北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告侯伟向本院提出诉讼请求：1.确认1998年12月19日侯伟和以王强名义人签订的《房产买卖协议书》无效；2.判决王强、王建国腾退返还侯伟位于北京市怀柔区杨宋镇花园村170号（简称170号）院的房屋及院落；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：侯伟在北京市怀柔区杨宋镇花园村有宅基地房屋一套，1993年原北京市怀柔县人民政府、原北京市怀柔县土地管理局向侯伟颁发怀集建（93）字第03-9-073号《集体土地建设用地使用证》，确认侯伟为诉争院落的房屋、土地的使用权人。1998年12月19日，侯伟在涉案房屋内签订《房产买卖协议书》，同时在场的还有候晓东、王建国、李荣，候晓东系侯伟弟弟。《房产买卖协议书》约定侯伟将登记在自己名下的北京市怀柔区杨宋镇花园村宅基地房屋正房4间及院落（后门牌编为170号）卖给王强，还约定“过完过户手续后，房屋权和院落使用权归乙方（王强）”。签订《房产买卖协议书》时，王强不在场，王强的签字由李荣代签。王建国系王强父亲。当时王建国讲，房屋是王建国出资购买，归王建国所有，只是用王强的名字。侯伟此后也没见过王强。170号院的房屋也是由王建国和其妻居住使用。因该房屋买卖行为违反了国家法律规定及政策规定，王强至今未能将房屋过户到其名下。王立平系王强的妹妹，王立平称和王强、王建国曾达成《房产抵账协议》，标的房屋已经于2002年抵给王立平、王建国。侯伟不认可《房产抵账协议》的真实性。侯伟认为，王强、王建国的户籍都在河北丰宁县，王强、王建国都不是花园村集体经济组织成员，《房产买卖协议书》应属无效，王强、王建国应腾退返还标的房屋。王立平系王强之妹，王立平称自己和王强、王建国曾达成《房产抵账协议》，170号院的房屋已于2002年抵顶给自己和王建国共有，侯伟对此不予认可。故此，诉至人民法院，请求法院查明事实，依法判决。
二、被上诉人辩称
被告王强辩称，不同意侯伟的全部诉讼请求，请法院驳回侯伟的诉讼请求。《房产买卖协议书》是有效的。诉争房屋原为侯伟所有，侯伟有权处分。王强、杨帆打算结婚，为准备婚房，于1998年购买了诉争房屋作为婚房。杨帆是花园村村民，有资格购买房屋。杨帆以王强的名义签订《房产买卖协议书》，是家事代理关系。购买诉争房屋后，也是由王强的父母居住。2002年，王强、王建国、王立平达成了《房产抵账协议》，约定将170号院的房屋抵账给王立平、王建国。这时王立平的户口也落在了花园村，享有村民身份。《房产买卖协议书》、《房产抵账协议》都是有效的。侯伟在2000年时已成为城镇居民户籍，无权购买农村房屋。王强、王建国的户籍都在河北丰宁。杨帆对于《房产抵账协议》是知情的。当时考虑到王建国年事已高，把王建国也写进去了，王建国享有的实际是居住权。
第三人王建国、王立平共同述称，1999年11月，王建国患中风在怀柔医院住院治疗，到现在也没有恢复。当时的医疗费用都是王立平支出的。2002年王强没钱还王立平，就口头协议把170号的房屋抵顶给王立平。王建国后来还去过很多医院治疗。另外，现在侯伟是非农业户口，不享有农村宅基地使用权，侯伟的主张不应得到支持。
侯伟为证实自己的主张提供如下证据：
1.《房产买卖协议书》。内容为：《房产买卖协议书》甲方卖房人侯伟，乙方买房人王强，经甲乙双方协商，甲方将坐落在本村村东的4间正房以及机井和院墙等卖给乙方。价款13000元。1998年12月19日。上有双方签字和村委会盖章。用以证明1998年签订了协议，并认可收到房款1.3万元。
2.杨宋镇村镇建设管理办公室出具的证明。内容为：查杨宋镇花园村农村宅基地确权发证统计表，编号为03-09-073的宅基地1993年登记的集体土地使用者为候小伟。用以证明争议标的房屋宅基地登记表是侯伟所有，《集体土地建设用地使用证》还在侯伟名下。
