北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告在2016年10月23日签订的《公寓认购书》（编号：0001721），由被告向原告返还已付购房款194922元及利息（利息以194922元为基数，按
中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至款项结清之日止）；2、本案诉讼保全担保保险费1000元由被告承担；3、证人因履行作证义务所产生的交通费、住宿费、就餐费及误工费合计852元由被告承担；4、被告承担本案诉讼费、诉讼保全费。事实与理由：2016年10月23日，原告通过
珠海市中熙房地产代理有限公司与被告签订《公寓认购书》（编号：0001721）一份，约定由原告认购被告位于江门市江海区光××（楼盘）××（××区）12001室公寓，总价为384922元，其中，首付款194922元（含定金3万元）于2016年11月23日前付清，剩余190000元以按揭方式支付。认购书签订后，原告按要求通过中熙地产向被告提交申请按揭所需要的资料，并由被告统一代为申办贷款。当时被告销售声称2017年底可以放贷款并交楼。但是，直到2018年初，被告仍未书面或者口头告知原告申办贷款的情况。原告多次通过中熙地产催促被告履行义务，但均无果。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告辩称：一、被告与原告签订《光博汇全球灯饰交易中心公寓认购书》有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利义务。二、《认购书》未约定签署《购房合同》以及相关文件的时间，应视为双方未约定商铺合同签订时间。且乙方（原告）违反《认购书》约定，未按约定时间以按揭方式支付房款，亦未以其他方式支付尾款。涉案位于江门市江海区光××（楼盘）××（××区）12001室公寓已具备交付的条件，被告要求继续履行合同，要求原告立即支付余下购房款，办理网签和交付手续。《认购书》中第五条第2款，“乙方与甲方签署上述合同文件的时间为/年/月/日”。依据意思自治原则，双方签订的《认购书》未约定签署《购房合同》以及相关文件的时间，应视为双方未约定签署时间。按照实际经验，应理解为由被告通知确认购房合同签订时间。现被告未通知的情况下，原告仅因为被告未通知就要求解除合同，有违合同约定。因此原告无权要求解除合同。《认购书》中第三条（二）按揭“（2）剩余房款190000元，乙方须于2017年2月23日前以按揭的方式支付给甲方。”乙方逾期未按约定以银行按揭方式支付剩余房款，且违反《认购书》第五条乙方义务“3、若乙方的按揭申请不获审批或获审批的数额低于申请数额，乙方应在30日内按本认购书第三条约定的其他方式付清房款”的规定，办理按揭的主体方以及义务方是原告方。被告只是协助原告办理按揭的相关手续，但是原告至今没有向被告提供相关的贷款所需资料，被告无法履行协助义务。而且原告未按约定时间以按揭方式支付房款，亦未以其他方式支付尾款。因此，原告违约在先，无权要求解除合同。现被告要求双方继续履行合同，原告立即向被告支付剩余房款，双方签订《购房合同》，继续履行《认购书》义务。综上，被告与原告签订《光博汇全球灯饰交易中心公寓认购书》有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利义务，原告无权解除《公寓认购书》，无权请求被告返还购房款、利息。三、假若法院认定解除《认购书》，被告认为，利息应自法院确认《认购书》解除次日起计算，利率应按
中国人民银行同期活期存款利率计算。涉案位于江门市江海区光××（楼盘）××（××区）12001室公寓已具备交付的条件，由于原告没有按期支付购房款，被告才没有交付涉案物业。而且认购书中没有约定在合同履行期间被告要向原告支付购房款的利息的约定。因此，在认购书履行期间并不存在支付利息的问题。且占用资金的利息应自法院确认《认购书》解除次日起计算，利率应按
中国人民银行同期活期存款利率计算。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、2016年10月23日，原告通过珠海市中熙房地产
代理有限公司（以下简称“中熙代理公司”）与被告签订《公寓认购书》（编号：0001721），约定：原告向被告认购江门市江海区光××（楼盘）××（××区）12001室公寓，建筑面积为50.69平方米，套内面积为37平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）；
认购书第二条单元价格约定该物业原价格为587691元，原告选择按揭付款方式，获“中熙VIP8万抵16万团购”优惠，优惠后实际成交总房价为384922元（上述房价未含原告所须承担的税费）；
认购书第三条付款计划约定原告同意签署认购书时交付15000元为定金（须于2016年10月26日前补齐30000元定金，否则挞定处理，不再另行通知），并同意按按揭方式向被告交付总房款：首期房款194922元（含定金，占总房款50%）原告需于2016年11月23日前支付给被告；剩余购房款190000元，原告须于2017年2月23日前以按揭的方式交付给被告；
认购书第四条被告的义务第2项约定，如原告能按本认购书约定足额支付房款，并及时与被告签署《商品房买卖合同书》等购房合同及文件，在签署《商品房买卖合同》等购房合同及文件前，被告不得将认购的物业另行出售，被告违反本条约定的，被告应双倍返还原告已付的定金；
认购书第五条原告的义务约定:……2、原告与被告签署上述购房及合同文件的时间为_年_月_日，原告应于该时间携带本认购书、身份证明（身份证、护照或公司印章、营业执照等）及本认购书约定的房款收据原件到（光博汇销售中心）与被告签署上述合同文件及办理相关手续；3、原告选择按揭方式的，则原告应在签订本认购书之日向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，原告确认其申请按揭的条件符合当前的调控政策、在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料。若原告的按揭申请不获审批或获审批的数额低于申请数额，原告应在30日内按本认购书第三条约定的其他方式付清房款。
