北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、一审原告诉称
果一在原审法院起诉称：我与陈鹏系夫妻，陈鹏的户籍登记在北京市海淀区244号，即涉案房屋所在处。涉案房屋最初登记在我父亲名下。1996年3月29日，我与崔伟签订《房产买卖协议书》，将涉案房屋出卖给崔伟。后崔伟又将涉案房屋出卖给刘强。2013年初，我与崔伟、刘强协商收回房屋，刘强向我出示了载有我和刘强签名的2002年1月8日的《村民转让房屋申请审批表》，该表附页上载有涉案房屋转让内容，但我不认可该审批表中的签名为我本人所签。因为崔伟和刘强均是居民户口，不是本村村民，非农村集体经济组织成员，故该二人无权购买农村宅基地房屋，故上述转让行为违反了禁止农村宅基地转让的强制性规定；另外，上述宅院的户主为陈鹏，宅基地的使用权为陈鹏所有，我的转让行为没有得到陈鹏的授权和追认，所以我转让诉争宅院房屋是无权处分行为；此外，2002年的审批表从形式上不符合事实和逻辑，村镇的盖章无签署日期也无负责人签名，不符合机关单位签发文件的要求及习惯，也违反了农村住宅不得向城市居民出售、不得批准城市居民在农民集体土地上建住宅、有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证的规定，故村镇的上述审批行为是无效行政行为。综上，我诉至法院，要求依法确认我与崔伟于1996年3月29日签订的《房产买卖协议书》无效、2002年1月8日的《村民转让房屋申请审批表》附页中载明的涉案房屋转让内容无效、崔伟与刘强于2003年1月10日签订的《房屋买卖协议》无效。本案的诉讼费由崔伟、刘强负担。
二、一审被告辩称
崔伟在原审法院答辩称：我认为我和果一于1996年3月29日就北京市海淀区244号院房屋签订的《房产买卖协议书》是合法有效的，我们双方均在该协议书上签字，该协议也已经履行完毕。但是，如果法律规定该房屋转让行为无效，我没有异议。我不清楚2002年1月8日的《村民转让房屋申请审批表》，我和果一签订房产买卖协议书后，我居住并建房，后诉争院落及房屋一直是我妹妹崔敬书在居住使用。我妹妹跟我说过她把院内房屋转让给刘强一事，也向我说过房款交付一事，但没有告诉我审批表的事情。因为是由崔敬书与刘强进行的房屋转让事宜，我不清楚交易时间。2003年1月10日的《房屋买卖协议》上"崔伟"的签名是我所签，但我签字时该合同中签名以外的手写部分是空白的。当时，我认为我与刘强的该份协议是合法有效的，但现若法院依法认定该协议无效，我没有异议。因果一已将涉案房屋卖给了我，果一再与刘强于2002年就涉案房屋签订《农村转让房屋申请审批表》附页并将涉案房屋转让给刘强，该审批表是无效的。此外，我购房后在诉争院落内投资建房，就该部分，我应该获得补偿。
刘强在原审法院答辩称：果一与崔伟于1996年3月29日签订《房产买卖协议书》，是双方的真实意思表示，双方均在该协议上签字，由果一将诉争院落内房屋的所有权转让给崔伟。2000年，崔伟将诉争院落内的房屋所有权转让给我，我给付给崔伟房屋转让款4万元，取得房屋并建房。后来怕崔伟反悔，我就诉争院落及房屋与崔伟补签房屋买卖协议，该协议亦合法有效。果一与我于2002年1月8日在《村民转让房屋申请审批表》附页中签订的涉案房屋转让内容经过了村、乡两级政府的审批。签订该审批表时，我父亲刘心愿、果一与其妻陈鹏及二人之子果雪松、崔伟的妹妹崔敬书都在场。果一曾就该审批表提起行政复议和行政诉讼，要求撤销该审批表，并在行政复议和行政诉讼中主张审批表附页中的"果毅"签字均非其本人所写，但经过笔迹鉴定，法院已经认定上述签字均是果一本人所写，果一的上述请求均被驳回，故现上述审批表仍合法有效。而且，自果一于2002年与我签订村民转让房屋申请审批表距今已经十几年，其起诉已经超过了诉讼时效。