北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
宣判后，美联公司不服，向本院提起上诉，其上诉主要理由为：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖（预售）合同》第十二条约定的办理权属证书显然应为房屋产权证而不是国有土地使用权证；2、由于办理国有土地使用权的国家行政机关的失误致使美联公司无法办理国有土地使用权登记，故未办理国有土地使用权的登记备案并非美联公司的责任。3、即使美联公司违约，原审判决计算违约金的方式也有误。美联公司已为邹华华办理了房屋产权证，仅余国有土地使用权登记未予办理，违约责任亦应相应减轻；4、根据双方合同约定，美联公司应于交付房屋后18个月内办理权属登记手续，本案中美联公司于2003年3月29日将房屋交付给邹华华，权属登记截止日期应为2004年9月28日，其请求逾期办证违约金的诉讼时效应于2006年9月29日到期，而邹华华于2007年12月14日才提起诉讼，超过了法定诉讼时效。据此请求撤销原判，驳回邹华华要求美联公司支付违约金的诉讼请求。
被上诉人辩称
被上诉人邹华华答辩称，1、本案上诉人的违约责任应以被上诉人取得房屋产权证的次日起算。美联公司在邹华华于2005年12月26日取得房屋所有权证的次日即2005年12月27日，具备办理国有土地使用权登记条件的情况下，未履行国有土地使用权备案登记义务，此时邹华华才知道自己的合法权利被侵害，因此本案的诉讼时效应当从2005年12月27日起计算，邹华华于2007年12月14日提起诉讼，未超过法定诉讼时效，其要求美联公司支付违约金的诉讼请求应当得到支持。成都市锦江区人民法院审理李林宽一案作出的生效判决已认定李林宽要求上诉人支付违约金的诉讼时效应从李林宽取得房屋分户产权证的第二日起计算，上述认定具有法律效力，故被上诉人违约金诉讼请求并未超过诉讼时效。据此，请求驳回美联公司的上诉，维持原审判决。
本院查明
原审法院审理查明，2002年9月16日邹华华与美联公司签订《商品房买卖（预售）合同》，约定邹华华购买美联公司开发的位于成都市东御街55-223号楼房的4层C-121号、C-122号房屋。合同约定：美联公司应当在2003年3月31日前交付房屋，在交房后18个月内美联公司应当协助邹华华到产权监理机关办理权属登记手续。如因美联公司的过失，造成邹华华不能在规定的期限内办理权属登记的，继续履行合同，由美联公司按银行同期定期存款利率向邹华华支付违约金。合同签订后，邹华华按约向美联公司支付了房款620268元，2003年3月29日，美联公司向邹华华交付房屋。2005年12月26日，邹华华取得上述房屋的房屋所有权证，美联公司于2006年10月17日向邹华华收取了办理房屋土地权属证书所需的办证费用50元，但至今邹华华未取得上述房屋的国有土地使用权证。
上述事实，有《商品房买卖（预售）合同》、《一次性付款购房补充协议》、《商品房买卖合同补充协议》、《海发商厦房屋交接认定书》、不动产发票、《房屋所有权证》、《土地变更查询结果》、《法院裁定及其他情况登记》等证据在案为证。
原审法院审理认为，邹华华与美联公司签订的《商品房买卖（预售）合同》是双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，美联公司的义务仅为备案登记义务，即将办理国有土地使用权登记需由美联公司提供的资料报国土部门，美联公司未履行上述义务，应承担继续履行的民事责任，原审法院酌情确定美联公司履行备案登记义务的期限为90日。
关于邹华华主张的违约金是否超过诉讼时效问题，原审法院认为，根据成都市在办证过程中仍然实行房地分离的办证方式，并且办理国有土地使用权登记需以取得房屋分户产权证为前提。邹华华取得房屋产权的时间为2005年12月26日，美联公司履行国有土地使用权备案登记的时间应从2005年12月27日计算，故本案诉讼时效的起算时间应为2005年12月27日。邹华华于2007年12月14日提起诉讼，未超过法律规定的二年诉讼时效期间。美联公司未履行合同义务，应按约向邹华华支付违约金。
违约金的计算应从2005年12月27日起至备案登记完成之日止，按合同约定的中国人民银行同期定期存款利率，以本金620268元计算。邹华华多主张的部分，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、美联公司为邹华华办理所购的位于成都市东御街55-223号楼房的4层C-121号、C-122号房屋的国有土地使用权备案登记；二、美联公司向邹华华支付逾期办理国有土地使用权证备案登记的违约金（违约金以本金620268元计，按照中国人民银行规定的同期定期存款利率，从2005年12月27日起计算至备案登记完成之日止）；三、驳回邹华华的其他诉讼请求。案件受理费810元，由美联公司承担。
