北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
宣判后，原审原告敏恩房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、梓潼农发办应知晓与上诉人成立的系担保合同法律关系。一审中，梓潼农发办在其答辩中称：2002年合立公司向梓潼农发办借款，敏恩房地产公司以案涉房屋向梓潼农发办提供了财产担保。可见，上诉人与梓潼农发办建立的系担保合同法律关系。二、梓潼农发办并未履行案涉房屋所担保的借款合同项下义务，其与上诉人成立担保合同法律关系的目的已不能实现。一审中梓潼农发办提交的付款凭据金额达140万元，与合立公司和梓潼农发办签订的借款合同中约定的50万借款金额不符；梓潼农发办认可《关于更换“美丽都19楼A座”购房人名称》的函件，该函件明确约定了“保留原合同付款凭证，待农发办履行借款合同后予以更换”等内容，现付款凭证至今未更名，故可以证实梓潼农发办并未履行案涉借款合同项下义务；梓潼农发办履行借款合同的期限早已届满，且合立公司的借款期限也于2007年10月31日届至，故上诉人将房屋借与合立公司并将买方更名为“农发办”的合同目的已不能实现，即梓潼农发办构成根本违约，故上诉人有权请求解除该房屋买卖合同并请求合立公司退还房屋。
综上，请求撤销一审判决，依法判令解除备案号为176491的《成都市商品房买卖（预售）合同》，判令合立公司退还成都市大科甲巷65号19楼A座房屋。
被上诉人辩称
被上诉人合立公司口头答辩称，对上诉人提出的诉讼请求无异议。
被上诉人梓潼农发办答辩称，上诉人与梓潼农发办之间形成商品房买卖合同关系。一审中已查明梓潼农发办并不知道合立公司向敏恩房地产公司借用案涉房屋担保，且合立公司向敏恩房地产公司交付房款的收据已作废的事实，合立公司与敏恩房地产公司明显是恶意串通损害国家利益，根据我国《合同法》的相关规定，敏恩房地产公司与合立公司于2002年11月13日签订的《协议书》应属无效协议，上诉人应依法赔偿梓潼农发办的损失。
本院查明
二审查明的事实及采信的证据与原审判决一致，本院对此予以确认。
本院认为
本院认为，一、关于敏恩房地产公司与梓潼农发办签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》并办理房产备案登记的性质认定。本案的涉案房屋位于成都市大科甲巷65号19楼A座，面积128.8平方米。根据一审查明的事实，合立公司之前虽有向敏恩房地产公司购买涉案房屋的事实，但依据双方签订的一系列协议，之后合立公司实际已将该房退还敏恩房地产公司，敏恩房地产公司也将之前合立公司支付的购房款予以退还。后由于合立公司所属梓潼合立农业公司需向梓潼农发办借款，敏恩房地产公司遂以涉案房屋为贷款提供担保。敏恩房地产公司与梓潼农发办以购买涉案房屋为名签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》，虽名为商品房买卖，但双方并无实际的商品房买卖行为，“受让方”未向“出卖方”支付对价，“出卖方”也未向“受让方”履行交付房屋的义务，仅是将双方签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》在相关房屋管理部门进行备案登记，上述行为实质是一种担保债权实现的保证行为，即敏恩房地产公司作为第三人向借款人合立公司提供借款担保的行为。故敏恩房地产公司与梓潼农发办签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》明显具有保证合同的性质，一审法院认定上述合同为商品房买卖合同不当，应予纠正。二、关于上诉人否认梓潼农发办向合立公司贷款50万元的问题。一、二审中梓潼农发办均陈述其已依据借款合同向合立公司发放贷款50万元，并提交了相关支付凭证。上诉人认为梓潼农发办提交的付款凭据大于合同约定的50万元贷款金额，故对上述凭据存疑。本院认为，梓潼农发办提交的付款凭据上载明的付款时间均是在其与合立公司签订借款合同之后，故应当认定上述付款中包含本案借款合同涉及的50万元借款。上诉人所提梓潼农发办未向合立公司发放贷款50万元的主张不能成立。
综上，上诉人基于借款人未履行借款义务而提出的解除担保合同的诉讼主张不能成立。一审判决虽在认定合同性质上有误，但实体处理并无不当，故本院对其判决结果予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