因为当时该地区为了引进人才，允许居民购买农村宅基地，所以才会办理农民转让房屋申请审批表，所以，我的居民身份并不影响转让行为的效力，也未违反法律的禁止性规定。另外，诉争宅院是果一父亲的宅院，陈鹏只是基于与果一的婚姻关系落户在该院落中，果一就诉争宅院的宅基地使用权确权至陈鹏名下没有提交证据予以证明。此外，我方从崔伟处受让房屋时向崔伟支付的4万元购房款已经超出当时的房屋现值，所以不认可崔伟关于其应获得补偿的主张。而且，为让果一协助我方办理房屋转让审批手续，我方又向果一另行支付4万元，故我方已经就涉案房屋重复支付价款。现涉案宅院面临搬迁腾退，果一提起一系列诉讼都是为了取得更多的搬迁腾退利益，这违背了诚信原则。综上，请求法院驳回果一的全部诉讼请求。
一审法院查明
原审法院经审理查明：果一曾用名为果毅。果一与陈鹏系夫妻，二人长期共同生活。北京市海淀区244号院原是果一祖业产。
1996年3月29日，果一以"果毅"（甲方）与崔伟（乙方）签订《房产买卖协议书》，载明：甲方现有北房3间、东房1间、棚子1间，在北京市海淀区（即上述244号院），使用面积约300多平方米，转卖给乙方房产使用权；乙方付给甲方房款2.90万元，甲方把房产和土地使用权转给乙方常期使用；乙方开始改建期间如有不清楚事情，甲方帮助协调周边关系；一年内如发生大队强令搬走或不准居住和使用，甲方退还乙方房款2.90万元；如双方有违约，由违约方付给对方由此造成的一切经济损失，双方签字后即生效。崔伟就此向果一支付购房款，并在诉争院落内建房。庭审中，上述协议的原件由刘强提供，其称系其从崔伟处购买诉争244号院的房屋时取得；果一提交1950年的土地房产所有证存根一份并称诉争244号院及院内房屋原登记在其父果德荣名下，刘强提供的这份协议不是其与崔伟就诉争244号院签订的房产转让协议，其与崔伟签订的那份协议其已丢失，涉及的是砖角土坯心的北房3间及砖结构的东房1间，约定的房款是2.80万元，崔伟给付其的房款亦是2.80万元，崔伟受让房屋后在原有3间北房两侧各建北房1间，其余建房情况其不清楚，其向崔伟转让的只是房屋使用权，其不认可该协议上落款处"果毅"系其所写，但不申请鉴定；崔伟称，刘强提交的该份协议就是其原来所持有的、其与果一就诉争244号院房屋的所有权之转让签订的那份协议，涉及的是砖角土坯心的北房3间及砖结构的东房1间，其支付果一购房款2.90万元，其居住一段时间后在原有3间北房两侧各加建房屋1间、将原有3间北房的房顶修缮、重抹后墙、在院内铺砖并改了上下水，后房屋一直由其妹妹崔敬书使用，由崔敬书与刘强办理房屋买卖事宜。
2002年1月8日，以"果毅"作为转让人、以刘强作为使用人签写《村民转让房屋申请审批表》，载明：批准使用院落面积0.349亩，房屋间数（正配房）5间，双方议价4万元，宅基东西长16.60米、南北长14米、合计232.40平方米；备注内容为"陈鹏户口地址不变，与房屋拆迁无关"，该处有"果毅"签字；转让内容为，经双方协商果毅同意将自家北房5间有偿转让给刘强、院内有槐树1棵、自来水1个、旧东房1间，落款处签字为转让人"果毅"，使用人刘强；该审批表上加盖有北京市海淀区乡人民政府土地规划管理科及北京市海淀区乡人民政府村民委员会的公章。庭审中，刘强称，该审批表抬头处"刘强"系村委会工作人员填写，该审批表落款处"刘强"系其父刘心愿所为，其认可其父签字的效力，签订该审批表时，其父刘心愿、果一与陈鹏及果雪松、崔敬书、村委会的工作人员均在场，为让果一配合办理该房屋转让审批手续，其向果一支付4万元，但未就付款事实举证；果一不认可该审批表上的两处"果毅"签字并称其不知晓该审批表亦未收到刘强给付的4万元；崔伟亦称其对该审批表不知情。
