北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
判决后，栗黄敏、杜琪琪不服，上诉主张：原审认定事实有误，证据不足，仅有被上诉人的法定代理人及其妹妹的陈述，作出判决，显然违反了《民事诉讼法证据规则》、原告请求的事项只有一项，而原审判决确有三项，超出了当事人的诉讼请求进行判决、上诉人购买商品房是合法有效的，上诉人没有损害公司利益，请求二审依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人称
一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
本院查明
经审理查明，一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院以确认。另查明，颐乐新村同期对外销售价为1588-1688元/m2。
本院认为
本院认为，本案被上诉人祥鸿房地产开发有限公司聘用上诉人栗黄敏为其工作，栗黄敏根据公司委托进行商品房销售，栗黄敏与公司之间形成了委托代理关系。上诉人栗黄敏在工作期间，以丈夫杜琪琪的名义预购公司商品房，并自行以每平方1100元的价格交纳预订金，其价格明显低于市场价，上诉人栗黄敏、杜琪琪庭审中只提交了交纳购房预订金的凭据，但栗黄敏没有提供预交凭据所确定的价格，及预购房屋系经被上诉人同意的证据。鉴于栗黄敏特殊身份，不排除自行完成的可能，且公司对栗黄敏的这种行为拒绝追认。鉴于栗黄敏的特殊身份，其以其夫杜琪琪的名义购房的行为，系双代理行为，栗黄敏交纳预订金所确定的权利义务关系，没有证据证实与公司协议一致，预购合同没有有效成立，对双方没有约束力，不属法律保护。
原判认定预购行为无效没有不当，上诉人栗黄敏、杜琪琪主张预购合同合法有效依据不足，其上诉请求本院不予支持。上诉人栗黄敏、杜琪琪上诉主张一审以被上诉人的法定代表人李斌玉及其妹李赛红的证言为证据，违反证据规则的理由不能成立，因本案预购合同有效成立的举证责任在于上诉人栗黄敏、杜琪琪，被上诉人的法定代表人李斌玉及其李赛红的陈述，是证据的一种，不违反证据规则相关规定。由于预购合同没有有效成立成立，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效带或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还。原审判决予以返还，不违反法律规定，应予维持。综上，原审判决虽然认定部分事实有误，但处理结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
