北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某文、张某君向本院提出诉讼请求：判令周某燕、吴某杰配合将位于北京市朝阳区一号房屋过户至张某君名下。
事实和理由：孙某文、张某君与周某燕、吴某杰原系儿女亲家关系。2015年初，孙某文、张某君因年龄大了，想换房居住。在后选中位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋），因需要贷款购买一号房屋，但银行政策要求贷款人的年龄不能超过65周岁，孙某文、张某君均不符合条件，只有周某燕不超过65周岁，后经孙某文、张某君、周某燕、吴某杰及双方子女协商确定，使用周某燕的身份购买一号房屋，签订房屋买卖合同等手续均委托孙某文、张某君的女儿张某芳和周某燕、吴某杰的儿子吴某超代为办理。
一号房屋总房款290万元，孙某文、张某君已经将上述房款全部交给吴某超和张某芳。2015年8月4日，一号房屋登记至周某燕名下，房屋所有权证书由孙某文、张某君持有，后孙某文、张某君对一号房屋进行了装修并一直居住至今，物业费、水电费、采暖费等费用亦由孙某文、张某君交纳。孙某文、张某君认为：孙某文、张某君与周某燕形成借名买房合同关系，一号房屋虽然登记在周某燕名下，但实际归孙某文、张某君所有，周某燕、吴某杰承认一号房屋为孙某文、张某君用其名义购买，所有权属于孙某文、张某君，但拒绝配合办理过户手续，严重侵害了孙某文、张某君的合法权益。
被告辩称
周某燕辩称，不同意孙某文、张某君的诉讼请求。双方之间不存在委托合同关系，孙某文、张某君所述均与事实不符。在购房之初，双方为了方便照顾孙女吴某雯，决定购买一号房屋，双方都有购买一号房屋的意愿，由于孙某文、张某君没有办理贷款的意愿，所以决定由周某燕购买一号房屋。孙某文、张某君向周某燕、吴某杰出借了95万元购买一号房屋，后续其他购房款，包括贷款100万元，都是由周某燕、吴某杰支付的，贷款现在已经还清。
鉴于当时孙某文、张某君带孩子多，而且又向周某燕出借95万元，所以周某燕、吴某杰同意让孙某文、张某君暂时在一号房屋居住。后来，孙某文、张某君与周某燕、吴某杰的子女离婚，而且周某燕、吴某杰发现吴某雯不是周某燕、吴某杰儿子的亲生女儿，导致双方家庭关系恶化。
吴某杰辩称，同周某燕答辩意见一致。补充：购买一号房屋时是为了给吴某超和张某芳照顾孩子，买房的全程吴某杰都参与了，如果是用周某燕、吴某杰的名字给别人买房，周某燕、吴某杰肯定也是不同意的。后来发现孩子不是吴某超亲生的，周某燕、吴某杰觉得住进去也没有意义了，所以暂时就让孙某文、张某君先住在了一号房屋。
同时，周某燕、吴某杰向本院提出诉讼请求：1．判令孙某文、张某君停止侵权、排除妨碍，自一号房屋中搬出，将该房屋交还周某燕、吴某杰居住使用；2．判令孙某文、张某君支付房屋占用费，按每日250元的标准，自2018年5月28日计算至实际腾退房屋之日止。
针对周某燕、吴某杰的起诉，孙某文、张某君辩称：不同意周某燕、吴某杰的上述请求。孙某文、张某君是一号房屋的实际产权人，是孙某文、张某君借用周某燕、吴某杰的名义购买的房屋。孙某文、张某君原住在位于北京市朝阳区二号房屋，后来由于年龄大了想换个低楼层的房子便于居住，通过中介找到了一号房屋。购买房屋时因暂时缺少100万元，四位老人只有周某燕的年龄符合贷款条件，所以使用了周某燕的名字购买了一号房屋，房屋产权证一直在孙某文、张某君处，贷款的100万元孙某文、张某君一年内就还给周某燕用于偿还贷款了，偿还贷款的钱是吴某超和张某芳的共同财产。
张某芳述称：同孙某文、张某君意见。
吴某超述称：同周某燕、吴某杰意见。
法院查明
