北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告李保国向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的合同编号为No.50301040012的二手房买卖及居间服务合同；2.判令被告向原告返还定金100000元及占有期间利息（利息以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年4月3日起算至实际清偿之日止）；3.判令被告向原告支付违约金100000元（按照房屋转让总价款的20%计付违约金：500000元×20%=100000元）；4.判令被告支付原告因维权而支出的律师费15000元；5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月26日，原告父亲黄家贵与被告及第三人签订合同编号为No.50301040012的二手房买卖及居间服务合同、信息告知书、交易节点确认书等相关合同文件，约定由原告购买被告所有的位于中山市沙溪镇岐江公路乐群路段13号之3602房，该房屋总价为500000元,定金为100000元。签订合同后，原告依约向被告支付了定金100000元，同时原告在合同约定的申请按揭期限前向银行提交了申请资料。2018年5月18日，原告取得中国工商银行二手房按揭贷款确认书。但被告却未按合同约定时间拖延注销房屋抵押，而且迟迟不配合原告办理核税缴税、递件过户等手续。2018年8月8日，第三人向被告发函催告缴纳税费并办理递件过户手续，但至今被告仍未依约办理相关手续。被告的行为已构成严重违约，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，望法院判如所请。庭审中，原告李保国补充事实与理由如下：1.被告未在合同约定时间内注销房屋抵押，本案中原告按合同约定时间向银行提交贷款申请。2018年5月18日取得贷款确认书，按交易节点确认书，关于卖方赎楼注销抵押登记约定，被告应在2018年7月13日前必须注销涉案房产的抵押。但经多次催告，被告才在2018年7月27日注销抵押。根据约定的抵押注销时间，已迟延了半个月。2.原告依约取得贷款确认书后，被告拒绝配合原告办理递件过户手续。被告本来已迟延注销抵押，注销房屋抵押后，根据交易节点确认书关于买卖双方的约定，被告应在注销抵押后的7个工作日内即2018年8月6日前配合原告共同办理完税。但经多次催告，甚至第三人发催告函，敦促被告在规定期限内办理，但被告拒不配合。3.被告违反合同约定，未解除原租赁合同。涉案房屋已有人承租居住。
原告李保国为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.二手房买卖及居间服务合同；2.价格确认书；3.家私家电清单；4.信息告知书；5.中山市不动产登记资料证明表；6.放弃办理资金监管声明书；7.交易节点确认书；8.收据；9.借记卡账户历史明细清单；10.二手房买卖合同补充协议；11.主体变更确认书；12.二手房按揭贷款确认书；13.催告函、EMS寄件底单、EMS签收记录；14.民事案件委托代理合同；15.律师费发票；16.中山市不动产登记资料证明表；17.微信聊天记录。
被告张志强辩称：一、同意解除编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同，但解除合同是因原告未按合同约定承担缴纳税费的义务，却通知被告缴纳税费，导致无法继续履行合同，解除合同的原因是原告违约；二、因原告违约，违反约定不愿意承担缴纳税费的义务、也未支付首期房款，违约在先，故我方应没收定金100000元，对此，被告已提起反诉请求。三、被告不存在违约，无需支付违约金。四、因原告违约，不能继续履行合同的原因为原告所致，因此所产生的律师费应由原告自行承担。故原告无法继续履行合同导致违约。原告主张没有事实与法律依据，应依法予以驳回。庭审中，张志强补充答辩意见称：关于违约金，张志强不存在违约，无须支付违约金。而且李保国计算违约金的办法明确高于实际产生的损失。若法院判决张志强应支付违约金，应考虑到张志强只收取了100000元，以占用该100000元的同期贷款利息损失作为违约金比较合适。
被告张志强就其辩解主张向本院提交的证据有：1.二手房买卖及居间服务合同和相关交易节点确认书；2.主体变更确认书；3.二手房按揭贷款确认书；4.二手房买卖及居间服务合同和相关交易节点确认书；5.委托代理合同；6.律师费发票。
