北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
上诉人杨女士提起诉讼称：2015年3月，我选购了被上诉人程先生名下的房地产一套，在履行合同期内，我按约付款了订金10万元，后又付款了首付总共60万元（含订金），可是程先生接到60万元后没多久，于2015年4月1日又将60万元退回到账户，合称没法再次履行合同。2015年4月10日、程先生又书面形式要求我再次履行合同，还说也没有依照合同规定执行付款首付的责任。因此恳求法院解除我与程先生签署的房屋购买合同，程先生二倍退还我付款的订金剩下10万元。
二、被上诉人辩称
被上诉人程先生论文答辩称：我书面形式要求上诉人杨女士不可以再次履行合同时，杨女士沒有给与意见反馈，因此只有要求再次履行合同，我并找不到违约，如今杨女士要求终止合同属于违约，我反对，恳求法院诉请上诉人杨女士再次履行合同。
三、法院查清
法院经案件审理后查清：上诉人杨女士和被上诉人程先生在2015年3月签署了《房屋购买合同》，承诺由杨女士选购程先生名下房地产一处，房子总价为160万元，支付方式为：签合同当日杨女士付款订金10万元，2015年3月20此前付款首付60万元（含订金），等你交付房子时付款90万元，剩下10万元等你申请办理产权过户备案时再一次结清。合同还对双方的合同违约责任做承诺。合同签署后，杨女士依照合同规定向程先生帐户转了10万元及首付60万元。一起程先生为杨女士出示收条这份。2015年4月1日，程先生告诉中介没法再次履行合同，并将接到的订金和首付总共60万元退还到杨女士帐户中，可是杨女士对于沒有回应。2015年4月10日，程先生又通知函杨女士，要求再次履行合同，合称杨女士并未执行支付责任。后杨女士感觉程先生办事不爽快，便提起诉讼到法院。
四、法院判决
法院经案件审理后裁定：驳回申诉上诉人杨女士的诉请。
五、律师评价
北京市房屋买卖纠纷律师靳双权剖析觉得：此案异议的聚焦是原被告签署的房屋购买合同是否早已解除。原被告签署的房屋购买合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规，因此合同合法有效，双方常有切实履行分别的责任。此案中，在履行合同期内，被上诉人程先生告知中介没法再次履行合同，并将上诉人杨女士付款的订金和首付所有退给杨女士，其实这一那时候被上诉人程先生早已确立违约了，这时杨女士可以要求再次履行合同、终止合同或是要求损失赔偿等来维护保养自身利益，可是杨女士对于仍未向程先生传出确定通告来宣布合同终止，因此原被告签署的房屋购买合同仍未解除，如今程先生有要求再次履行合同合情合理，因此上诉人杨女士要求终止合同且要求程先生二倍退还其订金沒有法律依据，法院判决是正确的。
基础案件：
张辽、于静欢和董榆树双方经XX房产中介服务中心，第三方签定《房屋买卖协议》这份，承诺：张辽、于静欢将其现有的坐落于AAAAA园四驱8-20×室房子及附属设施、机器设备售卖给董榆树，售价为133万元。买家愿意于2015年6月27日向中介公司付款买房意愿金60万元，一起卖家将房本、土地使用证交由中介公司存放。董榆树于签定合同生效后95日付款首付，该首付包括已预付定金，金额计140万元;于买卖方前去房产交易管理中心申请办理产权过户办理手续的当天付款90万元，于2015年9月30日付款余款3万元。执行和解协议在2015年9月30日申请办理该房子拿房办理手续，交易手续费由买家担负。如卖家愿意所述标准签订合同，买家愿意中介公司将意愿金做为订金免息转交到卖家。另一个，合同还对合同违约责任等事宜作了承诺。2015年6月27日，董榆树从其老公吴权帐户汇给张辽、于静欢60万元，于静欢出示文件格式定黄金这份。