孙某文、张某君系夫妻关系，于1976年12月登记结婚；周某燕、吴某杰系夫妻关系，于1975年3月19日登记结婚。张某芳为孙某文、张某君之女，吴某超为周某燕、吴某杰之子。2003年10月6日，张某芳与吴某超登记结婚。
2015年6月19日，郑某涛（出卖人）与周某燕（买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定周某燕购买一号房屋，该房屋实际成交价格为290万元，其中包括定金10万元，商业贷款100万元，通过资金存管方式支付的180万元。当日，吴某超直接支付定金5万元，由张某芳账户支出5万元，此外，吴某超支付中介费14500元。
2015年6月30日，张某芳与吴某超离婚。
2015年7月15日，张某君向吴某超转账95万元。
2015年7月20日，张某芳与吴某超登记结婚（复婚）。
2015年7月21日，张某芳与吴某超登记离婚，离婚协议中约定：“（1）存款：各自名下的存款保持不变。（2）房屋：夫妻共同所有的位于北京市朝阳区a号的房地产所有权归女方所有，夫妻共同所有的位于朝阳区b号的房地产所有权归男方所有，双方无须办理变更手续。婚前双方各自的财产归各自所有”。
吴某超支付一号房屋尾款180万元。吴某杰支付一号房屋税款5．72万元。一号房屋登记至周某燕名下。张某芳向吴某杰汇款128925元。
2016年3月21日，张某君与案外人赵某鹏、刘某菲签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，出售朝阳区三号房屋。张某君向张某芳转账77万元。张某君向张某芳汇款118万元。
2017年6月，银行出具《个人贷款结清证明》，载明：“兹有借款人周某燕、吴某超在我行申请个人二手住房购置贷款，购房地址为朝阳区一号，贷款金额为100万元，全部结清。”
之前审理过程中，孙某文、张某君称与周某燕、吴某杰达成借名买房的口头约定，并提供录音。对此，周某燕、吴某杰称双方并不存在借名买房的约定，在购房之初，双方为了方便照顾孙女吴某雯，决定购买一号房屋，双方都有购买一号房屋的意愿，由于孙某文、张某君没有办理贷款的意愿，所以决定由周某燕购买一号房屋。孙某文、张某君向周某燕、吴某杰出借了95万元购买一号房屋。
对于上述录音，周某燕、吴某杰认可真实性，但不认可合法性及证明目的，称该录音中周某燕没有说一号房屋是给张某君购买的；孙某文、张某君几次提及房产问题，周某燕、吴某杰都明确说等吴某超来处理，只是同意孙某文、张某君暂时居住；双方涉及房产的谈话中周某燕、吴某杰的态度是回避和搁置，以此来缓解矛盾；孙某文说把钱给了吴某超与事实不符。
关于首付款出资、贷款清偿、税费缴纳以及中介费支付情况，孙某文、张某君主张首付款其二人出资95万元，剩余95万元为吴某超与张某芳为孙某文、张某君垫付；以周某燕的名义贷款100万元，每月通过周某燕账户偿还贷款；吴某超和张某芳垫付的95万元以及100万元贷款孙某文、张某君已经于2016年偿还给张某芳；税费通过张某芳的账户还给吴某杰。
周某燕、吴某杰称张某君向张某芳支付的两笔款项与本案无关，是孙某文、张某君为帮助张某芳偿还位于通州的房屋的贷款；张某芳向吴某杰支付的款项不是税费，是偿还吴某杰为其垫付的其他款项。周某燕、吴某杰主张购房首付款190万元，其中定金10万元，有5万元定金为吴某超账户支付，另外5万元定金是吴某超转给张某芳，再通过张某芳账户支付给卖方的；另外180万元是通过吴某超账户支付至卖方第三方委托账户，该180万元中包括孙某文、张某君向周某燕、吴某杰出借的95万元，认可该95万元尚未偿还；贷款清偿均由吴某超转账给周某燕，再由周某燕向银行还款；税费57200元是吴某杰账户支付的；中介费14500元是吴某超账户支付的。
