北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、基础案件
1、原告诉称
2013年6月，赵长苏诉称：我为改进定居标准，拟将家中有着的两个房子，换置某处总面积很大的矮层房子。XX企业获知该信息后，将徐丽卖房子的状况向我推荐，并且于2013年11月24日在该企业西山店内，店主管及艺人经纪人在徐丽到场的状况下，向我承诺将我夫妻有着的两个住宅售出，用卖这两个房的货款选购徐丽的房子，一起处理我的购房资格难题。徐丽表示同意，能够 相互配合XX企业出卖我的两个住宅，因此刻意将缴费限期放开为大半年至2014年5月31日。
再此状况下，我于2013年11月24日与徐丽签署了北京总量房屋购买合同，承诺徐丽将其全部的坐落于北京海淀区房子以1240万余元原价售卖给我，合同书签署后我付款订金65万余元，2014年5月31日前支付剩下账款1180万余元等。合同书签署后，我依约付款徐丽订金65万余元，XX企业扣除我介绍费15万余元。后XX企业积极主动促使我两个房子的买卖，大半年時间内十多次带顾客到我房子看房并商讨价钱。
但因为某种原因，我两个住宅直到2014年5月31日仍无法售出，故我无法具有北京相关明文规定所规定的购房资格和工作能力，没法选购徐丽的房地产并申请办理产权过户办理手续等，故彼此中间的合同书因没法保持合同书目地，理应依规给予消除。我根据合同书付款给徐丽的65万余元账款，徐丽理应给予退还。故诉至法院，恳求诉请：1、消除赵长苏与徐丽签署的《北京总量房屋购买合同》；2、徐丽退还我合同书订金65万余元。
2、被上诉人辩称并反诉
徐丽论文答辩并反诉称：彼此签署的房屋购买合同以及附注为彼此真实意思表示，属于合法合理。赵长苏在合同规定支付限期截至前，未缴纳剩下购房款已构成根本违约。房屋购买合同系由XX企业促使签署，做为专业的房产中介经记组织，其对赵长苏是不是具备购房资格需有专业的分辨，赵长苏亦要以诚实信用原则的标准向我明确告知。我对其不具有购房资格的事宜并不知道，现赵长苏以此为由规定终止合同，不可规定我退还购房款65万余元。因赵长苏的毁约个人行为，給我导致了比较严重的损害，故提到反诉，恳求诉请：1、消除彼此签署的房屋购买合同以及附注；2、赵长苏的65万余元订金未予退还；3、赔付我因现阶段房价下降造成的财产损失101.69万余元（以每平米6000元规范测算）；4、付款贷款逾期支付合同违约金15万余元（自2013年6月1日算起，测算至6月27日，以合同规定价钱的日万分之五规范测算）。
二、法院查清
2013年2月15日，北京市人民政府政策研究室施行"京十五条"。在其中"六、有效正确引导住宅明文规定"明文规定："（十）再次推进限购令成效。自本通告公布隔日起，对已有着1套住宅的当地户口居民户（含驻京军队现役军人和服役武警家中、拥有合理《北京工作居住证》的家中，相同）、拥有当地合理居住证在当地没有着住宅且持续5年（含）左右在当地交纳社保或个税的非当地户口居民户，限购政策1套住宅（含在建商品住宅和2手住宅）；对已有着2套及左右住宅的当地户口居民户、有着1套及以上住宅的非当地户口居民户、没法出示当地合理居住证和持续5年（含）左右在当地交纳社保或个税交纳证实的非当地户口居民户，中止在当地向其房屋出售。"
