北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
王小新诉称：2013年3月10日，我与徐洪经北京瑞阳永邦房地产经纪有限公司居间介绍签订了购房合同。合同约定我购买徐洪名下的北京×××××公寓（名苑）×（×号楼）座××××号房产，购房款为人民币680万。我依约支付了全部房价款，徐洪也于合同约定日期将房产交付给原告居住并办理了物业业主变更登记。至此，我对于诉争房产已经占有、使用、收益、处分。我多次催促被告配合办理房产过户手续，但徐洪怠于履行自己的合同义务致使过户事宜被耽搁。2014年10月我因故拟出租诉争房产，但房产经纪公司以我不是登记的权利人为由拒绝原告以自己名义出租房产。我与徐洪签订的购房合同合法有效，受法律保护。双方都应该履行义务。我已经付清全部购房款，并已实际入住、使用该房产，特别是在物业已经办理业主变更登记，交缴各种费用。针对诉争房产已经是实际所有权人。现诉争房屋因其他诉讼原因被查封，无法过户，故诉至法院要求确认我与徐洪之间签订的购房合同合法有效。
二、被告辩称
徐洪辩称：王小新的陈述与事实相符。我与王小新签订的购房合同也是为了偿还一笔银行贷款，在王小新支付了其中一部分购房款后我就偿还了民生银行的贷款。但后来因为种种原因耽误了过户，现房屋被查封，也是因为我担任法定代表人的公司参与深圳地铁建设的相关项目，也有债权未得到偿还，而银行向我要求偿还借款，但我与王小新的房屋买卖是真实意思表示。
三、本院查明
经审理查明：王小新与徐洪均认可其存在就北京市××区×××××路×号院×号楼××层××××号房屋（房屋所有权证号X京房权证朝字第866637号，以下简称涉案房屋）的买卖关系。就此，王小新提交在北京瑞阳永邦房地产经纪有限公司居间之下与徐洪签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定购买涉案房屋（建筑面积137.89平方米）总价款680万元。双方在房屋买卖合同中载明涉案房屋上设定了抵押，抵押登记日期为2011年9月13日，徐洪应于2013年3月20日办前办理抵押注销手续。关于付款及过户，双方约定：1、签订合同当天，买受人向出卖人支付购房定金5万元整；2、买受人于2013年3月13日前向出卖人支付购房首付款470万元，此款用于偿还出卖人在民生银行的贷款，出卖人收到此款项后再去办理注销抵押手续。3、买受人于2013年4月1日向出卖人支付购房尾款205万元，买受人完成付款义务，出卖人需配合买受人办理缴税过户手续。双方另约定在房屋买卖合同签订后30日内办理权属转移登记手续。经本院询问，双方表示未特别约定办理网签的时间。
2013年3月10日，徐洪为王小新出具了5万元定金收条；2013年3月13日，案外人王亚杰向徐洪中国工商银行账户支付470万元，徐洪当日出具收据；2013年3月29日，案外人张兰娥向徐洪账户支付200万元。王小新另表示，剩余5万元在3月29日正式交房入住时支付。王小新提交徐洪出具的另205万元房款收据，并确认王小新已经完成够购买房屋的房款支付，落款日期为2013年3月13日。王小新解释，两张收条因为使用了同样的模板，所以落款日期有误。
就此次房屋买卖，北京瑞阳永邦房地产经纪公司出具书面证明及其内部业务系统截屏，证明其公司在居间服务该次房屋买卖前确认了涉案房屋可以买卖，并在2013年3月13日在其内部房源信息系统确认已经交易，后王小新已经付清房款。
王小新另表示，在2013年3月13日时，徐洪已经给王小新儿子王竞一一把钥匙，王竞一已经提前搬入。北京棕榈泉国际名苑管理处出具《证明》：兹证明王竞一先生，身份证号码×××，自2013年3月份至今居住北京市棕榈泉国际公寓（名苑）F（7号楼）座1803室。
另查，2013年1月7日，中国民生银行股份有限公司深圳分行（以下简称民生银行深圳分行）将徐洪、深圳中航电脑系统工程有限公司（以下简称中航公司，法定代表人徐洪）、北京康达联科信息技术有限公司（以下简称康达联科公司，法定代表人徐洪）、陈莉（徐洪之妻）诉至广东省深圳市福田区人民法院，要求中航公司偿还民生银行深圳分行本金利息等，并要求徐洪、康达联科公司对上述款项承担连带清偿责任，陈莉对徐洪在本案中的债务承担连带清偿责任等。