(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
钱某刚向一审法院提出诉讼请求：
1. 判令被告配合将位于北京市昌平区一号房屋过户至原告名下；
2. 本案诉讼费由被告承担。
事实及理由：被告系原告的兄弟媳妇，2006 年 12 月 28 日，原告借用被告名义与北京 R 公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了位于北京市昌平区一号房屋；案涉房屋的购房款及税费等相关费用均由原告支付，房屋交付后原告对案涉房屋进行了装修，并且案涉房屋始终由原告一家居住使用。后原被告双方还约定待案涉房屋购买满 5 年之后，被告将案涉房屋过户至原告名下。
在案涉房屋购买 5 年后，原告及其家人曾多次催促被告将房屋产权过户至原告名下，但被告以各种理由推托拒绝。后被告将原告起诉至法院，要求原告腾退案涉房屋。原告认为，原告出资借用被告名义购买了案涉房屋。现被告应该依据双方约定将房屋产权过户至原告名下。为依法维护原告的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。
林某兰上诉请求
请求本院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
其主要上诉理由为：
1. 一审判决对林某兰提交的证据未予采信没有正当理由，且存在规避案件基本事实的问题。一审判决未采纳钱某鹏的视频录像及相关证明，钱某刚提交的《协议书》系钱某鹏所写，在案双方并无涉案房屋居住权归属及过户的相关规定。一审判决未查明钱某刚取得北京户口的时间及申请保障性住房的情况，钱某刚在申请限价商品房时未将涉案房屋作为其权益房产进行申报，说明双方未就借名买房及房产过户达成一致意见。
2. 一审判决对合同订立形式进行选择性适用，显失公平。
3. 一审判决适用法律错误。
被告辩称
林某兰一审辩称：
一、钱某刚提出的诉讼请求缺乏事实依据。钱某刚诉请要求被告林某兰配合将位于北京市昌平区一号房屋过户至其名下，缺乏事实依据。
1. 诉争房屋的所有权人为林某兰。2005 年 8 月 15 日，林某兰因住宅房屋被拆迁，拆迁人允许林某兰购买经济适用房一处。2008 年 11 月 13 日，林某兰取得了诉争房屋的《房屋所有权证》，后经补证取得《不动产权证书》。
2. 原被告之间不存在针对案涉房屋过户的约定。原告的兄弟钱某英与林某兰系夫妻关系。2005 年 9 月原被告双方口头协商由钱某刚代垫购房款并暂时居住在该房屋处。一旦钱某刚取得北京户口，应无条件腾退房屋。双方未曾约定将诉争房屋过户至钱某刚名下。钱某刚对诉争房屋的居住使用不等同于拥有所有权。林某兰基于亲戚关系让钱某刚居住在诉争房屋内符合常理。
3. 钱某刚不能证明双方存在真实的借名买房关系。2006 年 12 月 28 日，林某兰与建设单位北京 R 公司签订《北京市商品房预售合同》。2012 年 4 月 27 日，钱某刚户口迁入北京。但直至 2019 年林某兰提起的诉讼，钱某刚才拿出一份没有林某兰签名的《协议书》，证明林某兰同意 5 年之后过户给钱某刚，《协议书》落款时间为 2007 年 11 月 4 日。林某兰认为，如果双方存在借名买房的真实意思表示，钱某刚没有必要不经林某兰签字而签署《协议书》，林某兰也没有必要拒绝签字。这十二年中，钱某刚没有要求林某兰签过字，本身不合常理。此外，根据《协议书》的约定，如果约定 5 年之后过户属实，而钱某刚恰恰 5 年中已取得北京户口，为什么这 7 年间钱某刚从未主张过户呢？事实上，钱某刚想取得诉争房屋的所有权，从未取得林某兰的同意。双方不构成借名买卖关系。
二、钱某刚存在篡改合同内容、伪造证据的违法行为。从《协议书》内容来看，第一条内容为，“一号购买款及一切费用已由钱某刚支付”，后有“特此证明”为结束语。第二条是后加的，第三条只有序号，没有内容。而且，第二条的行间距与第一条的行间距明显不符。《协议书》中两位证明人，其中钱某鑫已去世，且钱某鑫为文盲，本人不会写字；另一人为钱某鹏，是《协议书》的执笔人，也是钱某刚与钱某英的大姐。
钱某鹏已明确表示，
