(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
钱某杰向一审法院提出诉讼请求：要求判令钱某聪协助钱某杰将位于北京市朝阳区一号房屋的产权变更登记至钱某杰名下。
钱某杰上诉请求：请求判决撤销一审判决中“驳回原告钱某杰的全部诉讼请求”改判为“支持钱某杰要求钱某聪将位于北京市朝阳区一号房屋(以下简称涉案房屋)过户至钱某杰名下”。
事实和理由：一、涉案房屋为孙某单位分配的承租公房，根据其口头遗嘱由钱某杰继承。根据一审判决书认定的事实，钱某聪与孙某原系夫妻关系，二人育有长子钱某杰，次子钱某。涉案房屋是孙某单位分配的承租公房，承租人是孙某。1994年10月，孙某告知钱某杰，其已与钱某聪商量好，待其去世后将涉案房屋留给钱某杰继承，并请当时在场的钱某聪、钱某、单位领导周某、邻居毕某等作见证。以上见证人包括钱某聪均认同孙某的口头遗嘱。
1994年12月，孙某去世。1996年，钱某聪搬至其名下另一房屋居住，钱某杰一家三口搬回涉案房屋，并居住至今。2000年10月，房屋改革，单位的承租公房可以出售给单位员工。钱某杰去房管所办理手续时，办事员告知因孙某去世，其单位默认涉案房屋的承租人变更为钱某聪，因此只能登记在钱某聪名下，更改须钱某聪本人到场确认。因办手续当天为截止日、时间紧迫，且钱某聪及钱某均认同孙某口头遗嘱，同意涉案房屋由钱某杰购买，并归钱某杰所有，钱某杰当场交纳了购房款19596元，并补齐之前欠付的房屋租金1776.9元。以上事实钱某聪、钱某均认同，且可由孙某单位领导周某等证实。
二、购房款收据可证明交款人为钱某杰，双方协商一致无需支付孙某、钱某聪工龄双方均认可购房款由钱某杰出资这一事实。根据《北京铁路分局出售公有住房协议书》，按成本价每建筑平方米1485元出售本案涉案房屋，建筑面积60.79平方米，实付房价款18099.88元，及1580.54元房屋公用部位维修基金。一审中已提交2000年10月13日的的收据，载明购房款19596元的交款人为钱某杰，同时已提交银行交易记录等证明其付款能力。一审判决书的核心关注点为在计算实际房价时，计算了钱某聪与孙某的夫妇工龄及年工龄折旧率，认为工龄具有一定财产价值属性。
然而，根据本案背景，孙某名下仅有其单位分配的涉案房屋，根据孙某遗嘱，由钱某杰继承涉案房屋，孙某工龄应根据其遗嘱折算涉案房屋房款。钱某聪认可钱某杰购房时使用孙某及其本人的工龄，双方协商一致无需支付。因此，请法院支持钱某杰出资支付涉案房屋价款。
三、涉案房屋自1996年一直由钱某杰居住使用至今。一审判决书中已明确：“根据庭审查明的事实可以认定，在钱某聪与产权单位签订购房合同后，涉案房屋一直由钱某杰居住使用至今”。此外，双方均认可钱某杰一家三口于1996年搬回涉案房屋，并居住至今。
一审中已提单位于2004年6月11日出具的《证明》，其内容为证明本涉案房屋为分给已故退休职工孙某的住房，且由其子钱某杰居住。此外还提交了水、电、燃气费的缴费凭证、发票、支付宝交易明细等证据佐证。综上所述，从借名买房的理由、购房款出资、房屋居住使用等方面，一审法院认定工龄具有一定的财产价值属性，无论钱某杰是否按照房屋实际出售价格支付了全部购房款，均不能当然认定钱某杰支付了涉案房屋实际的全部对价款。然而，就使用孙某、钱某聪工龄一事，双方协商一致无需支付。因此请求二审法院查明本案全部事实，撤销一审判决，依法进行改判。