案件审理过程中，彼此均愿意消除房屋购买合同及附注，但就合同书无法执行的缘故存有异议。徐丽称因赵长苏蓄意毁约。赵长苏则认为因家中在北京有着两个住宅，不符北京有关住宅限购政策的有关现行政策故没法成交。赵长苏并认为，在与徐丽签订前，赵长苏及XX企业均明确告之了徐丽上述所说情况，徐丽亦明确表示能够 相互配合XX企业出售赵长苏的两个住宅，因此刻意将缴费限期放开为半年，故应觉得徐丽是自愿担负不可以成交的风险性的，赵长苏仍未毁约。徐丽则认为签订那时候赵长苏仅仅以房子总合同款较高，需要時间筹款为由规定将支付限期适度增加，仍未谈及购房资格难题，其直到合同书没法执行才了解赵长苏无购房资格，故因赵长苏毁约，其不可将订金退回。
赵长苏从总体上所述认为出示下列直接证据：
1、2013年11月20日，XX企业西山店主管李呐欠在赵长苏拥有的居间服务合同反面撰写的保证书。保证书显示信息，李呐欠意味着XX企业向赵长苏服务承诺，容许赵长苏向丙方付款居间附加费88000元，剩下184800元乙丙彼此商议，丙方将承包方两个房子卖价在1460多万元时付款，若丙方未执行承诺，则已不扣除剩下的184800元居间附加费。该保证书有服务承诺人李呐欠、见证方平、承包方赵长苏签名确定。赵长苏上述认为，该保证书能够 明确显示信息其授权委托XX企业卖房子及购房的有关状况。徐丽以与此案不相干为由，对所述保证书未予认同。
2、金融机构转帐凭据，显示信息2014年5月30日，XX企业退回赵长苏居间附加费15万余元。赵长苏称，因XX企业无法在承诺時间将其两个房子售出并造成没法与徐丽成交，早已志愿将居间服务项目费用退回。对所述直接证据，徐丽以与此案不相干为由，未予认同。
法院曾向XX企业的艺人经纪人胡图、西山店店长助理李呐欠核查有关状况。胡图称：其了解徐丽的卖房信息后，联络赵长苏带其看房；赵长苏比较令人满意但是因为家中户下有两套房无购房资格，其告诉赵长苏在将支付周期时间增加的状况下，能够 出售自身的房子后再与徐丽成交。徐丽在了解上述所说情况后，经第三方商议愿意将支付期内增加为6个月。后赵长苏与徐丽签署了房屋购买合同，一起XX企业与赵长苏签署了授权委托协议书，赵长苏也紧密配合企业带人看楼，但截至2013年5月末因销售市场向下要素仍无法将房屋出售，故无法与徐丽成交。
再此全过程中，胡图表示赵长苏数次与徐丽沟通交流，并让其找徐丽谈可否采用别的方法成交，徐丽均不愿意以别的方法合同履行。李呐欠称：2013年11月25日的保证书确为其向赵长苏撰写，并由胡图做为见证；赵长苏与徐丽房屋交易时，其与胡图均在签订当场，那时候明确告之了徐丽赵长苏无购房资格的状况，徐丽在知情人的状况下愿意签署了买房合同；通常房产买卖买卖支付時间全是两三个月，彼此签订的半年的时间较为罕见的，就是说考虑到卖房子周期时间难题；那时候就考虑到赵长苏毫无疑问能够 将房子卖出，未考虑到假如成交不上怎样解决后续事项的难题，徐丽都是愿意的。徐丽对李呐欠、胡图的真实身份均未予认同，称未触碰过两人，签订时两人也仍未到场；徐丽另称签订那时候为XX企业的别的艺人经纪人促使彼此买卖，但其未申请办理相关工作人员出庭作证。经法院核查，李呐欠、胡图确为XX企业西山店工作员。
徐丽并主张因房子无法在承诺時间内成交，导致现阶段房子价格下降导致重大损失，并从此出示网页页面查询复印件，显示信息现阶段同住宅小区其他房屋摘牌价钱等状况。赵长苏以未经公证为由对其真实有效未予认同，以相关损失仍未具体产生为由对其此项反诉恳求未予认同徐丽并且以赵长苏无法立即付款为由，规定其支付贷款逾期付款合同违约金，赵长苏因其仍未毁约且仍未给徐丽导致损害为由，对其此项反诉请求未予认同。