1. 《协议书》第二条不属实，当时见证时，没有第二条约定内容。钱某鹏写到“特此证明”就没有内容了。
2. 《协议书》第二条内容是钱某刚在钱某英走之后又让其加上的内容，协议书三个字也是后加的。钱某刚保证会取得钱某英的同意。林某兰认为，钱某刚未经林某兰同意擅自添加《协议书》第二条内容，虚构了林某兰同意诉争房屋过户给钱某刚的假象，属于篡改合同、伪造证据的违法行为，第二条应为无效条款。而且，钱某刚需要承担相应的责任。
三、钱某刚申请限价商品住房的行为证明双方不构成借名买卖。2013 年 4 月 3 日，原告与妻子田某作为申请人共同向西城区住房保障部门申请限价商品住房。申请材料显示，原告在申报住房情况时，仅提供了坐落于 M 号原告名下房产一套，未申报涉案房屋；原告在申报资产情况时，没有申报对诉争房屋的支付情况或相关权益。这说明，诉争房屋原告只是居住，并无所有权，钱某刚也未将诉争房屋作为其权益房产进行申报。
根据《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》，本市城八区申请购买限价商品住房家庭年收入、住房及总资产净值须符合标准，即 3 人及以下家庭年收入 8．8 万元及以下，人均住房使用面积 15 平方米及以下；家庭总资产净值为 57 万元及以下。钱某刚在申报资产情况时，家庭总资产净值为 40．59 万元，仅为其名下一套房产的价值，未包含诉争房屋投资价值，可以说明双方并不存在借名买房的事实。
综上，钱某刚利用与林某兰之间的亲戚关系和林某兰的无戒备心理，留存房屋手续凭证并拒绝腾退房屋，自行增添条款并伪造证据，通过借名买房纠纷以达到非法占有他人不动产的目的。现林某兰与钱某英夫妻二人均伤病在身，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告钱某刚的诉讼请求，维护林某兰的合法权益。
被上诉人二审辩称
同意一审判决，请求本院予以维持。
法院查明
林某兰与钱某英系夫妻关系，钱某刚与钱某英系兄弟关系。
2006 年 12 月 28 日，林某兰（买受人）与北京 R 公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市昌平区一号经济适用房一套（以下简称诉争房屋），房款为 272791 元。同日，从钱某刚银行卡支出全部购房款 272791 元。
2007 年 10 月 22 日，林某兰账号内存入 35000 元，存款凭条原件在钱某刚处。
2007 年 10 月 23 日，林某兰上述账号支出 33793.41 元。同日，办理房屋入住手续，钱某刚入住涉案房屋。入住时，诉争房屋系毛坯房，由钱某刚对房屋进行了装修并居住至今。
2008 年 11 月 10 日，诉争房屋所有权登记在林某兰名下。2016 年 6 月 20 日，林某兰通过补证方式取得房屋不动产权证书。
关于涉案房屋的出资，林某兰陈述其给予钱某刚 2 万元现金，其他钱款系林某兰向钱某刚的借款，但未出具相关收据。
关于涉案房屋是否存在借名购买的约定，双方存在争议。钱某刚向法庭提交《协议书》一份，内容为“①一号房屋购买款及一切费用已由钱某刚支付（特此证明）②现居住权属于钱某刚，五年之后由林某兰过户给钱某刚。一号房主钱某英林某兰一号现居住人钱某刚。林某兰对该份《协议书》不予认可。经询问，钱某刚陈述该《协议书》上林某兰的签字是钱某英代签。林某兰陈述，其不在现场，其名字不知道是谁写的，钱某英也记不清楚了。
现钱某刚持有北京市商品房预售合同、刷卡凭证、购房发票房屋产权证、入住证明、契税发票、补缴地价款收据、物业费票据、取暖费票据等原件。林某兰陈述，诉争房屋是借给钱某刚居住，购房材料等原件是因为钱某刚想拿房本作抵押，其把相关购房票据夹在房本中，钱某英将这些一起给了钱某刚。
经核验，钱某刚具备北京市购房资格。
法院认为
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担举证不利的后果。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应当予以支持。