本院经审理查明的事实及所采信的证据与原审相一致，本院对此予以确认。
本院认为
本院认为，一、关于《商品房买卖（预售）合同》第十二条中约定的“权属登记”是否既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权登记的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权利主体一致原则”的规定，本案《商品房买卖（预售）合同》第十二条中约定的“权属登记”应当既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权登记。故美联公司称“办理权属登记”应为房屋产权登记而不是国有土地使用权登记的理由不能成立，本院不予采纳。邹华华要求美联公司为其办理国有土地使用权分摊登记备案的诉讼请求符合合同约定，应予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。
二、美联公司未能办理国土分户登记备案手续是否系因美联公司的原因。美联公司主张国土面积分摊计算有误影响了备案登记，其没有过错。对此本院认为，上诉人称其在办理完毕分户产权后即将相关资料报国土部门申请办理分户国土使用权证登记备案，但被告知《土地用途面积分摊表》有误，由于上诉人对其上述事实主张未提交证据证明，故美联公司不能以所谓国家行政机关失误作为其未办理国土分户备案手续的免责理由。
综合以上分析，美联公司没有履行在房屋交付使用后18个月内将办理权属登记需由美联公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当承担违约责任。
三、美联公司的违约责任是否应予减轻的问题。美联公司称，如果合同约定中包括了房屋产权及国有土地使用权的登记备案，其已完成了房屋产权的备案义务，亦不属全部违约，故不应承担全部违约责任。对此本院认为，根据本院前述认定，双方合同第十二条约定中既包括房屋产权的登记，也包括国有土地使用权的登记，美联公司未为邹华华办理国有土地使用权的登记备案，属违约行为，即应按合同约定承担违约责任。美联公司认为其已办理了房屋产权证，故应减轻违约责任的主张，并无合同依据，亦未经邹华华认可，本院对此不予采纳。
四、关于邹华华要求美联公司支付逾期办理国土分户备案登记违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”按照双方合同约定，美联公司为邹华华办理国有土地使用权备案登记的时间应为房屋交付后18个月内，本案中邹华华认可美联公司于2003年3月29日按约交付房屋，而美联公司办理国有土地使用证备案登记的时间最迟应在2004年9月28日之前，至2004年9月29日，美联公司仍未履行该合同义务，邹华华即应知道自己的权利受到侵害，故应从此时开始计算诉讼时效。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”故邹华华要求美联公司向其支付违约金的诉讼时效期间应自2004年9月29日至2006年9月29日，而其向原审法院提起诉讼的时间为2007年12月14日，已超过法定诉讼时效，丧失了胜诉权，故对其要求美联公司向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原审法院对诉讼时效的认定有误，本院对此予以纠正。
邹华华认为成都市锦江区人民法院对美联公司与李林宽一案作出的判决已发生法律效力，而该判决即认定李林宽要求美联公司支付违约金的诉讼时效应从李林宽取得房屋产权证的次日起算，故本案亦应从邹华华取得产权证的次日，即2005年12月27日起计算诉讼时效，邹华华的逾期办证违约金的主张未超过诉讼时效。对此本院认为，成都市锦江区人民法院作出上述判决，仅是该院对诉讼时效作出的主观认定，不能当然作为本院对本案诉讼时效的认定依据。故邹华华主张本案的诉讼时效认定应与前述生效判决结果一致，于法无据，本院对此不予采纳。
综上，原审认定事实清楚，但对诉讼时效的认定有误，本院予以部分改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持成都市锦江区人民法院（2008）锦江民初字第496号民事判决第一项、第三项，即“美联有限公司应于本判决发生法律效力之日起九十日内为邹华华办理所购的位于成都市东御街55-223号楼房的4层C-121号、C-122号房屋的国有土地使用权备案登记；驳回邹华华的其他诉讼请求”。
二、撤销成都市锦江区人民法院（2008）锦江民初字第496号民事判决第二项，即“美联有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向邹华华支付逾期办理国有土地使用权证备案登记的违约金（违约金从2005年12月27日起至备案登记完成之日止，按照中国人民银行规定的同期定期存款利率，以本金620268元计算）”。
