北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
上诉人王胜、王忠国、王志平共同上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回李强的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、1.一审判决认定事实和适用法律错误。一审认定1998年12月19日李强和王胜签订的购房协议违反土地管理法为无效的判决适用法律错误。协议签订的时间1998年12月19日，当时的土地管理法对城市、集体土地允许买卖，1999年新的土地管理法修订后农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人及华侨等可认定合同有效。1999年颁布关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，在此之前法律法规均没有明确禁止农村房屋买卖，因此在1998年双方签订购房协议未违反法律法规的强制性规定，协议有效，一审法院违反法无溯既往的原则；2.1998年签订买卖协议时，村委会加盖了公章，村主任签了字。且集体土地建设用地使用证上使用者一栏也完成了更名，加盖了村委会公章，村委会知情且同意，没有损害第三人及集体利益，合同应有效，且履行完毕；3.1998年签订买卖协议时买受人王胜的配偶杨帆户口就在本村内，北京高院做出的相关会议纪要明确买受人已将户口迁入房屋所在地及所购房屋所在集体经济组织的，买卖合同有效。相关法院对该问题调研中明确买受人虽为城镇居民，但其配偶、父母、子女为购买房屋所在集体经济组织成员，购买时共同出资、共同居住并经当地集体经济组织同意的，应认定买卖合同有效，本案中王胜的配偶杨帆是本集体经济组织成员，是家庭购买的，且村委会盖章同意，因此合同有效；4.一审法院认为杨帆为空挂户认定事实有误，杨帆在1998年9月将户口落在本村，12月15日结婚，12月19日签订购房协议，村委会在购房协议上盖章，在土地使用证上使用人一栏完成更名，村委会加盖公章，视为村委会已经认可了杨帆本集体经济组织成员的身份，同意其购买该房屋。村委会出具证明称杨帆不享有本集体经济组织成员的权利与1998年的盖章行为前后矛盾，应以1998年的意见为准。一审法院认定事实没有考虑1998年的意见，认定事实错误。二、一审法院对2002年的抵账协议未予认定是认定事实错误，1.我方认可抵账协议是2005年补签，但补签不代表无效，只要是真实意思表示，存在的客观事实就是有效的；2.1999年11月王忠国中风住院事实清楚，医药费3798.63元只是住院费，中风需要持续治疗，出院后王忠国又到多家医院进行康复性治疗，至2002年总计花费了医疗费2.9万余元，一审中我方提交了相关医院的处方签、门诊病历等，足以证明王忠国生病后持续治疗，因当时各医院门诊不保存病人的病例，所以无法提供费用明细，上诉人已尽最大努力完成了举证责任；3.因王胜无力支付医疗费一直由王志平负担，2002年协商将房屋抵给王志平，有抵账协议、证人证言，证据可以相互印证，事实清楚；4.杨帆在一审中做的证言是符合客观事实的，杨帆关于因何事将户口迁入本村与待证事实无关；5.赵某与王志平的离婚协议书没有对本案中诉争的房屋进行约定系事出有因，离婚时双方已经协商一致，赵某不要抵账的房子，因此在离婚协议中没有体现。三、李强已将户口迁出涉诉房屋，全家均为城镇户口，且在将房屋出售后近20年才向法院起诉违反诚实信用原则。
二、被上诉人辩称