3.杨宋镇派出所证明。内容为：花园村侯伟，曾用名候小伟。用以证明原来《集体土地建设用地使用证》上的候小伟和侯伟是同一人。
4.2001年的起诉书和笔录、财产清单。内容为2001年10月16日王强起诉杨帆离婚，在开庭笔录中，杨帆、王强对涉案房屋购房主体的陈述。用以证明：通过离婚诉讼中王强的陈述，以及在以后的诉讼中杨帆未提及房屋问题，财产清单上也没有房屋登记，说明实际购房人为王建国。
5.花园村村委会出具的杨帆空挂户的证明。内容为：杨帆1998年9月11日户口迁入花园村，迁入时属于空挂户，不享有集体经济组织成员权利，已将户口迁出花园村。用以证明：杨帆不享有花园村农村经济组织成员权益。
6.王立平落户170号的申请材料。2014年12月26日王建国在申请中载明：现住花园村170号，此房屋产权归我，我同意我女儿王立平将农业户口迁入我房屋内。2014年12月27日王立平在申请中载明:现住花园村10号，申请将农业户口迁入我父亲王建国房号为农业170号。用以证明：实际购房人为王建国。同时证明，不存在王强将房屋抵账的事实。
7.杨宋派出所关于王立平的身份证号证明。内容为：王立平1996年12月9日办理身份证是身份证号为15位，2005年3月29日换领二代身份证后身份证号码升级为18位。用以证明《房产抵账协议》为虚假证据。
8.侯伟申请法院向北京怀柔医院（原怀柔县第一医院）调取的王建国1999年11月11日至1999年12月6日的住院病案及费用清单。住院病案记载，王建国所患疾病为脑出血（左丘脑）、右侧肢体不全瘫痪。费用清单记载，合计费用为3798.63元。用以证明《房产抵账协议》为虚假证据。
9.证人韩某出庭作证称：杨帆、王强1998年1月到2003年10月左右在其家租住过房屋。王强在1999年底就不在此居住了，杨帆一直住到2003年10月左右。一直连续居住。杨帆、王强租的是南房一间。用以证明：涉诉房屋一直由王建国居住，王建国为实际购房人。
10.北京市第三中级人民法院庭审材料。用以证明：杨帆的证言前后矛盾，不具有客观性。
11.北京市怀柔区长哨营满族乡人民政府、北京市怀柔区长哨营满族乡八道河村村民委员会证明。用以证明：杨帆所做证言的不客观性。同时证明，杨帆并非花园村经济组织成员。
对证据1，王强的质证意见是：对该证据的真实性没有异议。王建国，王立平对真实性没有异议；对证据2，王强的质证意见是：真实性没有异议。正是因为房产在侯伟名下，才能证明侯伟有权出卖，与王强的协议合法有效。王建国，王立平对证据的真实性认可；对证据3，王强和王立平、王建国均认可证据的真实性；对证据4，王强的质证意见为：笔录为复印件，不认可证据的客观性。认为在离婚案件中的陈述，是对维护自身财产权益的考虑，不能据此否认王强为实际购房人；王立平、王建国认可王强的质证意见；对证据5，王强的质证意见为：村民委员会没有任何权利证明村民是否享有集体经济组织成员权利，证明目的不认可。王立平、王建国认可王强的质证意见；对证据6，王强的质证意见为：真实性认可。落户的申请材料，与本案没有关联。王立平、王建国认可王强的质证意见；对证据7，王强的质证意见为：《房产抵账协议》是事后补签，补签时身份证为18位。王立平、王建国认可王强的质证意见；对证据8，王强的质证意见为：认可真实性，但不认可证明目的。抵账发生在2002年，王建国一直治病，去过很多医院，核算下来一共花费29000元。王立平、王建国称治疗是持续的，现在还在继续治疗，协议写的就是住院、治疗的花费。王立平、王建国认可王强的质证意见；对证据9，王强的意见为：对证人证言的客观性、关联性、证明目的均不认可。王立平、王建国认可王强的质证意见；对证据10、11，王强的质证意见为：关联性、证明目的不予认可。王立平、王建国认可王强的质证意见。
王强为证实自己的主张提供如下证据：
1.《房产买卖协议书》。用以证明：存在买卖事实，王强为购房人。