被告辩称
钱某聪提交书面答辩意见，同意钱某杰的上诉要求。
周某兰述称：1.孙某是1994年2月4日去世的，判决书写他是1994年10月立的遗嘱，这不符合常理；2.涉案房屋是周某兰和钱某聪婚姻存续期间购买的，是我和钱某聪出资、用了钱某聪的工龄购买的。
法院查明
钱某聪与孙某原系夫妻关系，二人育有长子钱某杰，次子钱某。孙某于1994年去世。1998年6月29日，钱某聪与周某兰登记结婚。
2000年12月10日，钱某聪作为购房人（乙方）与单位签订《北京铁路分局出售公有住房协议书》，约定甲方向乙方按成本价每建筑平方米1485元出售现住楼房，房屋座落即本案涉案房屋，建筑面积60.79平方米，实付房价款18099.88元，乙方一次性缴纳1580.54元房屋公用部位维修基金。在计算实际房价时，计算了钱某聪与孙某的夫妇工龄和及年工龄折旧率。
2004年12月6日，涉案房屋登记在钱某聪名下。
庭审中，钱某杰表示购房款系由其出资，并提交收据五份佐证，其中2000年10月13日的收据载明购房款19596元的交款人为钱某杰，其余四份收据的“交款人”一栏为空白。周某兰认可上述证据的真实性，但表示收据本来都由钱某聪保管，其为了本次诉讼将收据交给了钱某杰，不能证明钱某杰支付了上述款项。钱某杰表示购房款来源主要是其手头的现金，并补充提交其配偶于2000年1月支取35000元现金的银行交易记录，证明钱某杰具有付款能力。周某兰认可证据的真实性，但不认可关联性及证明目的。
经询，钱某杰及钱某聪均表示涉案房屋自1998年起一直由钱某杰居住使用，并提交单位于2004年6月11日出具的《证明》、发票若干、收据若干、支付宝交易明细等证据佐证。周某兰对上述证据真实性予以认可，但不认可证明目的，表示《证明》仅能证明在2004年6月以后居住在涉案房屋，无法证明此前的居住情况，水、电、燃气费的缴费凭证仅能证明上述款项由钱某聪支付，钱某聪为了本次诉讼将票据交给了钱某杰。
同时，周某兰表示其在1998年6月起与钱某聪共同居住在涉案房屋，后来双方购买了其他房屋，周某兰与钱某聪主要在其他房屋居住，偶尔回到涉案房屋居住，周某兰认可钱某杰在2000年后回到涉案房屋居住。
审理中，钱某杰表示其借名买房的原因为，孙某在临终前曾明确表示涉案房屋在其去世后留给钱某杰所有，孙某去世后，钱某聪、周某兰、钱某、钱某杰经过家庭会议一致同意涉案房屋由钱某杰购买，就此，钱某杰申请周某、毕某作为证人出庭作证。周某兰对于证人证言真实性不予认可，表示其不认识两位证人，也从来没有在居住涉案房屋期间见到过两位证人，证人陈述有多处与事实不符，故其证言不应采信。
法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为钱某杰与钱某聪之间是否存在借名买房的法律关系。所谓借名买房合同，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。在审查此类合同时，一般应从购房款出资、房屋居住使用、借名买房的理由等方面展开。
根据庭审查明的事实可以认定，在钱某聪与产权单位签订购房合同后，涉案房屋一直由钱某杰居住使用至今。关于购房款的出资一节，因涉案房屋的实际出售价格系在折算孙某与钱某聪的工龄因素后得出，工龄具有一定的财产价值属性，故无论钱某杰是否按照房屋实际出售价格支付了全部购房款，均不能当然认定钱某杰支付了涉案房屋实际的全部对价款。根据现有证据，法院不能认定钱某杰与钱某聪之间借名买房的法律关系成立，钱某杰要求钱某聪将涉案房屋过户至钱某杰名下，证据不足，法院无法支持。