被上诉人李强辩称：一、一审判决适用法律正确。1.房产买卖协议书双方意思表示是否真实，是否履行完毕，村委会是否盖章，不是本案中认定该协议无效的原因，我方认为本案中认定协议书是否有效的关键是看涉案房屋买受人是否具备本集体经济组织成员身份，一审法院认定王胜是涉案房屋的购买主体，而王胜和当时的配偶都不是本集体经济组织成员，因此认定房产买卖协议无效，一审判决适用法律正确，有以下几个法律依据：1999年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁超卖土地的通知、最高院关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知第十五条、第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十九条规定、2004年北京高院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知第二条、2006年北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要第二条，以上法律法规和司法解释均明确农村土地上的房屋购买主体不是本集体经济组织成员的，合同无效；2.一审判决适用法律不存在违反溯及既往原则的情形，82年宪法第十条、86年土地管理法第八条等均有规定，对农村土地归本集体经济组织成员所有的内容是明确的，此后国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知和一系列司法解释均是对法律既有规定的细化和执行，且一审判决明确表述依据我国土地管理法的规定作出此认定；3.我方要求确认合同无效的诉讼请求理应得到支持，合同是否有效审查权利在法院，我方作为合同主体主张合同无效是法律赋予的权利，和诚信无关。王胜、王忠国、王志平所说如果协议书无效会产生集体土地的流失，我方认为是错误的，根据合同法58条规定，无效的后果是王胜返还李强，王胜、王忠国、王志平主张的抵账协议已经被一审法院否定，李强签订该房产买卖协议前，已是非本村集体经济组织成员，房产买卖协议无效后房屋回到李强手上是合同法规定的恢复原状。李强在本案的身份应为非农业户口原在农村合法取得宅基地及房屋的人，对此2011年11月颁布的关于农村集体土地确权登记发证若干意见第六条有规定。二、一审法院认定杨帆是空挂户有充分事实及法律依据，杨帆本案的证言不具有可信性，1.空挂户是明确的法律概念，最高院编农村土地承包纠纷案件司法解释理解与适用明确指出空挂户的概念；2.一审法院认定杨帆是空挂户有充分事实依据，杨帆1998年迁入×村287号，×村287号是专门接收空挂户的名牌号，是虚设号牌，没有对应的实际地址和房屋。杨帆作证称涉案房屋是王胜和其一起购买并居住，但杨帆户口迁入×村后一直空挂在287号，户口从没有迁入或申请迁入涉案房屋，直到2009年户口迁出×村，在此期间其一直居住在南关村。杨帆没有参与过集体经济组织的经济生活。2017年×村委会向一审法院出具证明，明确杨帆迁入时属于空挂户，一审法院向×村委会调查，村委会负责人再次当面确认。3.杨帆涉及本案的证言明显不具有可信性，杨帆证言就关键问题前后矛盾，不具有可信性，杨帆在原二审作证时法官问关于是否处理过涉案房屋、是否知道房屋转让买卖等问题十次，前九次杨帆回答均明确说没有，离婚了不清楚，第十次法官询问离婚前是否说过把房子抵账，杨帆才回答说有，我方认为杨帆的原二审当庭证言对关键事实的法庭提问最后一次的回答推翻前面所述，该证言明显不具有真实性、可信性。杨帆的证言和既有证据完全相反；4.杨帆在庭审中就和案件不相关不知道的事情进行了自由发挥，不具有可信性，户口迁到287号是否有实际地址，杨帆实际不知道，但表示有实际地址，发回一审后，法官询问为什么迁到×村，其称是因为泥石流，但该地从来没有发生过泥石流，其证言不具有可信性。赵某的证言不具有可信性，无法与杨帆的证言相互印证；5.王胜、王忠国、王志平在上诉状中提出的所有案例与本案无关，不具有法律指导适用的问题。三、一审法院关于房产抵账协议认定清楚，房产抵账协议是王胜、王忠国、王志平几个近亲属之间恶意串通所签，不具有真实性，应为无效合同，一审法院审理之后也认为存在诸多疑点，缺乏有效证据予以佐证，该事实一审不予认定。1.