2015年7月1日，于静欢发消息给中介经营人倪皇，短信内容为：“倪板娘：今天没来得及去你处，麻烦你告知承包方，详细情况用语言讲不完，每家有每家难，害得我无路可走，背井离乡不舍得2个宝宝………所有这些我也有不到之处，由于与屋主近很长期没发言了，造成交易的程序流程没法开展了，置于附加费我能适度努力。”2015年7月10日，于静欢以转帐方法将60万元汇到吴权的帐户。2015年7月15日，于静欢根据快递公司邮递向董榆树发《再次执行房屋买卖协议通知单》这份，內容为：“张辽、于静欢与董榆树双方签署了房屋买卖协议，承诺了合同的支配权和责任，现董榆树一拖再拖无法履行合同承诺的购房款付款责任，故专此通知函如下：期待董榆树在接到本通告后7日内执行购房款付款责任，逾期的则张辽、于静欢将依法追究董榆树相对的法律依据。”张辽、于静欢对涉案人员房子未应用和处罚，要求再次执行双方的房屋购买合同。董榆树要求：1.确定解除双方间房屋购买合同;2.张辽、于静欢二倍退还订金剩下部分27万元。张辽、于静欢觉得其未违约，要求再次履行合同。
案子聚焦：
张辽、于静欢与董榆树签署的房屋购买合同是否已解除。
律师评价：
当事人双方及XX房产中介服务中心签署的《房屋买卖协议》合法有效，当事人双方间产生房屋购买合同关系均应依照合同的承诺执行分别的责任。对双方异议的双方房屋购买合同是否已解除问题，法院觉得，张辽、于静欢在合同履行期来临以前，发消息告知中介交易程序流程没法开展，并将董榆树交给其的60万元汇回董榆树亲人帐户，应系张辽、于静欢明确违约形状的预期违约行为。对一方当事人的明确违约，守约方可采用恳求再次履行合同、终止合同、要求损失赔偿、恳求付款合同违约金等救济方式维护保养其本身利益，但前提条件是需向另一方传出确定的通告，进而宣布合同的停止，或做出终止合同、要求赔付危害的通告。此案中，张辽、于静欢在明确违约后要求再次执行房屋购买合同，董榆树在张辽、于静欢明确违约后要求再次履行合同前未向另一方传出确定张辽、于静欢明确违约或终止合同的通告，张辽、于静欢要求再次执行该合同，其时双方的房屋购买合同仍未解除。董榆树在离合同规定履行期期满还有一个多月的時间，即起诉要求张辽、于静欢方二倍退还订金，无法律依据，江苏省仪征市人民检察院按照《中华人民共和国担保法》第六十条、九十四条、第九十六条、第百零八条，《中华人民共和国民诉法》第六十四条首款之规定，做出如下裁定：
驳回申诉上诉人董榆树的诉请。
律师提议：
对此案双方关键异议的张辽、于静欢与董榆树签署的房屋购买合同是否已解除，是对合同解除标准的理解问题。合同解除就是指合同有效解决之后，当具有合同解除标准时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的这种行为。合同的解除分成承诺的解除和法律规定的解除。法律法规解除的标准，事实上是对在违约状况下的解除所做出的限定。只能在一方比较严重违约的状况下，能够造成合同的解除。在我国《担保法》九十四条听取意见了根本违约的定义，做为限定合同解除的小工具。《担保法》九十四条规定的“在执行限期期满以前，当事人一方以实锤确认或是以自身的行为说明不执行关键负债”，此类状况属于预期违约的明确违约和默示违约二种种类。对一方当事人的明确违约，守约方可采用恳求再次履行合同、终止合同、要求损失赔偿、恳求付款合同违约金等救济方式维护保养其本身利益但前提条件是需向另一方传出确定的通告，进而宣布合同的停止，或做出终止合同、要求赔付危害的通告。此案中，张辽、于静欢在明确违约后规定继续执行房屋购买合同，董榆树在张辽、于静欢明确违约后规定继续履行合同前未向对方发出确认张辽、于静欢明确违约或终止合同的通告，张辽、于静欢规定继续执行该合同，其时彼此的房屋购买合同仍未解除。
