内偿还李某强借款本金 432 万元；二、张某华、H 公司于本判决生效之日起十日内支付李某强利息；三、驳回李某强的其他诉讼请求。该案经审理查明，李某强分别于 2014 年 12 月 31 日向魏某宇账户转账 150 万元、2016 年 3 月 3 日转账 50 万元、2016 年 9 月 30 日转账 30 万元、2017 年 3 月 29 日转账 220 万元……2018 年 6 月 14 日，李某强、张某华签订《借款合同》，约定李某强向张某华出借 440 万元等。
2021 年 2 月 18 日，李某强向本院申请强制执行，本院依法受理，执行中，本院预查封了张某华购买的某号房屋，查封期限为三年，自 2021 年 4 月 7 日至 2024 年 4 月 6 日。
王某梅对本院执行位于北京市丰台区某号房屋提出书面异议，本院于 2021 年 4 月 28 日作出 X 号执行裁定书，裁定驳回王某梅的异议请求。
另查一，2012 年 8 月拆迁，2017 年 11 月 3 日，出卖人 S 公司与买受人张某华签订两份《回迁安置房买卖合同》，分别约定张某华选定的回迁安置房位于北京市丰台区某号与另一号。现上述房屋现均登记在 S 公司名下。
另查二，王某梅与张某华于 2008 年 12 月 24 日登记结婚，二人于 2014 年 6 月 12 日在北京市大兴区民政局办理离婚登记，并签订《离婚协议书》备案。该协议书约定：离婚原因为感情不和；双方无婚后共同子女；财产分割：1.位于北京市大兴区某号归女方所有。2.2021 年丰台区 D 村拆迁按照政策人均 58 平米，当时签合同时，男方名下一套 86 平米、一套 58 平米属于夫妻共同财产，其中一套 58 平米（以房产实际面积为准）归女方所有，另外一套 86 平米归男方所有；双方无债权债务。
庭审中，王某梅提交涉案房屋取暖费、物业费、垃圾费缴纳凭证和《北京市房屋租赁合同》，证明涉案房屋由其占有使用收益。王某梅亦提交房产证、买卖协议、转账凭证、缴费凭证，证明其出售北京市大兴区某号房屋和离婚协议实际履行的事实。庭审中，王某梅和张某华均主张离婚后至 S 公司要求变更合同买受人，开发商说办不了。
案件审理中，本院向 S 公司调查，该公司称其根据 2013 年 1 月 14 日签订《房屋产权确认承诺书》确定房屋买受人并签订《回迁安置房买卖合同》，合同签订后，其公司不允许以重新签订房屋买卖合同的形式变更买受人。
案件审理中，王某梅申请撤回要求确认北京市丰台区某号房屋归原告王某梅所有的诉讼请求。
裁判结果
停止对位于北京市丰台区某号房屋的执行，并解除对前述房屋的预查封。
房产律师点评
对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
本案中，法院认为王某梅对诉争房产享有足以排除执行的民事权益，具体分析如下：首先，涉案房屋系拆迁安置房，王某梅、张某华均为被安置人口，故涉案房屋应为二人婚姻存续期间的夫妻共同财产。二人通过离婚协议约定分割涉案房屋归王某梅所有，王某梅享有要求张某华将涉案房屋所有权变更登记至其名下的请求权，该民事权益属于物权期待权。与此相对应，李某强因民间借贷产生的债权请求权属于一般金钱债权，并未特定指向涉案房屋。
其次，王某梅与张某华的离婚时间要早于李某强与张某华的债务形成时间，且王某梅已提交证据证明双方已经按照离婚协议实际履行，故可以初步排除张某华与王某梅有恶意串通逃避债务的主观故意。最后，王某梅未办理相关手续的原因不能归结于其本人存在故意或重大过失。经法院调查，S 公司作为涉案房屋的出卖人，其根据《房屋产权确认承诺书》确定房屋买受人且不允许以重新签订房屋买卖合同的形式变更买受人，虽然张某华签订《回迁安置房买卖合同》时间晚于李某强与张某华的债务形成时间，但不宜认定上述情形系王某梅怠于履行权利造成。
综合上述分析，王某梅在本案对讼争房产享有的民事权益足以排除执行，其关于停止对北京市丰台区某号房屋的强制执行，并解除该房屋的预查封的诉讼请求，法院予以支持。
办案心得
一、离婚协议中财产约定的重要性
本案中，王某梅与张某华在离婚协议中对拆迁安置房进行了明确的分割约定。这一约定在后续的执行异议之诉中起到了关键作用。这提醒人们，在离婚时，对于夫妻共同财产的分割应当明确、具体，并以书面形式进行约定。这样的约定不仅可以避免离婚后的财产纠纷，还可能在特定情况下为一方提供法律保护。
二、物权期待权与债权的区分
法院在审理中明确区分了王某梅对涉案房屋的物权期待权和李某强的债权请求权。物权期待权是指对于尚未取得所有权但有合理期待能够取得所有权的权利。在本案中，王某梅基于离婚协议对涉案房屋享有要求张某华将所有权变更登记至其名下的请求权，这种权利具有一定的物权属性。而李某强的债权请求权则是一般金钱债权，并未特定指向涉案房屋。这提示我们，在涉及财产纠纷时，要明确不同权利的性质和优先顺序，以便更好地维护自己的合法权益。
三、未办理不动产登记的风险及应对
王某梅虽然通过离婚协议取得了涉案房屋的所有权约定，但由于涉案房屋为拆迁安置房，无法办理变更登记手续，这给她带来了一定的风险。然而，法院在审理中考虑到未办理登记手续并非王某梅的故意或重大过失所致，因此支持了她的诉讼请求。这提醒人们，在购买房屋或取得财产所有权时，应尽快办理不动产登记，以确保自己的权益得到充分保障。如果因客观原因无法办理登记，应保留好相关证据，证明自己对财产的合法权益，并积极采取措施争取办理登记。
四、开发商合同变更政策的影响
本案中，开发商 S 公司不允许以重新签订房屋买卖合同的形式变更买受人，这对王某梅的权益产生了影响。在购房或涉及房产交易时，应当了解开发商的合同变更政策以及相关法律法规，以便在出现问题时能够及时采取有效的应对措施。同时，如果开发商的政策不合理或对自己的权益造成损害，可以通过合法途径维护自己的权益。
五、恶意串通的审查
在执行异议之诉中，法院需要审查当事人是否存在恶意串通逃避债务的情况。本案中，王某梅与张某华的离婚时间早于债务形成时间，且王某梅提交了证据证明离婚协议的实际履行，初步排除了恶意串通的可能。这提醒人们，在处理财产纠纷时，法院会严格审查当事人的行为是否具有正当性和合法性，以防止恶意逃避债务的行为。因此，当事人在进行财产处分时，应当遵循诚实信用原则，避免引起不必要的法律风险。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