房产抵账协议所涉及主要事实明显是虚构的，协议是上诉人恶意串通所致，关于患中风住院发生的2.9万元经过一审法院调查确认，这个时间发生的住院费医疗费共计3798.63元，我方认为这个期间王忠国不可能同时在其他地方就医发生医疗费，王忠国患中风住院花费2.9万元是虚构事实，王胜、王忠国、王志平关于这一点在不同审理阶段任意增加扩大了，王胜、王忠国、王志平最初的房产抵账协议和申请追加第三人的申请书都是明确的，这个事实要素为1999年11月患中风住院发生2.9万元，对他们随后任意扩大2.9万元发生的住院范围、时间，我方均不能认可；2.房产抵账协议上列明的事实要素表明该协议是虚假串通的结果，当时房产抵账协议签订时间是2002年7月23日，其上记载王志平身份证号为18位，但该18位身份证号在列明的时间不可能产生，所以我方认为这是该房产抵账协议串通所致的表现；3.王胜、王忠国、王志平辩称房产抵账协议是事后补签不具有合理性，我方认为明显是继续虚构事实的行为，事后补签可以，但没有必要倒签日期，王胜、王忠国、王志平称倒签日期是为了合理还原事实，就是指2002年7月23日的时间，几个人口头达成该协议且杨帆对此也知情同意。但是2002年7月正是王胜和杨帆二次离婚期间，正因为王胜找不到杨帆才撤回了二次离婚的起诉，王胜、王忠国、王志平所称的还原事实，杨帆在此期间对房产抵账协议知情且同意是不可能发生的，所以是继续虚构事实的行为；5.王志平、王忠国在2014年12月申请将户口迁入涉案房屋时亲笔书写的两份申请明确涉案房屋产权归王忠国个人所有，说明至少在这个时间所谓的房产抵账协议并不存在。我方认为房产抵账协议是对方在虚构事实的基础上几个近亲属恶意串通所致。四、一审法院判决适用法律正确，没有侵犯王胜、王忠国、王志平的居住权。
李强向一审法院起诉请求：1.确认1998年12月19日李强和以王胜名义人签订的《房产买卖协议书》无效；2.判决王胜、王忠国腾退返还李强位于北京市怀柔区×镇×村170号（简称170号）院的房屋及院落；3.诉讼费由王胜承担。
一审法院认定事实如下：王胜系王忠国之子，王志平系王忠国之女。2017年2月14日，丰宁满族自治县杨木栅子村委会出具证明:村民王忠国与妻子刘某育有子女三人，分别是：长子王胜、长女王志平、次女张淑敏。王志平的户口本显示：王志平为农业户口，1996年12月9日迁来本市，2015年1月13日从×村10号迁入×村170号。王胜与其前妻杨帆于1998年12月15日登记结婚，2003年经怀柔法院判决离婚。2017年2月15日，北京市怀柔区×镇×村村民委员会出具证明：杨帆的户口于1998年9月11日迁入×村，迁入时属于空挂户，不享有集体经济组织成员任何权利，现已将户口迁出×村。李强原有怀柔区×镇×村170号农村宅院及正房四间。现李强与王胜均持有一份1998年12月19日签订的甲方卖房人为李强，乙方买房人为王胜的《房产买卖协议书》。内容为：经甲乙双方协商，甲方卖房人李强将坐落在本村村东的四间正房以及机井和院墙等物卖给乙方。正房总面积（200㎡院落）价款人民币13000元（壹万叁仟元整）。乙方付完房产款，过完过户手续后，房屋权和院落使用权归乙方所有。协议书上除甲乙双方签字外，×镇×村村干部在协议上签了字，并加盖了村公章。2017年1月，李强持协议书及相关证据诉至法院，以诉称理由要求确认房屋协议无效、要求王胜腾退房屋。审理过程中，王胜以涉案房屋已抵账给王志平、王忠国为由，申请追加王志平、王忠国为第三人参加诉讼。2017年6月，法院以（2017）京0116民初207号判决书判决：一、李强与王胜签订的关于北京市怀柔区×镇×村170号买卖合同无效；二、驳回李强其他诉讼请求。宣判后，李强、王胜、王忠国、王志平上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院认为一审认定事实不清，于2017年8月22日裁定发回本一审法院重审。在本案审理期间，李强提交王胜与其前妻杨帆在法院离婚诉讼中的庭审笔录。认为该证据已证明，王胜在2001年的离婚诉讼中已明确购房人为其父亲王忠国，王忠国、王胜均非×村集体经济组织成员，买卖合同应属无效；对此，王胜认为庭审笔录不是原件，不认可该证据的证明目的，并申请杨帆出庭作证。杨帆出庭证明：与王胜结婚登记后，和王胜一起并由王胜具体出面购买了现×村170号住宅，目的就是结婚后居住。