案件审理全过程中，赵长苏称其觉得能够 圆满将其全部的两个房屋出售，故在还没有售卖两个房子的状况下选购诉争房子。赵长苏称，徐丽愿意相互配合XX企业出售其两处住宅，因此刻意将缴费限期放开为大半年。徐丽未予认同，称付款限期较长由于诉争房屋交易价钱较高。就徐丽对于明确提出订金60万余元未予退回、合同违约金15万余元及因现阶段房价下降造成的财产损失101.69万余元3项请求，法院释明其表明3项请求之间的关系。徐丽觉得解除合同订金和贷款逾期付款合同违约金理应合用，而房价下降财产损失归属于对所述二项认为的填补。
三、法院判决
1、消除徐丽与赵长苏签署的《北京总量房屋购买合同》以及附注；
2、徐丽向赵长苏退回订金六十万余元；
3、驳回申诉徐丽的其他反诉请求。
四、律师评价
北京市人民政府政策研究室于2013年2月15日下达了《有关贯彻执行国务院办公厅指示精神切实加强当地房地产业管控工作的通知》，对居民家庭在当地选购住宅的资质限定及限购政策套数等难题均做出了相对的要求。因赵长苏以及直系亲属在北京现有住宅两个，依照所述文档的要求，赵长苏已不符在京再次买房的标准。上述，赵长苏与徐丽的房屋购买合同没法再次执行。现彼此均愿意消除房屋购买合同及附注，理应给予批准。
根据彼此的阐述及已查清的客观事实，彼此买卖协议未能承诺期内执行的缘故为赵长苏并无相对的购房资格，故针对购房款是不是退回难题应充分考虑彼此合同书签署时，徐丽针对所述造成合同书无法执行的要素是不是知情人，及其履行合同全过程中彼此是不是存有过失等要素综合性明确。此案中，徐丽虽称签订时赵长苏仍未告之其购房资格受到限制，但根据XX企业参加房屋交易的有关店面店长助理、艺人经纪人的阐述，并考虑到彼此将近半年的付款限期等状况，应觉得徐丽在签订那时候针对赵长苏并不是具有购房资格的状况是明知的，亦对于赵长苏先将自己房屋出售后再两者之间成交的交易规则是认同的。
徐丽虽称赵长苏做为买房者，解决购房资格事宜具备更高的留意责任，但充分考虑彼此成交全过程中，赵长苏做为非房屋交易专业人员，在XX企业技术专业艺人经纪人的提议，并且经过出卖方徐丽愿意的状况下，采用先卖房子再购房的方法与徐丽买卖，应觉得早已尽来到相对的留意责任。之后，赵长苏仍未拒不履行合同履行承诺的相对责任：不仅紧密配合XX企业看楼而求尽早下手本身房地产，获得资产及购房资格。与此同时，在与徐丽承诺的付款限期期满前，亦曾授权委托中介方联络徐丽以其他方法成交，但未与徐丽达成协议。以上可见赵长苏具备明显的买房心愿，并未怠于执行与徐丽的买卖协议责任，是因为不能归责于本身并确立告之过徐丽的缘故，导致彼此合同书无法再次执行。
徐丽在对购房资格事项确立知情人并认同这种交易规则的状况下，亦应有效预见到合同书没法执行的概率，故无法评定合同书未执行系因赵长苏单方面毁约引发，故针对赵长苏规定退回订金60万余元的诉请给予适用，针对徐丽规定保存该一部分订金的反诉请求未予支持。徐丽提到反诉，规定赵长苏赔付房子减价的损害。其认为的相对损害仍未出示合法、合理的直接证据证实，且仍未证实相对损害已具体产生，充分考虑合同规定的最终付款限期期满前，赵长苏即明确告之徐丽没法履行合同，并未对徐丽一切正常房产出售造成危害，故对其此项反诉请求未予适用。徐丽并规定赵长苏按照合同规定支付贷款逾期付款合同违约金，充分考虑无法评定赵长苏存有违约，故对其此项反诉请求亦未予适用。