裁判结果
判决：驳回钱某杰的全部诉讼请求。
房产律师点评
本案的争议焦点为：仅依据钱某聪的个人同意，钱某杰是否有权要求过户涉案房屋？
钱某杰上诉主张涉案房屋为孙某单位分配的承租公房，根据其口头遗嘱由钱某杰继承，涉案房屋房款由钱某杰实际支付，且自1996年一直由钱某杰居住至今，故钱某聪应配合将涉案房屋过户到钱某杰名下。钱某聪同意钱某杰的上诉主张。周某兰主张涉案房屋系其和钱某聪婚姻存续期间购买，系其和钱某聪出资并使用了钱某聪的工龄购买的。对此，根据查明事实，钱某聪与周某兰于1998年6月登记结婚，于2017年离婚，涉案房屋购买时间为2000年，为钱某聪、周某兰婚姻存续期间。根据庭审陈述，周某兰主张其与钱某聪离婚时并未就涉案房屋进行处理，各方亦均认可涉案房屋的实际出售价格系折算孙某与钱某聪的工龄因素后得出。
故综合以上事实，钱某聪虽同意钱某杰关于将涉案房屋过户到钱某杰名下的上诉主张，但鉴于涉案房屋系钱某聪与周某兰婚姻存续期间购买，且双方离婚时未对涉案房屋进行处理，房屋的权属性质仍然存在争议的情况下，钱某聪作出的单方处分涉案房屋的意思表示可能会损害到周某兰的个人利益，现钱某杰迳行要求钱某聪将涉案房屋过户至其名下的上诉主张，缺乏事实与法律依据，法院不予采信。
办案心得
在这起复杂的借名买房纠纷中，我们能够从中获得一系列重要的启示。
首先，口头遗嘱的效力在法律上往往存在较大的不确定性和证明难度。在本案中，孙某的口头遗嘱成为争议焦点之一，但由于缺乏明确、有力的证据支持，其有效性难以得到法院的完全认可。这提醒我们，在处理重要财产分配时，应当尽可能采用合法、规范且有明确书面记录的遗嘱形式，以避免后续的争议和纠纷。
其次，关于工龄在购房中的价值认定问题，这是一个容易引发争议的点。本案中，虽然钱某杰主张无需支付孙某和钱某聪的工龄费用，但法院认为工龄具有一定财产价值属性，不能简单地忽视。这提示当事人在类似交易中，对于涉及工龄等特殊因素的价值应当有清晰的约定和计算，以避免在产权归属和价款支付方面产生分歧。
再者，借名买房的原因和背景需要有充分的证据支持。钱某杰主张借名买房是基于孙某的遗嘱和家庭会议的决定，但证人证言的可信度和证明力受到了质疑。这表明在借名买房的情况下，当事人应当尽可能保存全面、客观、有力的证据，如书面协议、录音录像等，以证实借名买房的真实原因和各方的意愿。
此外，婚姻状况对于房产的归属有着重要影响。在本案中，涉案房屋购买于钱某聪与周某兰婚姻存续期间，这使得房屋的权属变得更加复杂。这告诫我们在进行房产交易时，必须充分考虑当事人的婚姻状况，明确产权归属，避免因婚姻关系的变化而引发不必要的纠纷。
最后，从法律程序和证据规则的角度看，当事人应当清楚地认识到，自己主张的事实必须有充分的证据加以证明。在本案中，钱某杰虽然提出了一系列主张，但由于证据不足，其诉求未能得到法院的支持。这强调了在任何法律纠纷中，证据的充分性和有效性是决定案件胜负的关键因素。
总之，这起借名买房纠纷案件为我们提供了多方面的思考，无论是在家庭财产分配、房产交易还是证据保留和法律程序方面，都应当谨慎行事，遵循法律规定，以保障自身的合法权益。