婚后与王胜共同在该房居住了一段时间，期间将王胜的父母也接到该处居住，几年后才搬至南关村居住。购房前因泥石流搬迁已经落户到×村，为农业户口。同时证明，知晓并同意王胜将购买的房屋抵账给王志平，表示不对该房屋主张权利。王胜同时提交了将房屋抵账给王志平的协议、王志平为×村农业户口的证明、与杨帆的结婚登记档案材料、离婚判决书、杨帆的户口证明、丰宁公安局杨木栅子派出所家庭关系证明，并据以上证据认为，在实际购房时，其前妻杨帆已落户到×村农业户口，作为家庭成员享有购买农村房屋资格，且该房屋已抵账给×村农户王志平，李强的请求不应得到支持。为进一步证明房屋抵账给王志平的事实，庭审中王胜申请王志平前夫赵某出庭作证予以证明；庭审中，李强以质证意见不认可上述证据的证明目的，并继续提交了×村村委会出具的杨帆空挂户的证明、王志平在落户170号院材料中王忠国和王志平自认的170院房屋归属王忠国的证明、怀柔公安分局杨宋派出所出具的王志平身份证号码变更情况的证明、申请法院调取的《房产抵账协议》上载明的王忠国住院治疗期间的住院费用。李强为证明杨帆证言的不客观性，还同时提交了北京市第三中级人民法院庭审材料、北京市怀柔区长哨营满族乡人民政府、长哨营满族乡八道河村委会的证明，并申请证人韩某出庭作证，证明杨帆与王胜一直居住在怀柔区南关村。李强据以上证据认为，杨帆虽在购房前已落户×村，但其并非×村集体经济组织成员，不享有经济组织成员权益，不能证明王胜享有购房资格。同时认为，《房产抵账协议》签订在2002年，签订人协议书上载明的身份证号码为18位，当时的身份证号码应为15位，且法院调取的王忠国住院治疗费用与《房产抵账协议》表述的费用数额严重不符，故不认可王胜将房屋抵账给王志平的事实存在；王胜以质证意见不认可上述证据的证明目的，并继续提交了原怀柔县医院医疗材料、原怀柔县中医院医疗材料、专科疾病北京中医治疗中心医疗材料、北京脑心血管病医院门诊病历、各类治疗心血管疾病的药品说明书认为王忠国治疗是长期持续的，《房产抵账协议》表述的费用，不仅仅包括怀柔医院的治疗费用，还应包括平时治疗费用，以此证明房屋抵账事实的客观性；徐小明认为：《房产抵账协议》已明确表述住院治疗费用的时间，不认可证据真实性与证明目的；第三人王志平、王忠国为证明自己的主张提交了建房支付费用票据。李强以质证意见不认可证据的客观性、关联性及证明目的。本案在审理过程中，王胜于2018年4月11日向法院提出申请：申请鉴定怀集建（93）字第03-09-073号《集体土地建设用地使用证》“土地使用者”一栏中“王忠国”三字是将“王胜”两字破坏后重新写上去的。
三、本院认为
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.依据1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》形成农村房屋买卖合同关系的购房主体是王胜，还是王忠国；2.1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》的法律效力；3.诉争房屋是否通过抵账形式归至本案第三人王志平所有。法院依据现有证据对上述焦点问题逐一论证如下：一、购房主体问题。1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》签名显示为王胜。王胜在本案诉讼中自始至终并未否认协议书中载明的作为购房人的权利义务主体地位。另外，即使当时王忠国出面以家庭成员王胜名义促成了该协议的签订，该行为也非法律及行政法规效力性规定所禁止的行为。故1998年12月19日因签订《房产买卖协议书》所形成的法律关系中购房主体应为王胜。二、《房产买卖协议书》的法律效力问题。购买×村170宅院时王胜并非×村集体经济组织成员，在诉讼过程中有证据证明购房前王胜前妻杨帆已落户到×村农业户，且购房时双方已登记结婚。但×村村委会已出具证明证实，杨帆当时落户到×村属空挂户，不享有集体经济组织成员权利。考虑到，当时杨帆落户的申请审批手续及具体事项的办理均为×村村委会，对杨帆落户×村的原因及是否享有经济组织成员权利，作为基层组织的×村村委会所出具的证明最真实、客观。