2.结婚登记的档案记录、离婚判决书，杨帆的户籍证明。证明：王强和杨帆1998年12月15日登记结婚，2003年7月18日经法院判决离婚。杨宋镇派出所出具的证明显示，杨帆，农业户，1998年9月11日由长哨营乡迁入杨宋镇花园村287号。2009年2月因投靠亲属户口迁怀柔区南华园一区。用以证明：王强作为购房人，在实际购房时，家庭成员的杨帆为花园村农业户口，具有购房资格。
3.《房产抵账协议》。内容：《房产抵账协议》，甲方王强，乙方王立平、王建国，父亲王建国1999年中风住院，治疗费2.9万元，由王强、王立平均摊，由于王强当时无力支付，应由其负担部分由王立平垫付。经甲乙协商，王强将花园村房产卖于王立平，价款1.45万元冲抵王强向王立平的欠款。因王建国现居住于此并无其他房屋居住，双方达成一致，王立平同意与王建国共同拥有此房屋产权。2002年7月23日。上有甲乙方签字。用以证明：王强已将房屋抵账给王建国、王立平。
4.王立平的户口本复印件。王立平的户口本显示，王立平为农业家庭户，1996年12月9日迁来本市，2015年1月13日从花园村10号迁入现户口地址花园村170号。用以证明：王立平在购房时是花园村农业户口，具备购买农村房屋资格。
5.丰宁公安局杨木栅子派出所家庭关系证明。用以证明王建国家庭人员状况。
6.03-09-073号《集体土地建设用地使用证》。土地使用者处候小伟被划去，旁边写着张景中，更改处有花园村村委会的盖章。用以证明：实际购房人为王强，且存在抵账给王建国、王立平的事实。
7.老房子和新房子的照片。用以证明房屋翻建情况。
8.原怀柔县医院医疗材料、原怀柔县中医院医疗材料、专科疾病北京中医治疗中心的医疗材料、北京脑心血管病医院门诊病历、各类治疗心脑血管疾病的药品说明。用以证明：王建国除住院治疗外，一直持续到相关医疗机构治疗。进一步证明《房产抵账协议》的真实性。
9.证人杨帆出庭证言:与王强结婚前户籍在八道河村，后因泥石流户口落到花园村。当时是王强去办的户口。在花园村生活了几年，后来搬到南关去住了。知晓王强在花园村买房的情况，办手续时不在现场。买的房是三大间，其实是四间房，有两间是连着的。大概在1999年买的房，在那里住了大概4年，把父母都接来了，平时上班在县城。哪年离婚忘了。和王强一起生活时，把花园村买的房屋抵给王强的妹妹了，当时是同意的。具体多少钱不知道，是王强具体办的。离婚诉讼中，开始提过这房，后来就没提，现在不主张权利。户口迁到花园村后，本人没分过地，交积累的事不知道。落户在287号，是先落户后买的房。用以证明：王强为实际购房人，享有购房资格。存在房屋抵账事实。
10.证人赵某出庭证言：与王立平离婚前住的房是父亲名下的房，离婚时与王立平协商好双方都不主张对方的房产。知晓王强将房屋抵给王立平一事。离婚时考虑到王立平赚钱不多，未向对方主张房产。用以证明：王强将房屋抵账给王立平的事实客观存在。
对证据1，侯伟的质证意见为：真实性没有异议。但不认可证明目的，该合同无效。现在房屋的使用权人是侯伟。合同约定过户以前房屋权利依然归侯伟，现并未完成。王立平、王建国没有异议；对证据2，侯伟的质证意见为：真实性认可。但配偶是当地村民就具备法律效力的观点是没有依据的。实际上王强也不具有购房资格，出资是王建国出资，杨帆不知道是什么时候购买的，杨帆是花园村的空挂户。村委会明确表示，空挂户不享有一切村民待遇。王立平、王建国对该证据没有异议；对证据3，侯伟的质证意见为：对《房产抵账协议》真实性不认可。该协议是在近亲属之间产生的，且2002年身份证号码没有18位。王立平、王建国对该证据表示认可；对证据4，侯伟的质证意见为：户口本真实性认可，证明目的不认可。王立平、王建国对该证据表示认可；对证据5，侯伟的质证意见为：真实性认可。王立平、王建国对该证据表示认可；对证据6，侯伟的质证意见为：对集体使用证真实性认可。说明了现在房产使用权人是侯伟，使用权人被手动更改为王建国，上面说明了擅自涂改无效。