北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告（反诉被告）范成良向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告范成良与被告太原市圆志房地产开发有限公司《太原唐槐商厦开元盛世购物广场商铺买卖合同》解除；2.请求判令被告太原市圆志房地产开发有限公司返还原告购房款148759.2元及利息90594元（暂计自2003年5月2日至2017年5月1日）；支付原告违约金217650元；赔偿原告损失375000元，以上共计832003.2元；3.要求解除原告与被告中国银行股份有限公司太原滨河支行之间的房屋贷款抵押合同。4.请求判令被告中国银行股份有限公司太原滨河支行向征信部门（中国人民银行）申请并办理撤销原告个人不良信用记录。5.被告太原市圆志房地产开发有限公司给付被告中国银行股份有限公司太原滨河支行有关原告购买的太原唐槐商厦开元盛世购物广场四层3160号建筑面积为21.18平方米的商铺剩余未还贷款等相关款项。6.诉讼费用由被告太原市圆志房地产开发有限公司承担。诉讼过程中，原告范成良变更请求判令被告太原市圆志房地产开发有限公司返还原告购房款148759.2元及利息90594元（暂计自2003年5月2日至2017年5月1）；支付原告违约金217650元；赔偿原告损失375000元，以上共计832003.2元的诉讼请求为请求判令被告太原市圆志房地产开发有限公司返还原告购房款239113.64元及利息90594元（暂计自2003年5月2日至2017年5月1日）；支付原告违约金217650元；赔偿原告损失375000元，以上共计921902.64元。事实和理由：2003年5月1日，原告范成良与被告太原市圆志房地产开发有限公司签订《太原唐槐商厦开元盛世购物广场商铺买卖合同》，由原告购买被告太原市圆志房地产开发有限公司位于太原唐槐商厦开元盛世购物广场四层3160号建筑面积为1.18平方米的商铺一套，原告按照合同约定给付了被告首付款148759.2元，但被告太原市圆志房地产开发有限公司至今未与原告办理交房手续，更未为原告办理房产手续及土地使用手续，严重损害了原告合法权益。原告与被告中国银行股份有限公司太原滨河支行签订了房屋贷款抵押合同，被告太原市圆志房地产开发有限公司为担保人，被告中国银行股份有限公司太原滨河支行多年来从未向原告催款也未向被告太原市圆志房地产开发有限公司主张保证责任，在未与原告协商处理相关事宜，未尽提醒义务的情况下，违规将原告上报人行征信中心个人不良信用记录，属于侵权行为。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。
被告辩称
太原市圆志房地产开发有限公司辩称：1.公司与原告之间的商品房买卖合同已经成立且生效，双方之间的权利义务关系，应当以双方签署的房管局商品房买卖合同为准，该合同已经取代了双方之前签署的《太原唐槐商厦开元盛世购物广场商铺买卖合同》且被告太原市圆志房地产开发有限公司已经按约履行完毕商品房买卖合同项下的所有义务，不存在违约，更不具备原告解除双方之间的商品房买卖关系的条件，至于双方签署的《太原唐槐商厦开元盛世购物广场商铺买卖合同》双方已经合意对该合同达成了变更，实际已经终止。2.原告起诉主张的利息损失、违约金没有依据，不应当予以支持。3.被告告也对房屋交付的事实进行了签字确认。被告太原市圆志房地产开发有限公司已经按约向产权登记部门递交了开发商应当提交的资料，且现在已经具备了原告领取房屋产权证书的条件。4.原告与被告中国银行股份有限公司太原滨河支行的纠纷不属于本案审理的范围，本案审理的是购房户与开发商之间就商品房是否交付有无办理房产证，费用是否交割清晰，这一系列的纠纷，原告与被告中国银行股份有限公司太原滨河支行的纠纷与本案不是同一法律关系应另案处理。被告中国银行股份有限公司太原滨河支行并未授权原告处理中行与被告太原市圆志房地产开发有限公司之间的事宜，故原告无权就该事宜提起诉讼。5.现原告所购买的唐槐大厦3160号房屋已经办理了产权登记，原告系唐槐大厦的合法权利人，不存在被告太原市圆志房地产开发有限公司回购该房屋的可能性，如发生被告太原市圆志房地产开发有限公司与原告之间的交易，应属于二手房买卖交易。被告中国银行股份有限公司太原滨河支行辩称：1.房屋贷款借款合同已经在2007迎民初字第3596号民事判决书中对该合同的性质进行了确认，判决书确认该合同依法成立并有效，原被告双方应当履行该合同，本案中原告再次要求解除该合同违反民诉法规定的一事不再理的原则，原告的诉求应当予以驳回。2.我行作为被告参加诉讼，主体不适格。3.原告存在逾期还款行为，被告中国银行股份有限公司太原滨河支行如实向中国人民银行上报原告的个人信用信息，无不当之处。4.原告与被告中国银行股份有限公司太原滨河支行之间存在真实的借贷法律关系，根据合同相对性原则，原告应当承担还款责任，原告主张由被告太原市圆志房地产开发有限公司履行还款义务，无法律依据。
反诉原告（被告）