第三人高克友公司提交书面情况说明书述称：一、原被告双方在第三人居间服务下于2018年3月26日签订了二手房买卖及居间服务合同（合同编号为50301040012），约定以500000元的价格成交位于中山市沙溪镇岐江公路自建房乐群13号之三602处房产，双方约定定金为100000元，原告于合同签订时支付20000元，剩余80000元定金于合同签订后5个工作日内支付给被告。合同为三方真实意思表示，真实、合法、有效。同时原被告双方签署了交易节点确认书，约定原告须于2018年4月6日之前申请按揭，并于取得银行贷款批复函7个工作日内支付首期款50000元至双方约定的银行账户监管；被告自行筹集资金赎楼，须于签订合同后5个工作日内向银行提交提前还款申请。此前，经第三人查档确认，涉案房产为有抵押无查封可交易状态，抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山市分行，抵押金额为400000元。二、2018年3月26日，原告支付定金20000元，被告出具收据予以确认，同时原被告双方于合同中约定将定金20000元监管在第三人处。后经原告申请，第三人充分告知放弃资金监管风险后，原被告双方签署放弃办理资金监管声明书，约定放弃资金监管服务，并将原合同约定办理首期款资金监管的时间与方式变更为递件过户时由原告直接支付给卖方。后依据原告提交放款申请书，第三人于2018年3月28日将监管定金20000元支付至被告指定收款账户中。三、2018年3月8日，由于涉案房产附带租约，为保障合同履行顺利，第三人协助被告发出给承租人限期行使优先购买权的通知书。四、2018年4月1日，三方签署补充协议，将原合同约定80000元定金尾款支付时间变更为2018年4月3日支付。五、2018年4月4日左右，第三人协助原被告双方向银行递交按揭申请，银行同贷书于2018年5月20日出具。六、2018年5月左右，被告向银行递交注销抵押申请，并于同年6月17日注销完毕，得知这一消息后，第三人立即预约原被告双方准备核税过户，但由于时间问题，一直未预约成功，至此交易滞缓。七、2018年8月8日，第三人协同原告发出催告函，敦促被告履行核税义务，但一直未得到回应。此后原告以被告违约为由诉至法院。综上所述，第三人已充分履行居间义务，在发生纠纷时有权收取全额居间服务费。愿法院依据事实，公正判决。若原被告愿达成一致进行交易，第三人愿继续协助双方。如无法继续履行，第三人将根据合同约定，保留向违约方追究居间服务费的权利。
被告高克友公司对其陈述主张未向本院提交证据。
反诉原告张志强提出反诉请求：1.判令解除双方签订的合同编号为50301040012、50301040015的二手房买卖及居间服务合同；2.判令定金100000元归反诉原告所有，无需返还；3.判令反诉被告向反诉原告支付因维权而支出的律师费7500元；4.本案的本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月26日，张志强与黄家贵在高克友公司居间下，签订二手房买卖及居间服务合同（编号：50301040012）及价格确认书、家私家电清单、信息告知书、放弃办理资金监管声明书、交易节点确认书，约定张志强将其所有的位于中山市沙溪镇岐江公路乐群路段13号之3602房以500000元的总价款出让给黄家贵，定金为100000元（定金支付方式，合同签订时即2018年3月26日支付20000元，在合同签订后5个工作日内再支付80000元），约定以按揭付款方式支付房款；此外还约定税费承担、房产交付、违约责任等。交易节点确认书明确约定买方在取得银行贷款批复函7个工作日内应向张志强支付50000元购房款的事实。后来，张志强、黄家贵和李保国签订主体变更确认书，约定由李保国履行双方签订的二手房买卖及居间服务合同（编号：50301040012）及附件有关买方权利义务的约定，将房屋过户到李保国名下，同时黄家贵保证第三人具有购房资格，能顺利履行合同，否则为此承担责任，按原合同承担违约责任。为了配合李保国向银行贷款获得更多的贷款额度，张志强与李保国补充签订二手房买卖及居间服务合同（编号：50301040015）及交易节点确认书，将原购房总价款500000元变更为650000元。2018年5月18日，李保国取得中国工商银行的二手房按揭贷款确认书，依据双方签订的交易节点确认书约定“买方须于取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起7个工作日内支付首期款”的约定，李保国应该在约定的期限内向张志强支付50000元的购房首期款，但李保国并未将首期款支付给张志强，故其行为已构成违约，应按二手房买卖及居间服务合同（编号：50301040012）和二手房买卖及居间服务合同（编号：50301040015）第十条违约责任的约定，张志强没收购房定金并主张因维权而支出的律师费、诉讼费。故张志强为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，望法院判如所请。
反诉原告张志强就其反诉主张的事实及反诉请求向本院提交的证据与本诉一致。