另外，杨帆出庭证言中所作的因泥石流搬迁才落户到×村的陈述，已被北京市怀柔区长哨营满族乡人民政府、北京市怀柔区长哨营满族乡八道河村村民委员会出具的证明予以否定。所以，法院认定，购房时王胜及其前妻均非×村集体经济组织成员。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，不得转让。故双方签订的《房产买卖协议书》应属无效合同。三、诉争房屋是否通过抵账形式归至本案第三人王志平所有。农村房屋买卖合同纠纷的处理中，基于农村房屋买卖有别于一般商品房买卖的特殊性，如果非集体经济组织成员的购房人在诉讼前又将所买受的农村房屋转让给本村集体经济组织成员，出于维护交易双方法律关系的稳定性、双方生活秩序的稳定性因素考虑，对要求确认原买卖合同无效的请求不应予以支持。但房屋转让回归给本村集体经济组织成员的事实应当客观存在。本案中，为证明已将所购房屋抵账给×村集体经济组织成员王志平，王胜提交了由王胜、王忠国、王志平签订的《房产抵账协议》。李强提出该协议是2002年7月签订，当时的身份证号码应为15位，但该协议上签订人的身份证号码为18位，且协议书上明确载明的1999年11月王忠国住院治疗期间的费用2.9万元与法院调取的住院费数额严重不符，否认该证据的客观性。自2017年2月庭审结束后，王胜及第三人自认《房产抵账协议》为事后补签并申请证人杨帆、赵某出庭作证证明房屋抵账给王志平的事实客观存在，并同时提交了王忠国平时持续治疗的证据。据李强提交的北京市第三中级人民法院庭审材料显示，杨帆在北京市第三中级人民法所作的证言确实存在前后相互矛盾之处，且在本案庭审中杨帆关于因泥石流搬迁落户到×村的证言，与北京市怀柔区长哨营满族乡人民政府、北京市怀柔区长哨营满族乡八道河村村委会出具的证明相互矛盾，故杨帆对诉争房屋抵账王志平一事的证言缺乏客观性，法院不予采信。证人赵某出庭作证陈述：因与王志平离婚时，王志平未对其所有的房屋主张权利，所以也没对王志平自王胜抵账而来的房屋主张权利。法院认为，离婚协议中，通常包括婚姻、子女抚养、财产分割、债权债务的处理几方面内容。特别是房屋问题属双方重要生活资料，房屋处理问题一般应在协议中有所体现。但在双方的离婚协议中，未提及涉案房屋的处理问题，有违一般常理。故对赵某证明王胜将房屋抵账给王志平一事的证言法院不予采信。关于王胜提交的王忠国平时持续治疗的证据。因提交的《房产抵账协议》中明确载明是王忠国1999年1月患中风住院治疗费2.9万元，故该证据与待证事实缺乏关联性，法院不予采信。王胜提交的翻建房屋的收据，对待证事实不具有有效的证明力，法院亦不予采信。如前所述，王胜、王志平、王忠国主张的涉案房屋已抵账给王志平的事实，因《房产抵账协议》存在诸多疑点，又缺乏有效的证据予以佐证，该事实法院无法认定。故本案的评判标准应回归至法律法规关于农村房屋买卖合同的效力性规定上来。农村房屋买卖合同被确认无效后，为体现对合同双方当事人权益的平等保护，买受人要求出卖人赔偿信赖利益损失的，应得到支持。本案中双方未要求对涉案房屋的价款及宅基地的区位补偿价进行评估，在买受人获赔数额没有正式确定的情况下，李强要求王胜、王志平、王忠国腾退房屋及院落的诉讼请求不宜支持。同时指出，本案系农村房屋买卖合同案件，农村房屋买卖合同被确认无效后，双方所诉争的房屋及宅院应恢复到合同签订前的初始状态，王胜、王志平、王忠国提出李强现为非农业户口，是否享有农村房屋及宅基地使用权的问题，不在本案处理范围之内。关于审理中王胜向法院提出的笔迹鉴定申请，因该申请内容对于本案事实的认定缺乏必要性，法院不予准许。一审判决：一、李强与王胜于1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》无效；二、驳回李强的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人王胜、王忠国、王志平向法庭提交北京市怀柔区×镇×村村民委员会（以下简称×村委会）开具的相关证明作为新证据，被上诉人李强对前述证据的真实性、合法性均不认可；被上诉人李强提交×村委会开具的证明作为新证据，上诉人王胜、王忠国、王志平对前述证据的真实性不认可。