太原市圆志房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告范成良返还反诉原告太原市圆志房地产开发有限公司代偿款10350元，并以10350元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付反诉原告太原市圆志房地产开发有限公司自2006年6月30日起至实际付清之日止的利息损失，暂计至2017年8月28日为7412.24元；2.反诉全部诉讼费用用由反诉被告范成良承担。事实和理由：反诉原告太原市圆志房地产开发有限公司与反诉被告范成良于2003年7月21日签署了《商品房买卖合同》，合同约定买受人即反诉被告范成良按照按揭贷款的方式向反诉原告太原市圆志房地产开发有限公司支付购房款。后因反诉被告范成良未按时归还其在与中国银行太原滨河支行签署的《住房（商业用房）借款合同》项下的借款，中国银行分别于2006年3月、2006年6月29日两次从作为保证人的反诉原告保证金账户中扣划了共计10350元用于代反诉被告偿还银行贷款。反诉被告（原告）范成良辩称：因为反诉原告太原市圆志房地产开发有限公司已经构成违约，反诉被告至今没有收到房屋，对相关事宜也一无所知。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。即：2003年，原告（反诉被告）范成良购买了被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司开发的太原唐槐商厦开元盛世购物广场四层3160号商铺，商铺总价款为371898元，原告（反诉被告）范成良支付首付款148759.2元，向被告中国银行股份有限公司太原滨河支行贷款223138.8元。2003年7月16日，原告（反诉被告）范成良与被告中国银行股份有限公司太原滨河支行签订《住房（商业用房）借款合同》，被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司作为保证人为原告（反诉被告）范成良的贷款承担保证责任。2003年6月26日、2003年7月7日，原告（反诉被告）范成良分3次以银行转账的方式支付购房首付款148759.2元，2003年7月16日，被告中国银行股份有限公司太原滨河支行向原告（反诉被告）范成良发放贷款223138.8元，并将款项支付给被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司。原告（反诉被告）范成良归还部分贷款后未按时归还剩余部分，2006年3月和2006年6月29日，被告中国银行股份有限公司太原滨河支行分别从被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司保证金账户中扣划7580元和2770元。之后，中国银行股份有限公司山西省分行作为原告向太原市迎泽区法院提起诉讼，2008年1月30日，太原市迎泽区人民法院作出（2007）迎民初字第3596号民事判决书，判决范成良偿还中国银行股份有限公司山西省分行人民币179308.55元，并按中国人民银行同期贷款利率，支付从2007年8月9日起至还款之日的利息及逾期利息，太原市圆志房地产开发有限公司承担连带还款责任。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）范成良向法庭提交了2003年5月1日和被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司签订的《太原唐槐商厦开元盛世购物广场商铺买卖合同》，提出合同约定出卖人应当在2003年10月18日前将商品房交付买受人使用，且购物广场于2003年11月18日开业。被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司也向法庭提交了2003年7月21日和原告（反诉被告）范成良签订的《商品房买卖合同》，合同约定出卖人应当在2004年4月20日前将商品房交付买受人使用。原被告双方均未提交其他证据证明各自提交的合同的效力。本院鉴于被告中国银行股份有限公司太原滨河支行向法庭提交的购房合同也是原告（反诉被告）范成良在贷款时提供的《太原唐槐商厦开元盛世购物广场商铺买卖合同》，而不是被告提交的《商品房买卖合同》，故本院采纳原告（反诉被告）提交的证据。被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司向法庭提交《过户单》、《太原市房地产交易所房地产转让缴款单》、《太原市房地产产权监理处收费计费单》，证明商铺2005年就已经具备交付条件，是由于原告（反诉被告）范成良不向相关部门交纳费用才导致至今没有交付成功。原告（反诉被告）提出自己对此毫不知情，而且现实情况是到目前为止商铺还不具备交付条件。由于被告（反诉原告）没有提交证据证明通知过原告（反诉被告）办理交付商铺的手续，且本院到唐槐商厦实地勘验后发现，目前整个商场没有明显的出入口和标识，处于闲置状态，不具备合同约定的交付条件。故本院对被告（反诉原告）提交的上述证据不予采纳。
本院认为