反诉被告李保国对反诉答辩称：一、同意解除双方签订的合同编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同，导致合同解除的原因在于张志强的违约行为，李保国有权依据合同约定追究张志强的违约责任。因编号为50301040015的二手房买卖及居间服务合同未依法成立生效，故不存在合同解除的法律后果。1.李保国同意解除双方签订的合同编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同，但需要明确的是，合同解除的理由是在于张志强未按合同约定履行其作为卖方的合同义务，张志强消极履行合同义务的行为直接导致交易停滞。张志强消极履行合同义务的行为主要体现在：第一，张志强未按合同约定及时注销房屋抵押，根据交易节点确认书中关于卖方赎楼准备的约定，卖方应在签订合同之日起5个工作日内向银行提交提前还款申请。双方在2018年3月26日签订编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同，但张志强却未严格按照交易节点确认书约定的期限在2018年4月4日前向银行提交提前还款申请，经李保国及第三人多次催告后最终才于2018年7月30日注销房屋抵押。而且，根据交易节点确认书关于卖方赎楼、注销抵押登记也有明确约定：“卖方承诺在买方取得银行的贷款批复函后40个工作日内自行筹资还清银行贷款。”李保国于2018年5月18日取得中国工商银行二手房按揭贷款确认书，依照前述合同约定，张志强理应于2018年7月13日前注销涉案房屋的抵押，但涉案房屋却是在7月27日才注销抵押的。第二，张志强在2018年7月27日注销房屋抵押后，未按照交易节点确认书关于买卖双方核税的约定配合李保国办理核税及递件过户手续。根据合同条款约定，张志强应于2018年8月6日前与李保国双方办理核税，但经多次催告甚至第三人向其发出催告函敦促张志强尽快办理双方核税手续，但张志强仍无动于衷，由于张志强拒绝办理核税，导致交易在核税环节上一直停滞。第三，张志强违反合同约定，未解除原租赁合同，现涉案房屋仍有人承租居住。编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同第二条房屋现状约定：“买卖双方均清楚房产所附租的现状为有租期，租期到2018年7月30日止，卖方应提前解除原租赁合同并按本合同约定的日期将该房产交付买方使用。”但至今，涉案房屋仍有人承租，张志强未按合同约定按时解除原租赁合同。综上，张志强怠于履行合同义务，根据编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同第十条违约责任第一款约定：“如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。”在提起本案诉讼前，李保国本着友好协商促进交易的本意多次联系张志强协商并请求其尽快出面办理双方核税及过户手续，但张志强一直拒绝配合，致使李保国交易无望，遂提起本案诉讼解除合同。所以，导致编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同解除的原因是张志强多项的违约行为，张志强的违约行为已让李保国失去了交易信心。2.编号为50301040015的二手房买卖及居间服务合同未依法成立生效，理由在于：第一，从该份合同内容可见，合同内容并不是经双方协商一致所表达的真实意思表示。第二，根据合同第十六条关于合同生效的约定：“本合同一式三份，买卖双方各执一份，居间方一份，均具有同等法律效力。本合同自三方签字或盖章之日起生效。”首先，根据交易常理及合同约定，作为合同的各主体都应持有合同，但李保国并未持有该份合同。其次，该份合同并没有落款签署时间，在20000元定金收据中也没有收款方签名及日期。据此，无法确认该合同的真实存在，也不能证明合同均为合同当事人的真实意思表示。因此，编号为50301040015的二手房买卖及居间服务合同未依法成立生效，故不存在合同解除的法律后果。二、双方签订放弃办理资金监管声明书，同时双方签订了主体变更确认书，约定由李保国履行编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同及附件有关买方的权利义务。放弃办理资金监管声明书中已明确首期款在办理递件过户当天由李保国直接交付给张志强，李保国已按照编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同约定向张志强支付购房定金100000元，同时也取得了二手房按揭贷款确认书，李保国的合同义务已履行完毕。1.2018年3月26日，黄家贵与张志强签订编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同及相关附属文件，其中，黄家贵与李保国及张志强三方签署了主体变更确认书，约定由李保国履行编号为50301040012二手房买卖及居间服务合同及附件有关买方的权利义务。在放弃办理资金监管声明书的第2项声明已明确，双方同意将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式变更为“买卖双方办理递件过户当天由买方直接支付给卖方”。因此，50000元的首期款是约定在递件过户当天由李保国直接支付给张志强的，但因张志强迟迟不配合李保国办理核税，致使无法进行后续交易流程。2.假设李保国未按合同约定向张志强支付50000元首期款，第三人早就向李保国发催告函要求支付首期款了，相反，张志强注销抵押后迟迟拒绝办理核税，第三人在2018年8月8日向其发出催告函，要求张志强在规定期限内配合办理核税。据此说明，对于首期款的支付时间和方式，李保国、张志强及第三人均是确认是在递件过户当天支付的。因此，李保国并没有逾期支付首期款，李保国一直在积极履行合同义务，反而是张志强拖延交易致使交易停滞。综上，在本案交易中，张志强迟延注销房屋抵押，拒绝配合办理核税手续、未按合同约定解除原租赁合同等违约行为，根据编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同关于违约责任的约定，李保国有权解除合同并要求张志强赔偿相关损失。因此，张志强提起的反诉没有事实基础和法律依据，恳请法院依法驳回张志强的全部反诉请求，依法支持李保国的全部诉讼请求，以维护守约方李保国的合法权益。
