为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
原告诉称
吴某刚向一审法院起诉请求：
1. 解除吴某刚与赵某君于 2013 年 8 月 1 日签订的《房屋买卖协议书》；
2. 赵某君、齐某彩返还吴某刚购房款 160 万元；
3. 赵某君、齐某彩给付吴某刚经济损失 190 万元（房屋差价，因执行局拍卖房款为 350 万元，主张差价损失）；
4. 诉讼费由赵某君、齐某彩承担。
赵某君上诉请求：
1. 撤销一审判决第二、三项；
2. 改判由赵某霞返还吴某刚房款 1600000 元、赵某霞赔偿吴某刚违约金 1500000 元；
3. 本案诉讼费由吴某刚、赵某霞共同承担。
二、案件事实
1. 2013 年 8 月 1 日，吴某刚（买受人）与赵某君（出卖人）签订《房屋买卖协议书》，约定房款 160 万元整一次性付清，房屋产权于 2013 年 11 月 1 日前过户到吴某刚名下，过户费用由赵某君承担，如到期未过户，赵某君按每日 5000 元支付违约金，中途违约向对方支付 2 倍违约金。
2. 协议签订当日，吴某刚向赵某霞的工商银行账户汇入 160 万元。赵某君与赵某霞共同向吴某刚出具收条。
3. 2016 年 7 月 26 日，吴某刚因房屋买卖合同纠纷将赵某君诉至一审法院，一审法院出具民事调解书确认房屋买卖协议有效。
4. 2017 年 8 月 4 日，吴某刚再次将赵某君诉至一审法院，因涉案房屋存在查封和抵押登记，无法办理产权过户手续，且吴某刚未变更诉讼请求，一审法院判决驳回其诉讼请求。
5. 另查，2012 年 12 月 24 日，M 银行就涉案房屋设定最高额抵押权登记，该抵押于 2014 年 2 月 18 日注销。2014 年 2 月 21 日，C 公司就涉案房屋设定抵押权登记。
6. C 公司与赵某杰、赵某君借款合同纠纷一案，法院判决 C 公司对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。判决生效后，C 公司申请强制执行，查封涉案房屋。
7. 邹某静受让 C 公司债权后申请变更为申请执行人，吴某刚提出案外人异议，一审法院裁定中止执行，邹某静提起案外人执行异议之诉，一审法院判决准许执行涉案房屋，吴某刚上诉后被驳回。
三、各方辩称
1. 吴某刚辩称，同意一审判决。
2. 赵某霞辩称，同意赔偿吴某刚购房款及违约金。
3. 齐某彩述称，同意赵某君上诉请求。
四、法院查明及认为
1. 法院查明，赵某君未按房屋买卖合同约定履行过户义务，导致无法实现合同目的，属于违约行为。赵某霞与赵某君之间借名买房的问题，不妨碍吴某刚向房屋买卖合同相对方主张违约责任。
2. 法院认为，吴某刚要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求赵某君退还房款 160 万元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。对于吴某刚要求赵某君赔偿经济损失 190 万元的诉讼请求，法院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定为由赵某君一次性赔偿吴某刚实际损失 150 万元。吴某刚要求齐某彩共同承担本案给付责任的主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。
五、裁判结果
1. 一审判决：
- 自判决生效之日起解除吴某刚与赵某君于 2013 年 8 月 1 日签订的《房屋买卖协议书》；
- 赵某君于判决生效之日起十日内返还吴某刚房款 1600000 元；
- 赵某君于判决生效之日起十日内赔偿吴某刚经济损失 1500000 元；
- 驳回吴某刚的其他诉讼请求。
2. 二审判决：
- 维持北京市大兴区人民法院判决第一、二项；
- 撤销北京市大兴区人民法院判决第三、四项；
- 赵某君于本判决生效之日起十日内赔偿吴某刚经济损失 800000 元；
- 驳回吴某刚的其他诉讼请求。
六、律师点评
1. 当事人对于《房屋买卖协议书》的解除均不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2. 二审中双方争议焦点为：
- 《房屋买卖协议书》解除的法律后果承担主体。赵某君与吴某刚签订的《房屋买卖协议书》合法有效，赵某君未履行协助办理过户义务，致使合同目的无法实现，吴某刚解除合同及要求返还购房款的请求应被支持。
- 经济损失赔偿数额标准。吴某刚因赵某君违约造成损失，但签订协议时涉案房屋存在抵押情形，吴某刚对不能过户的风险应有预见，且房屋实际价款较低。基于违约过失相抵原则，法院酌情确定赵某君一次性赔偿吴某刚经济损失 800000 元。
3. 至于赵某君所述赵某霞应承担相应法律责任，系其二人之间关系，赵某君可另行解决。
办案心得
在吴某刚与赵某君的房屋买卖合同纠纷中，呈现出了一系列值得深思和借鉴的矛盾点，为类似交易提供了重要的启示。
首先，合同履行中的违约问题突出。赵某君未能按照合同约定按时协助吴某刚办理房屋过户手续，这直接导致了合同目的无法实现，引发了一系列的法律纠纷。这启示我们，在签订合同后，各方必须严格遵守合同约定，履行自身的义务。任何一方的违约行为都可能给对方带来巨大的损失，同时也会给自己带来法律责任。
其次，关于房款的收取和责任承担存在争议。虽然房款由赵某霞收取，但合同是吴某刚与赵某君签订，这使得责任的界定变得复杂。这提醒我们在房屋买卖等重大交易中，款项的收付应当严格按照合同约定进行，以避免出现责任不清的情况。
再者，涉案房屋存在抵押等权利瑕疵。吴某刚在签订合同时未充分了解房屋的抵押情况，对可能存在的过户风险预见不足。这告诫购房者在进行房屋交易时，务必对房屋的产权状况进行全面、深入的调查，确保所购房屋不存在影响交易的权利限制。
此外，各方对于违约责任的承担和损失赔偿数额存在较大分歧。这反映出在签订合同时，对于违约责任和可能产生的损失赔偿应当更加明确和具体地约定，避免在纠纷发生时因约定不明而产生争议。
最后，案件中借名买房的情况虽然存在，但不能改变房屋买卖合同相对方的权利义务关系。这提示我们，借名买房存在诸多法律风险，且不能以此规避合同责任。
总之，通过这个案例，我们应当认识到在房屋买卖等重大交易中，合同的签订和履行必须严谨、规范，各方应当充分了解自身的权利和义务，以及交易中可能存在的风险，以保障交易的安全和稳定。