本案的争议焦点在于钱某刚与林某兰之间是否存在借名买房合同关系。从约定上来看，钱某刚提交《协议书》一份，但其亦认可《协议书》上的签字不是林某兰所签，故对该份证据法院不予采信。借名买房约定的形式既可以是书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。关于出资，林某兰辩称其出资 2 万元并且其余购房款是借款，但未提交证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。
从钱某刚提交的刷卡凭证，可以证明诉争房屋系由钱某刚出资购买。诉争房屋由钱某刚进行装修并一直占有使用至今，购买诉争房屋的原始票据及产权证书由钱某刚持有，且钱某刚解释其借用林某兰名字购买经济适用房亦属合理。故此，法院认定钱某刚与林某兰之间成立借名买房合同关系。该合同关系是双方当事人的真实意思表示，且诉争房屋的原始购房合同签订于 2006 年 12 月 28 日，取得房屋所有权证亦满五年，具备上市交易条件，故该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。
合法有效的合同应当得到当事人的恪守履行，现诉争房屋具备过户的条件，故钱某刚要求林某兰协助办理过户的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
裁判结果
林某兰于本判决生效后十日内协助钱某刚办理位于北京市昌平区一号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至钱某刚名下。
房产律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。
本案中，法院根据钱某刚的刷卡凭证认定诉争房屋由钱某刚出资，诉争房屋由钱某刚装修并一直占有使用至今，钱某刚持有购房原始票据及产权证书，并对借名购房有合理解释，认定钱某刚与林某兰之间成立借名买房合同关系，并无不当；且诉争房屋的原始购房合同签订于 2006 年 12 月 28 日，取得房屋所有权证亦满五年，具备上市交易条件，双方的借名买房合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。法院据此判决林某兰协助钱某刚办理诉争房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至钱某刚名下，于法有据。
办案心得
在这起借名买房纠纷中，我们可以得到诸多启示。
首先，对于借名买房这一行为，无论是借名方还是出名人，都应当充分认识到其中蕴含的巨大法律风险。在本案件中，借名方赵某刚虽然最终在法院的认定下被支持了过户请求，但过程充满波折，耗费了大量的时间和精力。如果当初双方能够以明确、合法且无争议的书面协议来约定借名买房的相关事宜，包括房屋产权归属、过户时间、违约责任等，那么后续的纠纷或许可以避免。
其次，证据的保存和真实性至关重要。赵某刚提交的《协议书》因签字问题未被法院采信，这提醒我们在涉及重大财产交易时，必须确保证据的完整性和合法性。任何可能影响案件走向的证据，如出资凭证、房屋使用记录等，都应当妥善保存，以备不时之需。
再者，出名人林某兰在面对借名买房的争议时，应当谨慎对待自己的主张和证据。林某兰提出赵某刚存在篡改合同、伪造证据等违法行为，但如果无法提供充分有力的证据来支持这些主张，反而可能会影响自身的信誉和案件的结果。
此外，从社会伦理和亲情关系的角度来看，借名买房引发的纠纷往往会对亲属之间的关系造成极大的破坏。在经济利益面前，亲情不应被轻易忽视。双方在进行任何涉及财产的约定时，都应当以诚信和公平为原则，避免因利益冲突而伤害家庭和睦。
最后，对于法律适用和裁判标准，这起案件也给我们提供了思考。法院在判断借名买房合同关系是否成立时，综合考虑了房屋的出资、占有使用、购房票据及产权证书的持有以及借名购房的解释等多方面因素。这意味着在类似案件中，当事人需要全面、准确地向法院展示相关事实和证据，以支持自己的主张。
总之，这起借名买房纠纷案件提醒我们，在进行房产交易时，务必遵循法律规定，注重证据保留，珍惜亲情关系，以避免不必要的法律纠纷和家庭矛盾。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