反诉被告李保国对其反诉辩解的事实向本院提交证据与本诉一致。
本院经审理认定事实如下：2018年3月26日，张志强（卖方）与黄家贵（买方）及高克友公司（居间方）签订二手房买卖及居间服务合同（合同编号为50301040012），约定：买卖双方交易的房地产位于中山市沙溪镇岐江公路乐群路段13号之3602房，建筑面积为150平方米；买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任，该房产产权现状为有抵押。该房产租约现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责，如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之间关系导致买方无法顺利按本合同购入、使用该房产的，则卖方应按本合同约定承担违约责任。买卖双方均清楚该房产所附租约现状为有租约，租期到2018年7月30日止，卖方保证承租人于签署本合同前已放弃优先购买权，买卖双方一致同意该现有租约由卖方提前解除原租赁合同并按本合同约定的日期将该房地产交付买方使用。该房产转让总价款为500000元，该房产交易定金共100000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金20000元，本合同签订后5个工作日内再向卖方支付定金80000元。买卖双方同意将定金20000元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；居间方收到托管款项后应出具收款收据，相关收据自托管款项依本合同约定从居间方支付给卖方、买方或其他主体后自动失效。买卖双方同意具备卖方办理完赎楼委托公证给居间方指定的赎楼公司，经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金划入卖方账户。买卖双方已明确知晓未选择资金托管将面临的风险，仍选择由买方将定金80000元直接交付给卖方，并自愿承担由此产生的资金风险和不利后果。买卖双方协商一致约定买方按揭付款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。经买卖双方协商，交易税费及其他费用由买方承担。该房地产所附着的户口，卖方承诺于2018年8月8日前迁出，逾期则依本合同约定承担违约责任。买卖双方同意家私家电按无附带家私家电出售。鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买方应在签订本合同时向居间方付清佣金15000元，若买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额。若卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。合同还约定了其他事项。合同尾部所附收据载明，兹收到买方黄家贵交付购房定金20000元。收款人处有张志强的签名捺印。同日，张志强（卖方）、黄家贵（买方）与高克友公司（居间方）签订交易节点确认书，约定买卖双方通过居间方的居间服务签订了编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同（以下简称原合同），买卖双方同意按照如下流程进行交易：1.买方支付定金、居间方收取佣金：买方须根据原合同约定向卖方支付定金，卖方应于签署本确认书当日将房地产权证、国有土地使用证不动产权证书原件交予居间方托管。买卖双方须按原合同约定向居间方支付佣金。（原合同第四条第一款第1条定金托管的“B”选项修改为：查档确认产权清晰，有抵押无查封状态，经买方书面同意之日起5个工作日内支付给卖方）。2.卖方赎楼准备：卖方自行筹集资金赎楼，卖方须提前筹集资金并于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交提前还款申请。3.买卖双方申请按揭贷款：买方意向贷款金额为350000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2018年4月6日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。4.银行出具贷款批复函：按揭贷款金额以银行的贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）为准，若银行批复的贷款金额加上本合同约定的首期款、定金后少于原合同约定转让总价款的，不足部分由买方于办理递件过户前支付。