对于证明目的不予认可。王立平、王建国对该证据表示认可；对证据7，侯伟的质证意见为：对于房屋翻盖的事实认可。但是墙基没变，只翻盖了墙及房顶部分。王立平、王建国没有异议；对证据8，侯伟的质证意见为：关联性、证明目的都不认可。不是规范的诊疗文书，没有规范的发票。王立平、王建国表示认可；对证据9，侯伟的质证意见为：杨帆对房屋购买的具体时间、房屋格局、房款都不知道，杨帆在花园村落户的门牌号是虚设的户、该门牌号没有房子也没有院子，杨帆不享有集体经济组织成员待遇。王强认可证人证言的真实性。王建国、王立平认可证人证言的真实性；对证据10，侯伟的质证意见为：如果二人对房屋分割达成一致意见，就该记入离婚协议。该证言不具有客观性。王强、王建国、王立平认可证人证言的真实性。
王立平、王建国为证实自己的主张提供如下证据：
1.建房支出费用的收据17张。用以证明：王立平投资翻建了涉案房屋。进一步证实，房屋抵账给王立平的事实。
王强认可该证据的客观性。侯伟的质证意见为：绝大部分收据没有印章，显示不出与王立平有任何关系。真实性、关联性、证明目的均不认可。
三、本院查明
本院经审理认定事实如下：
王强系王建国之子，王立平系王建国之女。2017年2月14日，丰宁满族自治县杨木栅子村委会出具证明:村民王建国与妻子刘淑云育有子女三人，分别是：长子王强、长女王立平、次女张淑敏。王立平的户口本显示：王立平为农业户口，1996年12月9日迁来本市，2015年1月13日从花园村10号迁入花园村170号。王强与其前妻杨帆于1998年12月15日登记结婚，2003年经怀柔法院判决离婚。2017年2月15日，北京市怀柔区杨宋镇花园村村民委员会出具证明：杨帆的户口于1998年9月11日迁入花园村，迁入时属于空挂户，不享有集体经济组织成员任何权利，现已将户口迁出花园村。
侯伟原有怀柔区杨宋镇花园村170号农村宅院及正房四间。现侯伟与王强均持有一份1998年12月19日签订的甲方卖房人为侯伟，乙方买房人为王强的《房产买卖协议书》。内容为：经甲乙双方协商，甲方卖房人侯伟将坐落在本村村东的四间正房以及机井和院墙等物卖给乙方。正房总面积（200㎡院落）价款人民币13000元（壹万叁仟元整）。乙方付完房产款，过完过户手续后，房屋权和院落使用权归乙方所有。协议书上除甲乙双方签字外，杨宋镇花园村村干部在协议上签了字，并加盖了村公章。
2017年1月，侯伟持协议书及相关证据诉至本院，以诉称理由要求确认房屋协议无效、要求王强腾退房屋。
审理过程中，王强以涉案房屋已抵账给王立平、王建国为由，申请追加王立平、王建国为第三人参加诉讼。2017年6月，本院以（2017）京0116民初207号判决书判决：一、侯伟与王强签订的关于北京市怀柔区杨宋镇花园村170号买卖合同无效；二、驳回侯伟其他诉讼请求。宣判后，侯伟、王强、王建国、王立平上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院认为一审认定事实不清，于2017年8月22日裁定发回本院重审。
在本案审理期间，侯伟提交王强与其前妻杨帆在本院离婚诉讼中的庭审笔录。认为该证据已证明，王强在2001年的离婚诉讼中已明确购房人为其父亲王建国，王建国、王强均非花园村集体经济组织成员，买卖合同应属无效；对此，王强认为庭审笔录不是原件，不认可该证据的证明目的，并申请杨帆出庭作证。杨帆出庭证明：与王强结婚登记后，和王强一起并由王强具体出面购买了现花园村170号住宅，目的就是结婚后居住。婚后与王强共同在该房居住了一段时间，期间将王强的父母也接到该处居住，几年后才搬至南关村居住。购房前因泥石流搬迁已经落户到花园村，为农业户口。同时证明，知晓并同意王强将购买的房屋抵账给王立平，表示不对该房屋主张权利。