北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
基础案件：
上诉人江小鱼与第三人王凰泥是XXX村民，两人系夫妻关系。被上诉人王小妞是XX镇住户。1997年6月7日，第三人王凰泥与王小二、王小五签署了《出售屋地契约书》，王小二、王小五将坐落于XX村一块农房土地卖给了第三人王凰泥。之后上诉人与第三人在该地块上建了一幢250平方米的房子。2001年11月9日，第三人与被上诉人签署了《房屋购买合同》，承诺由被上诉人注资5万元将该房子卖给被上诉人，并承诺第三人有权利在2003年11月10日前以5万元购回该栋房子，被上诉人无权拒绝。2015年5月，被上诉人欲取回该房子，上诉人遂诉至法院。
案子聚焦：
此类“非农”住户的乡村建造房屋购买合同法律效力如何。
律师评价：
专业房地产律师靳双权觉得：此案之中异议的房子所在城市归属于农村集体经济机构全部，是农村住宅上的房子。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“乡村村民每户只能拥有一处宅基地，其宅基地的总面积不得超过省、自治州、市辖区规定的规范。乡村村民建住房，应当符合乡（镇）土地资源利用整体规划，并尽可能应用原来的宅基地和村里空闲地。乡村村民住宅用地，经乡（镇）市人民政府审批，由市级市人民政府准许：在其中，涉及到占有农用地的，按照此方法第四十四条的规定申请办理审核办理手续。乡村村民出售、出租住房后，再申请办理宅基地的，未予准许”的规定，能够表明农村自建房尽管做为合法财产可由屋主具有使用权，可是应用场景房产的联动性，房子支配权依赖于宅基地支配权。1999年国务院办公厅第37号文档《有关提升土地转让管理方法禁止炒卖土地的通告》第二点第2款规定：农户的住房不可向城镇居民售卖，也不可准许城镇居民占有农户集体用地建住房，相关部门不可为违反规定修建和选购的住房派发土地使用权证和房本。国务院办公厅2004年《有关改革创新严苛土地规划的决策》、国土资源部2004年《有关提升农村住宅管理方法的建议》等文档中都已确立禁止城乡居民选购宅基地上的农村自建房。《中华人民共和国物权法》亦切实维护保养现行标准法律法规和目前国家有关农村住宅土地政策，第一百五十几条规定：宅基地使用权的获得、行驶和出让，可用土地管理法等法律法规和相关法律法规规定。
此案之中，被上诉人王小妞是XX街住户，归属于非农业家中户籍：所异议房子归属于农村住宅上的房子。宅基地使用权是农村集体经济机构组员具有的支配权，具备必须的褔利特性，享有者务必具备本集体经济组织组员这特殊真实身份，非本集体经济组织组员无权获得。因而，2001年11月9日，第三人与被上诉人签署的《房屋购买合同》违背了“农户的住房不可向城镇居民售卖”的禁止性规定，与国家土地规划现行政策不符合，应当评定为无效合同。江华瑶族自治县人民检察院经案件审理后判决给出：
第三人王凰泥与被上诉人王小妞于2001年11月9日签署的《房屋购买合同》无效。此案案件受理费100元，由被上诉人王小妞承担。
王小妞持原审抗辩建议提到上诉。永州市初级人民检察院经案件审理后觉得：涉案人员房子系修建于农村住宅上的房子，依据在我国“房随地走，地随房走”的标准，此案涉及到乡村宅基地使用权的出让。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，乡村村民每户只能拥有一处宅基地，其宅基地的总面积不得超过省、自治州市辖区规定的规范。第六十三条之规定，农户集体所有的土地的所有权不可转让、出让或是租赁用以非农业基本建设：可是，符合土地资源利用整体规划并依规获得土地的公司，因倒闭、企业兼并等情况导致土地使用权证依规发生迁移的以外。宅基地归属于乡村集体所有的土地，宅基地使用权是农村集体经济机构组员具有的支配权，依规不可出让，上诉人与原审第三人签署的《房屋购买合同》因违背法律法规的强制性规定而无效。判决：驳回上诉，维持原判。
律师提议：
随之市场经济体制的发展趋势及其小城镇建设的加速，农户流动性愈来愈经常，进到大城市的农户急需解决处理其原来的农村自建房，而外来务工人员需租用、选购相对性划算的农村自建房定居，城乡居民出自于大城市住宅的紧俏和楼价持续上升等各种各样缘故也准备在乡村购房，造成涉及到农村自建房的交易、租赁、出让等状况在持续提升，乡村房屋买卖纠纷日渐增加，危害了乡村社会发展的和睦平稳。
此案之中，上诉人与第三人选购的一宗宅基地所在城市段特性仍归属于农村宅基地，但该地区交通便利，坐落于某县较为大的镇一級中心地段，将来商业服务开发设计、发展潜力极大。因而，该地区的房屋交易始终较为受欢迎，房产买卖行为经常发生。
法院审理此案后，应用场景农村宅基地和房子的多样性，协办审判长充分考虑下列2个层面最该商议：1.若判决合同书合理，被上诉人将会也没法凭起效判决向本地主管机构领取宅基地使用权证，人身自由权保持存有客观性阻碍，从而造成法院起效判决的实行不可以。一起，该合同书也已侵害了农村集体经济机构以及他机构组员的集体利益，必定无效。2.若判决合同无效，彼此退还（现阶段一般 的解决方式）的不良影响将会归咎于大量已房屋出售者闻风仿效，均规定取回房子，罢了平稳定居的买受方就将会出现无家可归之困境，造成矛盾激化，最后变成乡村社会发展的1个集体性的不和睦因素。
综合性左右缘故，依据《担保法》第五十八条“合同无效或是被撤消后，因该合同书获得的资产，应当给予退还：不可以退还或是沒有必需退还的，应当折价赔偿。有过失的另一方应当赔付另一方因而所遭受的损害，彼此常有过失的，应当分别担负相对的义务”之规定，能够小结下列好多个关键点做为此类合同无效案子的参照规范：
1.房子未交付的，判决合同无效，出售人退还买受人付款的购房款：
2.房子已交付的，能够重视彼此当事人的意思表示，自由协商，但仍确认合同无效
3.房子已交付的，彼此协商不了，判决合同无效。若出售人规定退还房子的，驳回申诉其诉请。
此案中，该房子始终未交付，故判决合同无效只能。可是宣布判决后，法院应当就国家对当今农村宅基地与房子的法律法规与现行政策规定层面做好判后解疑工作，防止涉诉信访案子的发生。