5.买卖双方办理首期款监管：买方须于取得银行贷款批复函之日起7个工作日内支付首期款50000元至买卖双方约定的银行监管账户。6.卖方赎楼、注销抵押登记：卖方自行筹集资金赎楼，卖方承诺在买方取得银行的贷款批复函后40个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将房地产权证、国有土地使用证不动产权证书原件交予居间方；赎楼产生的赎楼担保费及服务费、提前还款罚息、短期借款利息，由卖方承担。7.买卖双方核税：在买方按约定取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起7个工作日内买卖双方办理核税。8.买卖双方办理缴税、递件过户：买卖双方在相关部门通知交税后3个工作日内缴纳税费，并签署中山市二手房买卖合同及办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。交易节点确认书还约定了其他事项。同日，黄家贵（买方）与张志强（卖方）签订价格确认书，确认涉案房地产转让总价款为500000元，买卖双方同意在签署中山市二手房买卖合同等文件并向国土部门递件过户时，依据楼款进行递件登记。同日，张志强（卖方）、黄家贵（买方）与高克友公司（居间方）签订了信息告知书，告知涉案房地产有抵押，是个人产权、供楼无逾期等情况。同日，黄家贵（买方）与张志强（卖方）签订放弃办理资金监管声明书，声明作为座落于中山市沙溪镇岐江公路乐群路段13号之3602房房产的交易双方，已充分了解资金监管的操作流程及安全提示，并明确知晓并自愿承担未选择资金监管面临的风险，现共同达成以下第1、2项声明：1.放弃办理该房产交易中的部分定金托管服务；2.放弃办理该房产交易中的首期款资金监管服务，并将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式，变更为“买卖双方办理递件过户当天由买方直接支付给卖方”。同日，张志强（卖方）与黄家贵（买方）及李保国（第三人）签订主体变更确认书，约定买卖双方通过居间方高克友公司的居间服务签订了合同编号为50301040012的中山市二手房买卖及居间服务合同（以下简称原合同），三方协商一致同意由第三人履行原合同及其附件有关买方权利义务的约定，将房产过户到第三人名下，同时买方保证第三人具有购房资格，能顺利履行合同，否则买方为此承担连带责任，须按照原合同承担违约责任。
2018年4月1日，张志强（卖方）与黄家贵（买方）及高克友公司签订二手房买卖合同补充协议，约定买卖双方通过居间方的居间服务签订了合同编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同（以下简称原合同），现三方协商一致达成如下补充协议：1.原合同约定签订合同后5个工作日内再向卖方支付定金80000元现改为2018年4月3日向卖家支付定金80000元。协议还约定了其他事项。李保国提交的借记卡账户历史明细清单显示其于2018年4月3日向张志强支付购房定金80000元。
2018年5月18日，中国工商银行股份有限公司中山银苑支行出具二手房按揭贷款确认书，载明根据买房人与张志强签订的商品房买卖合同，卖房人将自己合法拥有的房屋卖给买房人，待房地产权过户到买房人名下、并办理了以该行为抵押权人的抵押登记手续后，该行同意向买房人发放期限为20年，金额为350000元的贷款。
2018年8月7日，李保国向张志强出具催告函，催告张志强于2018年8月7日之前履行缴纳税费的义务，鉴于上述义务履行期限已届满，为保障合同各方权益，特提醒张志强在本函签发之日起4日内严格履行上述义务。快递底单及查询结果显示，张志强已收到上述催告函。经催告未果，李保国遂于2018年8月29日诉至本院，主张前述实体权利。
2018年8月17日，李保国（甲方）与广东品信律师事务所（乙方）签订民事案件委托代理合同，约定甲方同意向乙方支付律师代理费15000元。2018年8月23日，广东品信律师事务所开具的发票显示李保国向其支付律师费15000元。2018年11月8日，张志强（甲方）与广东雅商律师事务所（乙方）签订委托代理协议，约定甲方应在签订本协议时支付代理费7500元。同日，张志强向广东雅商律师事务所支付律师费7500元，广东雅商律师事务所开具发票予以确认。
在合同履行过程中，张志强称为配合李保国贷款，三方又签署了一份涉案房屋价款为650000元的合同及交易节点确认书。李保国（买方）与张志强（卖方）及高克友公司（居间方）签订二手房买卖及居间服务合同（编号：50301040015），该合同内容除了涉案房地产转让总价款为650000元及租约情况为无租约外，其余内容均与编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同内容一致。李保国、张志强与高克友公司均在合同下方签字盖章。三方又签订了一份交易节点确认书，该确认书内容除了买方须于取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起7个工作日内支付首期款200000元至买卖双方约定的银行监管账户外，其余内容与编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同所附交易节点确认书内容一致。张志强认为李保国未向张志强支付首期款50000元，特提起反诉，主张前述实体权利。