对于双方当事人二审期间提交的证据，因与本案事实缺乏关联性，故本院对前述证据的关联性及证明目的均不予认定。对于一审法院审理查明的事实，上诉人王胜、王忠国、王志平主张：1.2017年2月15日×村委会开具的证明没有负责人签字，且该证明注明不能用于证明相关事项；2.王胜与杨帆另案离婚诉讼中的笔录非法院依据职权调取，且该笔录记载涉案房屋是王胜、杨帆共同购买。被上诉人李强认可一审法院审理查明的事实。一审法院审理查明的其他事实属实，本院予以确认。
四、本院认为，根据二审期间双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点如下：1.涉案《房产抵账协议》是否真实有效；2.涉案《房产买卖协议书》是否合法有效。本院具体分析如下：
对于争议焦点一，以房抵债协议是偿还债务的一种方式，应遵循自愿原则并符合法律规定。经本院二审审查，涉案《房产抵账协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。对双方当事人就涉案《房产抵账协议》的争议具体分析如下：1.虽涉案《房产抵账协议》签订期间身份证号位数尚未变更为18位，但王胜、王忠国、王志平均认可先协商一致，并事后补签书面协议。本院认为，家庭成员之间出于信任，先协商并履行协议，事后为明确各自财产权益情况，再行补签协议，符合生活常理，本院不持异议；2.虽涉案《房产抵账协议》载明治疗费用与法院调取住院费数额不符，但通常老人生病住院所发生与治疗相关的费用并不仅仅局限于住院费，为使老人得到更好照顾与恢复，子女自愿花费护理费、营养费、其他诊疗相关费用等也均属于治疗费用范畴，且前述费用如系私人之间结算及考虑到时间跨度较长，苛求王胜、王忠国、王志平对所有支出均提供票据予以证明并不现实，本院依据生活常识，对协议注明的款项予以认可；3.关于杨帆、赵某证言效力问题，考虑本案诉讼期间杨帆、赵某与本案当事人王胜、王志平均已结束婚姻关系，与本案当事人不具有显著利害关系，故二人证言亦具有一定客观性，且二人证言仅对事实认定起佐证、加强作用，而非单独作为认定本案事实的依据；4.李强另提供王忠国、王志平办理户口的书面申请，并主张王忠国系实际购房人，但该申请仅系为申办户口之目的，而非为明确物权归属所制，且该申请之表述也与王忠国、王志平共同持有涉案房屋之事实不产生矛盾。故李强虽主张王胜与王忠国、王志平之间签订的《房产抵账协议》不具有真实性，但未能提供足以认定该协议虚假的反证，依法应承担对其不利的法律后果。综上，本院认定《房产抵账协议》真实有效，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。
对于争议焦点二，首先，由于农村房屋的特殊性，无法办理所有权转移登记，结合王忠国、王志平提交的涉案房屋翻建情况相关证据和王胜、王忠国、王志平在案陈述，本院认定涉案房屋已在事实上转移给王忠国、王志平居住使用；其次，我国法律允许农村房屋在农村本集体经济组织成员之间流转，现王志平户口已经迁入涉案房屋所在村落，王忠国虽非本集体经济组织成员，但王志平作为与其共同生活的家庭成员，购房后二人共同居住使用的，亦可认定该农村房屋买卖合同有效，其持有涉案房屋不违反我国对农村房屋流转的禁止性规定。因此，涉案《房产买卖协议书》不违反我国法律、行政法规强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。进而，因涉案协议合法有效且已履行完毕，经过再次转让，现为王忠国、王志平持有并实际在涉案房屋居住使用，为维护交易双方法律关系稳定及各方生产生活实际需要，故本院对李强关于返还涉案房屋的主张亦不予支持。
五、二审裁判结果
综上所述，王胜、王忠国、王志平的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初7437号民事判决；
二、驳回李强的全部诉讼请求。
本判决为终审判决。
