北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
本院认为，本案属涉港商品房预约合同纠纷。本院立案时将本案案由定为商品房预售合同纠纷，根据查明事实，涉案《公寓认购书》是原告与被告为买卖涉案房产将来签订本约合同等事宜达成一致意见的预约合同，本案纠纷是原、被告履行《公寓认购书》所产生的纠纷，故本案案由应纠正为商品房预约合同纠纷。因涉案房产是位于内地的不动产，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”故本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。
本案争议的焦点是：原、被告签订的《公寓认购书》是否应予解除；被告是否构成违约，并因此承担相应的违约责任。
一、对涉案《公寓认购书》应否予以解除的认定。
原告与被告签订的《公寓认购书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应依约全面履行各自义务。
原告已依约向被告支付了首期购房款（含定金）194922元，并将申请银行贷款的相关资料转交被告，积极履行合同义务。被告接收相关资料后有为原告办理银行按揭手续及签订商品房买卖合同的义务。从中熙代理公司业务经理与被告员工的微信聊天记录、原告与被告员工的电话录音等证据可证实，原告从2016年11月将相关资料转交被告至2018年7月期间多次催促被告办理银行按揭手续及签订商品房买卖合同，但被告一直未履行。被告辩称因银行政策原因而没有审批通过按揭贷款手续、原告没有以其他方式付清购房余款导致本约合同未签订，但被告并未能提供证据佐证银行不审批贷款的原因与确切日期，未能证明原告没有按期以其他方式付清购房余款，因此，本院对被告的上述抗辩主张不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”自原告于2016年11月24日交付了50%的购房款及转交申请办理银行按揭贷款资料给被告之后，被告的行为表明怠于履行涉案预约合同，本案解除合同的条件已成就，故原告要求解除双方签订的《公寓认购书》的请求，合法合理，本院予以支持。被告辩称双方应继续履行《公寓认购书》，依据不足，本院不予采纳。
二、对被告应否返还原告购房款及赔偿损失的认定。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，双方合同解除后，原告已付的购房款被告应予退还；原告的购房款被被告占用，造成原告利息损失，涉案预约合同的解除过错亦不在原告，因此，原告诉请判令被告返还购房款194922元及利息损失（以194922元为基数，按
中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计至款项结清之日止），合法合理，本院予以支持。
原告因本案申请诉讼保全，为此支付的诉讼保全担保保险费是其合理必要支出，是原告的损失部分，故原告诉请判令被告赔偿保险费1000元，合法合理，本院予以支持。证人出庭作证的费用应以实际支出为准，证人收取原告支付的交通费、交通费、住宿费、就餐费及误工费，仅有证人签名的收据而无具体支出的原始凭证，未能证明该支出系证人因本次出庭作证产生的费用，故原告诉请判令被告赔偿证人的交通费、住宿费、就餐费及误工费合计852元，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