另查，中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房地产的权利人是张志强，登记时间是1999年4月26日；涉案房地产于2007年3月13日抵押予中国建设银行股份有限公司中山市分行，抵押金额为400000元，注销时间为2018年7月27日。在本案审理过程中，李保国向本院提出诉讼保全申请，请求冻结、查封张志强的银行存款、房地产等价值相当于215000元的份额。本院依法作出（2018）粤2071民初18147号民事裁定，裁定如下：一、冻结被申请人张志强的银行存款215000元；二、如冻结存款不足额，则以不足的部分为限，查封被申请人张志强名下的位于中山市沙溪镇岐江公路乐群路段13号之3602房的房地产[房产证号:14××04；土地证号：国（1999）2400**]相应价值的产权份额。
本院认为，就涉案房地产的买卖，黄家贵与张志强、高克友公司签订的二手房买卖及居间服务合同（编号：50301040012）及交易节点确认书,是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。黄家贵与张志强及李保国签订主体变更确认书，三方均同意由李保国履行二手房买卖及居间服务合同（编号：50301040012）及其附件有关买方的权利义务，即涉案房地产的买卖交易中买方变更为李保国。合同签订后，双方对解除上述房屋买卖合同均表示没有异议，本院予以照准。本案争议焦点：一、二手房买卖及居间服务合同（编号：50301040015）是否成立并生效，应否解除；二、是可归责于哪一方的原因致合同不能继续履行，如何承担违约责任。
关于焦点一。张志强称为了配合李保国向银行贷款获得更多的贷款额度，三方签订了二手房买卖及居间服务合同（编号：50301040015），与编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同的内容除价格500000元变更为650000元及租约情况变更外，其余均相同。李保国辩称该合同未依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，即当事人在合同书上签字、盖章，表明当事人对合同书所载内容的认可和接受。所以本条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。李保国与张志强、高克友公司签订的二手房买卖及居间服务合同（编号：50301040015）经三方签章确认，该合同已成立。但房屋交易价款系房屋买卖合同的关键要件，是办理按揭贷款、缴纳过户税款的重要依据，买卖双方所签订的编号为50301040015的二手房买卖及居间服务合同约定的交易价款与真实交易价款不一致，构成“阴阳合同”可能存在套取银行贷款的情形。阴阳合同的做法在目前我国二手房买卖市场中普遍存在，但其实质是一种涉嫌违法的行为，至少会导致当事人多套取银行贷款。虽然不能因此认定双方的合同存在违反法律强制性规定或损害国家利益等无效的情形，但双方至少存在普通违法行为，并违反了诚实信用原则。但真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如付款方式、付款数额等其他条款在“阴阳合同”中约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。除虚假成交价格之外的其他条款是买卖双方的真实意思表示，不存在其他法定无效情形，应当认定其他条款有效。虽编号为50301040015的二手房买卖及居间服务合同形式上合法，但李保国出于多套取银行贷款的目的于该合同提高交易价款的行为不应得到支持。双方均同意解除编号为50301040012的二手房买卖及居间服务合同，故编号为50301040015的二手房买卖及居间服务合同应予以解除。
关于焦点二。关于违约责任可归责于哪一方的问题。首先，张志强称李保国未依约支付首期款50000元，构成违约。双方于合同签订当日签署了放弃办理资金监管声明书，声明放弃办理该房产交易中的首期款资金监管服务，并将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式，变更为“买卖双方办理递件过户当天由买方直接支付给卖方”。双方尚未办理递件过户，故李保国的行为未构成违约。其次，李保国称张志强构成违约，理由如下：其一，张志强逾期注销抵押构成违约。根据三方于2018年3月26日签订的二手房买卖及居间服务合同（编号：50301040012）所附交易节点确认书关于“卖方赎楼、注销抵押登记：卖方自行筹集资金赎楼，卖方承诺在买方取得银行的贷款批复函后40个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将房地产权证、国有土地使用证不动产权证书原件交予居间方”的约定，李保国于2018年5月18日取得二手房按揭贷款确认书，则张志强应于2018年7月16日前自行筹资还清银行贷款、办理注销抵押登记手续。