北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
谢安志 与文博新城市公司通过签订《委托招租协议书》，约定由谢安志 交付房屋给文博新城市公司对外出租经营，文博新城市公司按期向谢安志 支付租金，本案的性质应认定为房屋租赁合同纠纷，且上述协议中约定的权利义务系双方当事人真实意思的表示，因不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是文博新城市公司应按何种标准返还案涉商铺，二是文博新城市公司是否已履行返还租赁物的义务。现结合事实证据分析认定如下：
一、关于文博新城市公司向谢安志 返还按商铺的标准问题，本院认为，首先，因案涉合同的性质为房屋租赁合同，案涉商铺的返还应在租赁合同范畴内确定返还标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案虽然存在由文博新城市公司代表谢安志 从出卖人处接收的事实，但文博新城市公司与案涉商铺的出卖人并非同一主体，且本案双方当事人后期通过向其他商家出租以获取租金和管理利益，故文博新城市公司接收后的长期出租经营以及随之产生的装饰装修，符合双方约定的租赁物的正常使用范围，在案涉协议未约定返还方式的情况下，文博新城市公司应按案涉商铺被出租用于商业经营后的状态返还。因此，一审判决文博新城市公司按商铺销售合同约定的交付标准恢复原状，与房屋已长期出租使用的客观事实和法律规定不符，本院予以纠正。其次，案涉商铺为大型商业建筑内难以与周围商铺有效区分的开放式产权面积，实际使用面积又仅为7.42平方米，根据委托招租的合同性质和当前相邻区域其他房屋的装修使用状况，在长期的租赁过程中，次承租人通常会对其进行二次装修，必然会对天花板、地面、灯具造成替代式改造或一定的损坏。从一审法院工作人员查看现场情况看，案涉商铺仅存在天花板未刷乳胶漆、地面为水泥地面但未进行砂浆抹平、灯具被安装为普通灯管，也无堆满垃圾的情况，故该商铺的现有状况应认定为被出租使用后的状态，文博新城市公司以上述状态向谢安志 返还符合法律规定。因此谢安志 要求按商铺交房面积和标准恢复原状后交付的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
二、关于文博新城市公司是否已履行返还义务的问题，本院认为，案涉租赁合同的租赁期限于2015年12月31日届满，根据合同法第二百三十五条规定，文博新城市公司有交还谢安志 商铺的义务。在文博新城市公司认可届满日期至2016年1月27日为不定期租赁并支付费用的情况下，其向谢安志 送达了收铺通知书，因该通知明确提出了返还意愿和相关后果，应视为其履行退还义务的具体体现。同时，案涉合同已经到期，文博新城市公司又不存在违约行为，租赁物的返还需双方相互配合才能完成，故此时租赁物的返还不应完全确定为文博新城市公司的义务，谢安志 也应在合同到期后及时办理接房手续。因此，在无证据证明谢安志 曾前往接收的情况下，文博新城市公司向谢安志 送达收房通知应认定为已履行返还义务。故谢安志 关于文博新城市公司向其返还案涉商铺并支付占用使用费的诉讼请求亦不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人文博新城市公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但判令文博新城市公司按房屋买卖合同约定标准返还房屋，并支付房屋占有费存在法律适用错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项规定，判决如下：
一、撤销成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初1612号民事判决；
二、驳回谢安志 的诉讼请求。
一审案件受理费30.5元，二审案件受理费61元，共计91.5元，均由被上诉人谢安志 负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓川
审判员 刘冠男
审判员 任文磊
二〇一七年十二月二十六日
书记员 张磊