王强同时提交了将房屋抵账给王立平的协议、王立平为花园村农业户口的证明、与杨帆的结婚登记档案材料、离婚判决书、杨帆的户口证明、丰宁公安局杨木栅子派出所家庭关系证明，并据以上证据认为，在实际购房时，其前妻杨帆已落户到花园村农业户口，作为家庭成员享有购买农村房屋资格，且该房屋已抵账给花园村农户王立平，侯伟的请求不应得到支持。为进一步证明房屋抵账给王立平的事实，庭审中王强申请王立平前夫赵某出庭作证予以证明；庭审中，侯伟以质证意见不认可上述证据的证明目的，并继续提交了花园村村委会出具的杨帆空挂户的证明、王立平在落户170号院材料中王建国和王立平自认的170院房屋归属王建国的证明、怀柔公安分局杨宋派出所出具的王立平身份证号码变更情况的证明、申请法院调取的《房产抵账协议》上载明的王建国住院治疗期间的住院费用。侯伟为证明杨帆证言的不客观性，还同时提交了北京市第三中级人民法院庭审材料、北京市怀柔区长哨营满族乡人民政府、长哨营满族乡八道河村委会的证明，并申请证人韩某出庭作证，证明杨帆与王强一直居住在怀柔区南关村。侯伟据以上证据认为，杨帆虽在购房前已落户花园村，但其并非花园村集体经济组织成员，不享有经济组织成员权益，不能证明王强享有购房资格。同时认为，《房产抵账协议》签订在2002年，签订人协议书上载明的身份证号码为18位，当时的身份证号码应为15位，且法院调取的王建国住院治疗费用与《房产抵账协议》表述的费用数额严重不符，故不认可王强将房屋抵账给王立平的事实存在；王强以质证意见不认可上述证据的证明目的，并继续提交了原怀柔县医院医疗材料、原怀柔县中医院医疗材料、专科疾病北京中医治疗中心医疗材料、北京脑心血管病医院门诊病历、各类治疗心血管疾病的药品说明书认为王建国治疗是长期持续的，《房产抵账协议》表述的费用，不仅仅包括怀柔医院的治疗费用，还应包括平时治疗费用，以此证明房屋抵账事实的客观性；候小伟认为：《房产抵账协议》已明确表述住院治疗费用的时间，不认可证据真实性与证明目的；第三人王立平、王建国为证明自己的主张提交了建房支付费用票据。侯伟以质证意见不认可证据的客观性、关联性及证明目的。
四、本院认为
本案在审理过程中，王强于2018年4月11日向本院提出申请：申请鉴定怀集建（93）字第03-09-073号《集体土地建设用地使用证》“土地使用者”一栏中“王建国”三字是将“王强”两字破坏后重新写上去的。
本院认为，本案的争议焦点为：1.依据1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》形成农村房屋买卖合同关系的购房主体是王强，还是王建国；2.1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》的法律效力；3.诉争房屋是否通过抵账形式归至本案第三人王立平所有。
本院依据现有证据对上述焦点问题逐一论证如下：
一、购房主体问题。
1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》签名显示为王强。王强在本案诉讼中自始至终并未否认协议书中载明的作为购房人的权利义务主体地位。另外，即使当时王建国出面以家庭成员王强名义促成了该协议的签订，该行为也非法律及行政法规效力性规定所禁止的行为。故1998年12月19日因签订《房产买卖协议书》所形成的法律关系中购房主体应为王强。
二、《房产买卖协议书》的法律效力问题。
购买花园村170宅院时王强并非花园村集体经济组织成员，在诉讼过程中有证据证明购房前王强前妻杨帆已落户到花园村农业户，且购房时双方已登记结婚。但花园村村委会已出具证明证实，杨帆当时落户到花园村属空挂户，不享有集体经济组织成员权利。考虑到，当时杨帆落户的申请审批手续及具体事项的办理均为花园村村委会，对杨帆落户花园村的原因及是否享有经济组织成员权利，作为基层组织的花园村村委会所出具的证明最真实、客观。另外，杨帆出庭证言中所作的因泥石流搬迁才落户到花园村的陈述，已被北京市怀柔区长哨营满族乡人民政府、北京市怀柔区长哨营满族乡八道河村村民委员会出具的证明予以否定。所以，本院认定，购房时王强及其前妻均非花园村集体经济组织成员。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，不得转让。故双方签订的《房产买卖协议书》应属无效合同。