2003年1月10日，以崔伟为甲方、以刘强为乙方，签订《房屋买卖协议》，载明：甲方愿将自己原来购买的北京市海淀区村民用住宅四合院一套（即北房3间、东厢房1间、棚子1个）出卖给乙方；甲方后来在原有房屋基础上新建立的北房2间、新铺方砖地面和原有房屋一起出售，共计面积300平方米；以上房屋出售价格为4万元，房屋出售后，双方互不追究任何责任；协议签订之日，甲方即交付原房屋买卖协议原件，乙方即付购房款；若乙方需甲方协助办理有关事宜，甲方有义务协助办理，但费用由乙方负担；若遇国家或当地政策变化（如占地、拆迁等），与甲方无关。该协议上"刘强"为其父刘心愿代签，刘强经本院询问，称其认可其父签字的效力。该协议上的"崔伟"为崔伟本人所签。刘强购房后，在院内建房，并与家人一同居住使用至拆迁。现诉争244号院内房屋已被拆除。庭审中，刘强称，上述协议是怕崔伟反悔而补签的，崔伟向其转让房屋的实际时间为2000年，当时院内有3间土坯北房、东侧厨房1间、1间棚子，其给付崔伟4万元购房款，并于2002年拆除原有房屋建成北房5间、南房6间、东西厢房各1间、锅炉房1间、卫生间1间，形成勾连搭，院落封顶，但其无建房批示；崔伟称，是其将房屋转让刘强，但是是其妹妹崔敬书与刘强进行的房屋转让事宜，其不清楚时间，其未收到购房款，其签字时协议中签字以外的手写部分是空白的，其向刘强转让房屋时院内为北房5间和棚子1间，其不清楚刘强的建房情况；果一称其在本案前不知晓崔伟、刘强签订上述2003年1月10日的协议一事。
2013年，果一与其妻陈鹏就上述2002年1月8日的审批表对北京市海淀区镇人民政府提起行政复议，不认可该审批表上的"果毅"签字，认为该表系伪造，要求予以撤销，但复议中无法进行鉴定，北京市海淀区人民政府以果一无证据证明该审批表签名系伪造且果一多次使用"果毅"签名为由，认为果一与刘强之间进行的房屋转让行为系双方的真实意思表示，经村委会同意后镇政府作出的审批行为并无不当，最终维持了上述审批表。同年，果一、陈鹏另提起行政诉讼，要求撤销上述审批表，在该案审理中，法院委托鉴定机关对该表中备注栏处的"果毅"签字与落款的转让人盖章处的"果毅"签字是否是果一亲笔签写进行鉴定，结论为与样本上的"果毅"签名字迹系同一人签写，进而法院认为果一于2002年知道或应当知道审批表所涉具体行政行为的内容，陈鹏与果一系夫妻，且长期共同居住，依据常理亦应知道审批表所涉具体行政行为的内容，但其二人于2013年才提起行政诉讼，已经超过2年的起诉期限，遂裁定驳回二人的起诉。果一、陈鹏上诉后，二审驳回上诉并维持一审裁定。
另查，崔伟与刘强均系居民，均非北京市海淀区该村村民。
在本案审理中，经本院询问，崔敬书称，其兄崔伟于2002年把位于北京市海淀区的民用房屋给其使用，因崔伟当时欠其钱款，大概有4万元，数额记不清了，其就把上述房屋以4万元价格卖给刘心愿，后来才知道刘心愿是以儿子的名义购房，2003年1月10日的房屋买卖协议是补签的，协议中签名以外的手写内容是其所为，其跟崔伟说过转让房屋一事，崔伟也同意，其应该未将售房款给崔伟，而是用来折抵崔伟的欠款了，其未见过果一，其是在将房屋转让给刘心愿后听说房屋是崔伟从果一处购买的，其未见过2002年1月18日的审批表。崔伟认可崔敬书的陈述。刘强称，签订诉争审批表以及签订2003年1月10日的房屋买卖协议时，崔敬书、崔伟均在场，崔伟当场收到了其给付的4万元购房款。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述，果一提供的结婚证等证据，刘强提供的1996年3月29日的《房产买卖协议书》、2002年1月8日的《村民转让房屋申请审批表》、2003年1月10日的《房屋买卖协议》等证据，本案开庭笔录，在案佐证。
一审法院认为
原审法院判决认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，果一虽不认可刘强提交的1996年3月29日的《房产买卖协议》原件落款处的"果毅"系其本人签写，并称该协议非其与崔伟签订的那份房产买卖协议，但其经释明未申请鉴定，亦未提交证据证明其上述主张，而崔伟则主张该协议就是其与果一就诉争244号院房产转让所签房产买卖协议，且崔伟与果一就二者之间的房产交易情况所做陈述与上述协议内容基本一致，故依法认定1996年3月29日协议的真实性，并认为该协议系果一与崔伟就诉争244号院内房屋的转让形成的真实意思表示。果一虽主张，其系将房屋使用权转让给崔伟，但法院认为该协议中将房屋使用权转让给崔伟长期使用之表述实为转让涉案房屋所有权。