本院认为，合同当事人应当按照约定合同履行自己的义务。本案中，至法院到唐槐商厦现场勘验时，商铺仍不具备交付条件，被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司存在明显违约行为，故原告（反诉被告）范成良提出的要求解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司签订的《太原唐槐商厦开元盛世购物广场商铺买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告（反诉被告）范成良系向银行贷款购房，贷款合同签订的双方是原告（反诉被告）范成良及被告中国银行股份有限公司太原滨河支行，《太原唐槐商厦开元盛世购物广场商铺买卖合同》解除后，原告（反诉被告）范成良仍负有向被告返还贷款的义务，故被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司应返还原告（反诉被告）范成良全部购房款及该款从贷款发生之日起至付清为止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。故对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）购房款239113.64元及利息90594元（暂计自2003年5月2日至2017年5月1日）；支付原告违约金217650元；赔偿原告损失375000元，以上共计921902.64元的诉讼请求，本院支持被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）范成良全部购房款371898元及该款从贷款发生之日即2003年7月16日起至付清为止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。对于原告（反诉被告）范成良要求被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司给付被告中国银行股份有限公司太原滨河支行有关原告（反诉被告）购买的太原唐槐商厦开元盛世购物广场四层3160号建筑面积为21.18平方米的商铺剩余未还贷款等相关款项的诉讼请求，本院不予支持。原告（反诉被告）范成良与被告中国银行股份有限公司太原滨河支行之间签订的《住房（商业用房）借款合同》属于另一法律关系，且已有生效的法院判决书对该法律关系予以确认，故对于原告（反诉被告）要求解除原告（反诉被告）与被告中国银行股份有限公司太原滨河支行之间的房屋贷款抵押合同的诉讼请求，本院不予支持。原告（反诉被告）范成良在本案诉讼发生之前逾期归还被告中国银行股份有限公司太原滨河支行的银行贷款，征信部门记录其个人不良信用记录系合法行为，原告（反诉被告）范成良可在归还贷款后向被告申请撤销其个人不良信用记录。故对于原告（反诉被告）范成良请求判令被告中国银行股份有限公司太原滨河支行向征信部门（中国人民银行）申请并办理撤销原告（反诉被告）个人不良信用记录的诉讼请求，本院不予支持。被告中国银行股份有限公司太原滨河支行在2006年3月和2006年6月29日从被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司的保证金账户中扣划7580元和2770元，共计10350元，用于替原告（反诉被告）范成良归还贷款，故在被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）范成良购房款及利息时，应予以扣除。故对于被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司反诉要求原告（反诉被告）范成良返还被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司代偿款10350元，并以10350元为基数，按照中国人民银行同期贷款基数利率支付被告（反诉原告）太原市圆志房地产开发有限公司自2006年6月30日起至实际付清之日止的利息损失的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，本院支持原告范成良的部分诉讼请求，支持被告
太原市圆志房地产开发有限公司反诉原告的全部诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
裁判结果
一、被告（反诉原告）
太原市圆志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）范成良购房款371898元及该款从2003年7月16日起至付清为止，按
中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
二、原告（反诉被告）范成良于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）
太原市圆志房地产开发有限公司10350元，及该款从2006年6月30日起至付清为止，按
中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
三、驳回原告（反诉被告）范成良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12120元，由被告（反诉原告）
太原市圆志房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费244元，由原告（反诉被告）范成良负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