三、诉争房屋是否通过抵账形式归至本案第三人王立平所有。
农村房屋买卖合同纠纷的处理中，基于农村房屋买卖有别于一般商品房买卖的特殊性，如果非集体经济组织成员的购房人在诉讼前又将所买受的农村房屋转让给本村集体经济组织成员，出于维护交易双方法律关系的稳定性、双方生活秩序的稳定性因素考虑，对要求确认原买卖合同无效的请求不应予以支持。但房屋转让回归给本村集体经济组织成员的事实应当客观存在。
本案中，为证明已将所购房屋抵账给花园村集体经济组织成员王立平，王强提交了由王强、王建国、王立平签订的《房产抵账协议》。侯伟提出该协议是2002年7月签订，当时的身份证号码应为15位，但该协议上签订人的身份证号码为18位，且协议书上明确载明的1999年11月王建国住院治疗期间的费用2.9万元与法院调取的住院费数额严重不符，否认该证据的客观性。自2017年2月庭审结束后，王强及第三人自认《房产抵账协议》为事后补签并申请证人杨帆、赵某出庭作证证明房屋抵账给王立平的事实客观存在，并同时提交了王建国平时持续治疗的证据。据侯伟提交的北京市第三中级人民法院庭审材料显示，杨帆在北京市第三中级人民法所作的证言确实存在前后相互矛盾之处，且在本案庭审中杨帆关于因泥石流搬迁落户到花园村的证言，与北京市怀柔区长哨营满族乡人民政府、北京市怀柔区长哨营满族乡八道河村村委会出具的证明相互矛盾，故杨帆对诉争房屋抵账王立平一事的证言缺乏客观性，本院不予采信。证人赵某出庭作证陈述：因与王立平离婚时，王立平未对其所有的房屋主张权利，所以也没对王立平自王强抵账而来的房屋主张权利。本院认为，离婚协议中，通常包括婚姻、子女抚养、财产分割、债权债务的处理几方面内容。特别是房屋问题属双方重要生活资料，房屋处理问题一般应在协议中有所体现。但在双方的离婚协议中，未提及涉案房屋的处理问题，有违一般常理。故对赵某证明王强将房屋抵账给王立平一事的证言本院不予采信。关于王强提交的王建国平时持续治疗的证据。因提交的《房产抵账协议》中明确载明是王建国1999年1月患中风住院治疗费2.9万元，故该证据与待证事实缺乏关联性，本院不予采信。王强提交的翻建房屋的收据，对待证事实不具有有效的证明力，本院亦不予采信。如前所述，王强、王立平、王建国主张的涉案房屋已抵账给王立平的事实，因《房产抵账协议》存在诸多疑点，又缺乏有效的证据予以佐证，该事实本院无法认定。故本案的评判标准应回归至法律法规关于农村房屋买卖合同的效力性规定上来。
农村房屋买卖合同被确认无效后，为体现对合同双方当事人权益的平等保护，买受人要求出卖人赔偿信赖利益损失的，应得到支持。本案中双方未要求对涉案房屋的价款及宅基地的区位补偿价进行评估，在买受人获赔数额没有正式确定的情况下，侯伟要求王强、王立平、王建国腾退房屋及院落的诉讼请求不宜支持。同时指出，本案系农村房屋买卖合同案件，农村房屋买卖合同被确认无效后，双方所诉争的房屋及宅院应恢复到合同签订前的初始状态，王强、王立平、王建国提出侯伟现为非农业户口，是否享有农村房屋及宅基地使用权的问题，不在本案处理范围之内。
关于审理中王强向本院提出的笔迹鉴定申请，因该申请内容对于本案事实的认定缺乏必要性，本院不予准许。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：
五、裁判结果
一、侯伟与王强于1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》无效；
二、驳回侯伟的其他诉讼请求。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