关于一号房屋占有使用及产权证书持有情况，孙某文、张某君、周某燕、吴某杰双方均认可一号房屋的所有权证由孙某文、张某君持有，一号房屋由孙某文、张某君居住和管理。周某燕、吴某杰称为接送孙女方便所以一号房屋暂由孙某文、张某君居住，《房屋所有权证》以及购房凭证等均存放在一号房屋内。
庭审中，吴某超称以其名义支付的购房款是替周某燕、吴某杰支付。孙某文、张某君称如果法院认为税费和周某燕、吴某杰垫付的购房款没有支付完毕，孙某文、张某君同意向周某燕、吴某杰支付。
裁判结果
一、原告（被告）孙某文、张某君于本判决生效后十五日内向被告（原告）周某燕、吴某杰给付购房垫付款及补偿款共计240万元；
二、被告（原告）周某燕、吴某杰于本判决生效后二十日内配合原告（被告）孙某文、张某君将北京市朝阳区一号房屋过户登记至原告（被告）张某君名下；
三、驳回被告（原告）周某燕、吴某杰的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。判断借名买房关系是否存在，应当结合身份关系、约定内容、房款支付、房屋使用及房屋有关证件保管等情况综合认定并确定双方权利义务。
本案中，孙某文、张某君与周某燕、吴某杰并非陌生人，双方因各自子女张某芳与吴某超的婚姻关系而存在多年的亲密关系，本案的产生与张某芳与吴某超婚姻关系的终结和情感的破裂存在紧密关联，在此情况下，认定双方之间是否存在借名买房关系及如何处置本案争议需要充分考虑情理因素，并在充分审查证据的基础上，结合事实原则和公平原则予以判处。
本案中，孙某文、张某君主张与周某燕、吴某杰存在借名买房关系，虽未能提交证据证明双方借名买房约定的形成经过，但双方具有亲密关系，孙某文、张某君主张双方存在口头约定具有合理性，且在一号房屋购买前后，孙某文、张某君售卖名下房屋及张某君向吴某超、张某芳转款的情况亦能够对其所述进行印证，结合孙某文、张某君实际居住该房屋，相关权利凭证实际由孙某文、张某君持有的情况，能够认定孙某文、张某君对借名买房关系尽到了举证义务。
周某燕、吴某杰称与孙某文、张某君系借款买房关系，仅看款项交付，具有一定的合理性和可能性，但若确如此述，周某燕、吴某杰对首付款系借款的性质及房屋归其所有的结果是无疑的，然而孙某文、张某君提交的谈话录音显示，在孙某文、张某君对房屋的实际权属向其二人提出意见时，周某燕、吴某杰从未做出房屋系其二人所有的意思表示，亦未明确对孙某文、张某君的相关意见进行反驳和否认，与常理不符，在此情形下，无法对其借款买房的意见予以采信。
孙某文、张某君与周某燕、吴某杰存在借名买房关系，孙某文、张某君要求周某燕、吴某杰配合办理房屋过户手续，法院予以准许，但需要说明的是，孙某文、张某君借名买房，除曾经向吴某超转账95万元外，剩余购房款、税费、中介费均系吴某超、周某燕、吴某杰实际支付，孙某文、张某君虽称相关款项已经通过张某芳还清，但张某芳并未实际支付给吴某超，张某芳虽称向吴某杰转账的128925元中包含税款，但在吴某杰否认的情况下，孙某文、张某君、张某芳未能提交充足证据对此进行证明，故孙某文、张某君主张相关款项已结清缺乏依据，法院不予采信。
考虑到双方在借名买房过程中的身份关系情况及款项支付情况，基于矛盾纠纷终局解决的善良目的，孙某文、张某君因吴某超、周某燕、吴某杰的款项垫付而得以购买该房屋，而且垫付款项巨大，垫付时间较长，在双方对房屋转移登记的条件、垫付款项的归还及补偿均没有明确约定的情况下，孙某文、张某君要求周某燕、吴某杰将房屋转移登记时，应当向吴某超、周某燕、吴某杰支付相关款项并进行合理补偿。法院在核算垫付款项时，亦酌情考虑有关垫付系吴某超、张某芳夫妻共同财产的情况。吴某超称款项系代周某燕、吴某杰垫付，法院直接判令孙某文、张某君向周某燕、吴某杰给付。
因法院认定孙某文、张某君主张的借名买房法律关系成立，周某燕、吴某杰主张孙某文、张某君自一号房屋搬出并支付占用费缺乏依据，法院不予支持。