2003年1月10日的《房屋买卖协议》虽系事后补签且合同内容中手写部分为案外人崔敬书所为，但崔伟已确认该协议上的"崔伟"系其本人所签、其本人系房屋转让人、崔敬书系经办人且其认可崔敬书的经办行为，而刘强亦对刘心愿代其在该协议上签字的效力予以认可，故依法确认该协议系崔伟与刘强就诉争院落内的房屋转让形成的真实意思表示。
果一虽以2002年1月8日的《村民转让房屋申请审批表》中备注一栏处的"果毅"签字、落款转让人盖章处的"果毅"签字非系其本人所签为由，主张该审批表系伪造，但是上述两处签字在先前的行政诉讼中经法院委托鉴定，已确认与对照样本中的"果毅"系同一人签写，在此情况下，果一未就其上述主张提交证据予以证明，故对于果一的上述主张不予采信。应依法认定该审批表的真实性，并认为该审批表中关于房屋转让内容的约定，系果一与刘强的真实意思表示。
现果一以崔伟、刘强均为居民且均非农村集体经济组织成员、此二人购买涉案房屋的行为违反了国家法律关于禁止农民房屋买卖的强制性规定且其在诉争244院的宅基地使用权人为陈鹏的情况下将涉案房屋转让给崔伟构成无权处分、审批表所涉行政行为无效为由，主张1996年3月29日的《房产买卖协议》、2003年1月10日的《房屋买卖协议》以及2002年1月8日的《村民转让房屋申请审批表》中的房屋转让内容无效，法院认为，第一，2002年1月8日的《村民转让房屋申请审批表》是行政行为，其效力问题非民事审判的管辖范围，但该审批表对果一与刘强之间的房屋转让行为已经做出批准，且该审批表现尚未被撤销，亦未被确认为无效；第二，在崔伟将其从果一处受让的房屋以及其自己所建房屋转让给刘强，而刘强又就其受让房屋一事与原房屋出让方果一达成一致且该内容又得到村镇两级政府批准，而相应的《村民转让房屋申请审批表》现仍然合法存在的情况下，果一主张崔伟、刘强均为居民且均非农村集体经济组织成员、此二人购买涉案房屋的行为违反了国家法律关于禁止农民房屋买卖的强制性规定之主张，无事实和法律依据；第三，诉争244号宅院系果一的祖业产，陈鹏与果一系夫妻，长期共同生活，依照常理，陈鹏知道或应当知道果一将房屋转让他人并获得相关政府批准一事，故果一就其个人转让房屋构成无权处分的主张，举证不足，对此不予采信；第四，现该村已经进行搬迁腾退改造，诉争宅院面临巨大拆迁利益，果一在此情况下主张涉案房屋的转让行为无效，有违诚实信用原则。综上，对于果一要求确认1996年3月29日的《房产买卖协议》、2003年1月10日的《房屋买卖协议》以及2002年1月8日的《村民转让房屋申请审批表》中的房屋转让内容无效之诉讼请求，依法均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：驳回果一的全部诉讼请求。
三、本院查明
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
四、本院认为
本院认为：根据本案查明的事实，在崔伟将其从果一处受让的房屋以及本人所建房屋转让给刘强后，刘强又与原房屋出让方果一达成一致且该内容又得到村镇两级政府批准，而该政府批准行为又未被撤销或依法确认无效的情况下，果一要求确认因房屋买卖行为所签的相关协议无效没有充足理由，不应予以支持。原审法院判决驳回果一的全部诉讼请求并无不当。
综上所述，上诉人果一的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
五、裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