经深圳市福田区人民法院调解，于2013年7月3日出具（2013）深福法民二初字第693号调解书，当事人达成如下协议：一、中航公司确认截至2013年6月19日欠民生银行深圳分行本金43364727.11元、利息1033110.19元、逾期利息及复利2826902.15元，之后的利息、逾期利息、复利按合同约定和中国人民银行有关规定计至清偿全部贷款本息之日止）；二、民生银行深圳分行同意中航公司分期偿还上述欠款：2013年7月31日前还款100万元，2013年8月31日、9月30日前分别还款200万元，2013年10月31日前还款300万元，2013年11月30日前还款500万元，2013年12月31日前还款700万元，2014年1月31日及2月28日前分别还款500万元，2014年3月31日前还清剩余本金、利息、逾期利息、复利及本案诉讼费用145647元；三、如中航公司上述任何一期未按约偿还，则民生银行深圳分行给予中航公司的分期还款宽限期自动失效，民生银行深圳分行有权要求中航公司偿还全部所欠贷款本息及诉讼费用145647元；四、民生银行深圳分行对《深圳地铁2号线建设工程（首期工程）安防系统设备采购及服务合同》、《深圳地铁2号线建设工程（首期工程）车场（车辆段／停车场）智能化系统设备采购及服务合同》、《深圳地铁2号线建设工程（东延线工程）安防系统设备采购及服务合同》、《深圳地铁2号线建设工程（东延线工程）车场（车辆段／停车场）智能化系统设备采购及服务合同》、《深圳地铁5号线（环中线）建设工程乘客资讯（PIS）系统设备及服务采购合同》四份合同项下中航公司的应收账款，在质权人招商银行股份有限公司深圳金中环支行实现其在先质权对应的债权后，对尚余的应收账款有优先受偿的权利；民生银行深圳分行对《深圳地铁5号线（环中线）建设工程乘客资讯（PIS）系统设备及服务采购合同》项下中航公司的应收账款，在质权人广东发展银行股份有限公司东莞万江支行实现其在先质权对应的债权后，对尚余的应收账款有优先受偿的权利；五、徐洪、康达联科公司、陈莉对中航公司上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向中航公司追偿。
徐洪述称，他担任法定代表人的中航公司承揽了深圳地铁建设的若干工程，并向民生银行深圳分行等银行进行了贷款，因发包方未能及时支付工程款项，故发生了上述争议。另查，中航公司收到上述起诉书的时间为2013年4月25日。
后因中航公司、徐洪、陈莉并未按照调解书的约定偿还欠款，深圳市福田区人民法院于2013年8月15日将徐洪名下的涉案房屋进行查封，并发出（2013）深福法执字第6327-2号公告，责令涉案房屋内居住的人员迁出。后王小新向深圳市福田区人民法院提出执行异议，于2015年1月27日立案。
另，经本院释明因涉案房屋因司法查封有履行不能风险，王小新是否主张解除房屋买卖合同并要求赔偿损失，王小新坚持要求确认房屋买卖合同有效。
上述事实，有房屋买卖合同、支付凭证、收据、（2013）深福法民二初字第693号调解书、证明、送达回证及当事人陈述意见在案佐证。
四、本院认为
本院认为：判断王小新与徐洪房屋买卖合同是否有效，需查明王小新与徐洪是否有买卖涉案房屋的真实意思表示，是否存在以下情形：欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
从王小新与徐洪签订和履行房屋买卖合同的情况看，双方约定了较为符合市场价值的房屋价格，王小新已经实际履行支付房款的义务，且王小新的儿子已经实际入住，王小新已经履行了房屋买卖合同的主要义务。虽然徐洪因（2013）深福法民二初字第693号调解书所载的担保责任导致房屋被查封，但通过庭审查明可知，徐洪担任法定代表人的中航公司收到该案起诉书的时间在与王小新签订涉案房屋的房屋买卖合同之后，结合王小新购买房屋的价格情况，无法认定徐洪与王小新签署涉案房屋的房屋买卖合同有恶意串通损害国家、集体或第三人利益的情况；对涉案房屋的查封亦发生在双方签订房屋买卖合同之后，亦无法认定王小新与徐洪在涉案房屋买卖过程中有违反国家法律、行政法规的强制性规定的情形。在本院释明本房屋买卖合同继续履行风险的情形下，王小新坚持要求确认房屋买卖合同有效，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：
五、裁判结果
确认原告王小新与被告徐洪就北京市××区×××××路×号院×号楼××层××××号房屋（房屋所有权证号X京房权证朝字第866637号）签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