二、同日，原告向被告支付定金15000元，被告向原告出具了编号为0009321的《专用收据》，载明“今收到李国豪交来江门市江海区光博路4号C区公寓12001定金15000元，收讫方式：刷卡，须于2016年10月26日前补齐叁万元定金，否则挞定处理，不再另行通知”。
三、同年同月27日，原告向被告支付定金15000元，被告向原告出具了编号为0009346的《专用收据》，载明“今收到李国豪交来江门市江海区光博路4号C区公寓12001定金15000元，收讫方式：刷卡”。
四、同年11月24日，原告向被告支付购房款164922元，被告向原告出具编号为0009017的《专用收据》，载明“今收到李国豪交来江门市江海区光博路4号C区公寓12001首期164922元，收讫方式：刷卡”。
五、2016年11月，原告将申请银行贷款的相关资料通过中熙代理公司转交被告，让被告协助其办理申请银行贷款手续。
六、2018年8月6日，
中国大地财产保险股份有限公司江门中心支公司向原告开具金额为1000.01元的《广东增值税普通发票》，载明保险服务项目为“财产保险服务”。
七、同年11月13日，原告支付补贴852元给其申请出庭作证的证人杨某。
另查明：一、2014年11月12日，江门市住房和城乡建设局向被告颁发编号为江预许字第2014167的《广东省江门市商品房预售许可证》，批准被告对江海区光博路4号（7039-7058、八至二十一层全部）进行预售，并经该局同意预售有效期延至2018年11月12日。
二、2018年3月27日，“中国（江门）国际绿色光源博览交易中心C区-1”工程竣工验收的备案文件，经江门市江海区住房城乡建设和水务局同意备案。
三、同年7月24日，广东省住房和城乡建设厅公布了一批包括被告在内的违法违规房地产开发企业，其中被告的违规情形是光博汇项目商品房预售款没有按规定存入预售款监管专用账户、违规返租。
四、原告因本案向本院申请诉讼保全，
中国大地财产保险股份有限公司江门中心支公司为原告提供保函担保。
以上事实有《公寓认购书》《专用收据》《广东增值税普通发票》、微信聊天记录、电话录音、南方都市报、《收据》《广东省江门市商品房预售许可证》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》以及法庭审理笔录等证实。
本院认为，本案属涉港商品房预约合同纠纷。本院立案时将本案案由定为商品房预售合同纠纷，根据查明事实，涉案《公寓认购书》是原告与被告为买卖涉案房产将来签订本约合同等事宜达成一致意见的预约合同，本案纠纷是原、被告履行《公寓认购书》所产生的纠纷，故本案案由应纠正为商品房预约合同纠纷。因涉案房产是位于内地的不动产，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”故本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。
本案争议的焦点是：原、被告签订的《公寓认购书》是否应予解除；被告是否构成违约，并因此承担相应的违约责任。
一、对涉案《公寓认购书》应否予以解除的认定。
原告与被告签订的《公寓认购书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应依约全面履行各自义务。
原告已依约向被告支付了首期购房款（含定金）194922元，并将申请银行贷款的相关资料转交被告，积极履行合同义务。被告接收相关资料后有为原告办理银行按揭手续及签订商品房买卖合同的义务。从中熙代理公司业务经理与被告员工的微信聊天记录、原告与被告员工的电话录音等证据可证实，原告从2016年11月将相关资料转交被告至2018年7月期间多次催促被告办理银行按揭手续及签订商品房买卖合同，但被告一直未履行。被告辩称因银行政策原因而没有审批通过按揭贷款手续、原告没有以其他方式付清购房余款导致本约合同未签订，但被告并未能提供证据佐证银行不审批贷款的原因与确切日期，未能证明原告没有按期以其他方式付清购房余款，因此，本院对被告的上述抗辩主张不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”自原告于2016年11月24日交付了50%的购房款及转交申请办理银行按揭贷款资料给被告之后，被告的行为表明怠于履行涉案预约合同，本案解除合同的条件已成就，故原告要求解除双方签订的《公寓认购书》的请求，合法合理，本院予以支持。被告辩称双方应继续履行《公寓认购书》，依据不足，本院不予采纳。
二、对被告应否返还原告购房款及赔偿损失的认定。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，双方合同解除后，原告已付的购房款被告应予退还；原告的购房款被被告占用，造成原告利息损失，涉案预约合同的解除过错亦不在原告，因此，原告诉请判令被告返还购房款194922元及利息损失（以194922元为基数，按
中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计至款项结清之日止），合法合理，本院予以支持。
原告因本案申请诉讼保全，为此支付的诉讼保全担保保险费是其合理必要支出，是原告的损失部分，故原告诉请判令被告赔偿保险费1000元，合法合理，本院予以支持。证人出庭作证的费用应以实际支出为准，证人收取原告支付的交通费、交通费、住宿费、就餐费及误工费，仅有证人签名的收据而无具体支出的原始凭证，未能证明该支出系证人因本次出庭作证产生的费用，故原告诉请判令被告赔偿证人的交通费、住宿费、就餐费及误工费合计852元，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
