北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告日报社起诉称：2006年6月30日，原告日报社与被告合生房开公司、被告坤蓝房开公司达成《协议书》一份。协议明确：被告将位于衢州市新河沿144号面积37.02平方米的沿街商铺以12000元/平方米单价，总计444240元的总价卖与原告；原告在签订购房合同前付该购买房的物业维修金等代收费用计16412.13元等事项，原、被告均在《协议书》上签字并盖章。协议签订后，原告按《协议书》约定方式向被告合生房开公司支付了购房款444240元及物业维修金等代收费用计16411.47元。随后，被告也向原告交付了该购买房，在双方签订《商品房买卖合同》办理正式手续时，原告发现其所购买的位于衢州市新河沿144号沿街商铺早已由被告抵押他人，原告根本无法办理相关手续。被告的售房行为是对原告的欺诈，原告为此向被告多次提出交涉，均无实际结果。故诉至法院，诉讼请求：1、责令两被告立即返还购房款人民币444240元，并赔偿原告损失人民币444240元，以上共计人民币888480元。2、责令两被告立即返还原告已交纳的物业维修金等代收费用共计人民币16411.47元。3、诉讼费用等费用由被告承担。
原告向法院提交的证据有：证据1、协议书一份，以证明该协议书是商品房买卖合同，约定了双方具体的权利义务，该协议书第二条是针对广告，与本案没有关联性；证据2、销售不动产专用发票一张，由被告合生房开公司开具，金额为444240元，以证明原告已按约支付了购房款，被告合生房开公司也收取了购房款；证据3-1、浙江省行政事业单位往来款收据一份，由被告合生房开公司代收代交，以证明原告2004年6月11日向被告支付了物业维修金1110元；证据3-2、契税收据一份，以证明原告2006年9月18日交给被告合生房开公司契税14040.47元；证据3-3、收款收据两份，以证明2006年10月11日衢州市好管家物业管理有限公司向原告收取了物业服务费、装潢押金、垃圾清理费共计1261元。证据4、房管档案证明一份，由衢州市房管处出具，以证明两被告出让的衢州市新河沿144号房产从2005年5月19日抵押至今，没有办理过解除抵押手续，被告的行为构成欺诈，隐瞒了所售房屋已抵押的事实。
被告辩称
被告合生房开公司答辩称：1、本案所涉及的商品房买卖并没有签订合同，双方也承认，原告要求双倍返还购房款的请求不能成立；2、双方约定的签订商品房买卖合同的时间是2009年6月30日前，协议并且约定原告给我们发布广告，总额应该达到124140元，广告期限内没有发布完毕，双方签订商品房买卖合同的条件不成立。综上，本案涉及的性质应该是认购商品房合同纠纷，至今没有签订商品房买卖合同，导致没有签订合同的原因，双方均存在一定的因素。鉴于本案所涉及的标的已经被衢州市中级人民法院查封，被告同意将购房款退回原告，并支付相应的利息，但不存在双倍返还。3、原告所诉请的第二项，好管家物业公司收取的物业服务费、装潢押金和垃圾清理费共计1261元，应向好管家物业公司主张权利。
被告坤蓝房开公司答辩称：1、坤蓝房开公司没有与日报社签订发布广告的合同，是由合生房开公司代办广告发布的；2、衢州市新河沿144号的房地产是合生房开公司的，不是坤蓝房开公司的；3、坤蓝房开公司应该承担支付的广告费76800元已经于2006年9月11日支付给合生房开公司，且原告已经开具三张广告费发票确认。
本院查明
被告坤蓝房开公司向本院提供的证据有：证据（1）、公司基本情况及房产证明各一份，以证明合生房开公司是自然人投资，坤蓝房开公司并不是合生房开公司的股东，诉争的房产是属于合生房开公司的；证据（2）、中国农业银行转帐支票一张、日报社发票联三张，以证明协议书约定的76800元广告费已经按照协议汇给合生房开公司，作为原告的房款，原告也开具了发票予以确认。坤蓝房开公司已经完成了协议的约定，不承担诉争中的所有费用。
对原告日报社提供的证据，被告合生房开公司的质证意见为：对原告证据的真实性均无异议，但对证明力有异议。1、协议书按照内容分析应定性为商品房认购合同和广告发布合同，协议书实际是两个合同关系的混同，并不是商品房买卖合同，如果作为商品房买卖合同，可以直接到房管处办证。原告在诉状中也承认双方没有签订商品房买卖合同。2、对于好管家物业公司的两张收据，按照合同主体相对方的原则，被告不存在返还该两笔款项的义务。被告坤蓝房开公司质证意见为：协议书中的第二条约定了坤蓝房开公司应支付的折后价广告费，已于2006年6月7日全部履行完毕。原告提供的其他证据与其无关。
对被告坤蓝房开公司提供的证据，原告日报社质证意见为：对真实性没有异议，但认为这些证据证明了两被告的合作关系，坤蓝房开公司称已履行了广告费，是其与合生房开公司内部的关系，并没有完成协议书第1、3条的相关义务，协议书中两被告是作为共同方与原告确立合同关系，两被告是共同体，应该共同对原告方承担责任。被告合生房开公司对被告坤蓝房开公司上述证据的真实性和证明对象均无异议。