但根据中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房地产的抵押注销时间为2018年7月27日。虽张志强未依合同约定于2018年7月16日前自行筹资还清银行贷款、办理注销抵押登记手续，但张志强于2018年7月27日办理了注销抵押登记手续，其行为属于瑕疵履行，但不构成根本性违约，且从李保国向张志强发出催告函催促张志强履行合同义务可看出其仍有继续履行合同的意愿，合同仍可继续履行。其二，张志强注销抵押后拒不配合办理核税，构成违约。涉案交易节点确认书载明在买方按约定取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件之日起7个工作日内买卖双方办理核税，李保国于2018年5月18日取得银行同贷书，张志强于2018年7月27日注销抵押，则双方应从2018年7月28日起7个工作日内即2018年8月7日前办理核税，但张志强至今未配合办理核税。结合常理，二手房买卖过程中，需买卖双方一起办理核税，才能办理缴税等后续手续。买卖双方办理核税过程中，卖方需提供其购房发票、税费发票、房产证、住房证明等相关资料到地税局核税，如若卖方不配合提交前述资料，买方单方无法办理核税，亦无法办理缴税。故张志强拒不配合办理核税的行为，是造成合同不能继续履行的根本原因。综上所述，是可归责于张志强的原因致合同不能继续履行，张志强应承担违约责任。
关于违约责任的承担问题。根据三方于2018年3月26日签订的二手房买卖及居间服务合同（编号：50301040012）：“若卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。”的约定，由于是可归责于张志强的原因致合同不能继续履行，故李保国主张张志强返还定金100000元并赔偿违约金100000元（500000元×20％）的诉求，理据充分，本院予以支持。至于张志强辩称违约金过高的抗辩，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，因张志强的违约行为导致合同无法继续履行，李保国购房的合同目的无法实现，其损失为无法以合同约定成交总价购得涉案房地产，故合同约定违约责任为支付转让总价款20％的违约金，不符合上引法条关于过分高于造成损失的情形，张志强的该抗辩缺乏理据，本院不予采纳。关于定金100000元占用期间利息，李保国主张张志强支付以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止，符合法律规定，本院予以支持，但李保国主张利息从2018年4月3日起算，理据欠充分，利息起算日期应从起诉之日起算。关于律师费，李保国提交民事案件委托代理合同及律师费发票显示其为主张涉案权益，实际支出律师费15000元，故李保国主张张志强支付律师费15000元的诉求，理据充分，本院予以支持。因是可归责于张志强的原因致合同不能继续履行，故张志强主张定金100000元归其所有及李保国向其支付律师费7500元的诉求，理据不充分，本院不予支持。
高克友公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、抗辩等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，缺席判决如下：
一、解除原告李保国与被告张志强及第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司于2018年3月26日签订的二手房买卖及居间服务合同（编号：50301040012）及二手房买卖及居间服务合同（编号：50301040015）中的房屋买卖合同部分；
二、被告张志强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李保国返还定金100000元及利息（以100000元为基数，从2018年8月29日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、被告张志强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李保国支付违约金100000元；
四、被告张志强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李保国支付律师费15000元；
五、驳回反诉原告张志强的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4526元，诉讼保全费1595元，合计6121元（原告李保国已预交），由被告张志强负担；反诉案件受理费1225元（反诉原告张志强已预交），由反诉原告张志强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