根据原、被告的举证及质证意见，本院认证如下：对原告证据2、3－1、3－2、4，两被告均无异议，本院予以认定。对证据1按照协议书的内容，被告合生房开公司将其位于新河沿144号面积为37.02平方米的商铺以总价444240元卖与原告日报社，原告以为两被告发布的折价后的广告费抵作房款，协议约定了物业维修金等代收费用在签订购房合同前付清，该协议实质是商品房认购协议，对原告主张协议系商品房买卖合同，本院不予认定。证据3-3、衢州市好管家物业管理有限公司向原告收取的物业服务费等费用，与本案无关联，原告可另行主张权利。对被告坤蓝房开公司提供的证据，经原告及被告合生房开公司质证，对诉争房产产权人登记为合生房开公司以及坤蓝房开公司已支付76800元广告款的事实均无异议，本院予以确认。
经审理查明，2006年6月30日，原告日报社作为甲方与被告合生房开公司作为乙方达成《协议书》一份。协议约定：1、乙方将其位于衢州市新河沿144号，面积37.02平方米的沿街商铺以单价12000元/平方米，总计444240元的总价卖与甲方；甲方将按广告发布年度刊例价6折的等值广告版面提供给乙方抵作房款。2、乙方（包括坤蓝房开公司、江山世贸大酒店）在2006年5月31日前发布的广告费（折后价）计310100元（其中坤蓝房开公司折后价76800元，江山世贸大酒店折后价18900元），剩余部分折后价124140元，乙方承诺在2009年6月30日前发布完毕，过期视为乙方广告已发布。3、本合同自签订后5个工作日内，甲方向乙方开具444240元的广告发票，同时乙方向甲方开具新河沿144号沿街商铺444240元的售房发票，乙方将房屋交付甲方使用，并在2006年10月31日前为甲方办理好房产证等相关证件。4、新河沿144号房产的物业维修金等代收费用16412.13元，甲方在签订购房合同前付清。5、未尽事宜双方本着互利原则友好协商。甲方日报社和乙方合生房开公司在协议书上签字并盖章。
同年8月30日，坤蓝房开公司在协议书乙方一栏中盖章。合同签订次日，原告支付物业维修金1110元。9月6日，合生房开公司依据协议向原告开具了444240元购房发票。9月18日，合生房开公司出具了收取契税14040.47元收款收据。10月11日，原告向衢州市好管家物业管理有限公司交纳装潢押金、垃圾清理费和物业管理费1261元。同年9月11日，坤蓝房开公司向合生房开公司支付广告费76800元，作为日报社的购房款，之前，日报社分别开出了同等金额广告发票给坤蓝房开公司。协议签订后，合生房开公司向日报社交付了该购买房。随后原告日报社在与被告合生房开公司签订《商品房买卖合同》办理正式手续时，原告发现所购买的位于衢州市新河沿144号沿街商铺被告合生房开公司已于2005年5月抵押给建行衢州南区支行。双方对此进行交涉无果，故原告诉至本院。
本院认为
本院认为，本案争议的焦点之一：被告坤蓝房开公司是否与被告合生房开公司共同连带承担本案的赔偿责任。本案系房屋买卖合同纠纷，诉争的房产衢州市新河沿144号商铺产权所有人系合生房开公司，原、被告双方均无异议；审视双方签订的协议书，该协议内容包含了购房以及用广告费折抵房款等内容，被告坤蓝房开公司承担的是用原告在2006年5月31日前已为其发布折价后的广告费76800元为原告抵作房款，协议签订后，坤蓝房开公司履行了协议约定的义务，将76800元作为原告的房款支付给合生房开公司，现原告主张两被告系购房合同的一方主体，被告坤蓝房开公司与被告合生房开公司共同连带承担责任，证据不足，本院不予支持。本案争议焦点之二：协议书是否能认定为商品房买卖合同。
从协议书形式上看虽然是一份房屋认购协议，但协议对出让房屋的地点、面积、金额、价款的支付、交付的时间以及办理相关产权证的时间都进行了明确的约定，该协议已经具备了商品房买卖的要件，应该认定为商品房买卖合同。被告合生房开公司在与原告签订购房协议时，故意隐瞒所售的新河沿144号商铺已抵押的事实，导致无法办理正式商品房买卖的有关手续，履行双方订立的协议，被告合生房开公司的售房行为，对原告已构成欺诈，原告要求解除合同，返还购房款444240元，并赔偿原告已付购房款一倍的损失，本院予以支持。原告要求被告合生房开公司返还已交纳的物业维修金等费用16411.47元，因其中的装潢押金、垃圾清理费和物业管理费三项费用共计1261元，系原告向案外人衢州市好管家物业管理有限公司交纳，原告应另行主张权利；对被告代收的契税及物业维修金15150.47元应予返还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第（四）项、第九十七条、第九十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第（二）项之规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告合生房地产开发有限公司返还原告日报社购房款444240元，并赔偿原告损失444240元，合计888480元；
二、被告合生房地产开发有限公司返还原告已交纳的契税、物业维修金15150.47元；
以上一、二项共计903630.47元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
