北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一审法院查明，朱淑芳、周永华共同共有坐落于武汉市武昌区中山路293号甲单元1层3号、4号、5号的三套房屋，并委托余辉云代为出租管理。余辉云与陈静于2011年签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给陈静作门面使用；合同到期后，于2012年续签一年。2013年，余辉云又以自己为甲方、陈静为乙方签订了一份房屋租赁合同，约定：甲方将上述房屋出租给乙方作门面使用，租期从2013年7月20日至2015年7月20日；其中第一年的租金为96320元，分四次于2013年7月20日、2013年10月13日、2014年1月13日和2014年4月13日各支付24080元；如乙方不按期付款，逾期每日加收租金的1%作为滞纳金，拖欠租金达七日以上的，甲方有权终止租赁合同，收回出租房屋；乙方另须支付保证金8026元，如发生拖欠租金、损坏房屋或物品、拖欠物业费和水电费、电话费等特殊情况，则甲方有权从保证金中扣除赔偿或支付的款项，扣除或应支付的顺序为租金、损坏房屋及物品、物业费、水电费、电话费，当应赔偿或应支付款项超过保证金额时应由乙方补足；合同期满后，如双方不能达成协议续租，甲方不承担乙方任何装修费用。
在合同履行过程中，陈静未按约定于2013年10月13日足额支付租金。余辉云于同年12月13日向陈静送达了《房屋租赁合同解除通知书》。陈静于2014年2月20日向余辉云发送短信：“余阿姨门面年前我们都已经撤出了，钥匙放在隔壁的烟酒店”。现朱淑芳、周永华以陈静拖欠租金并在合同解除后占用房屋为由，提起诉讼。庭审中，双方均认可房屋租赁合同已于2013年12月13日余辉云送达解除通知书之日解除，陈静已搬离该房屋，保证金8026元现在朱淑芳、周永华处。
一审法院认为，朱淑芳、周永华委托余辉云与陈静签订的房屋租赁合同是当事人真实意思的表示，内容合法，应认定为有效，该合同直接约束朱淑芳、周永华和陈静，双方应按合同的约定全面履行各自义务。在陈静违约的情况下，朱淑芳、周永华委托余辉云提出解除合同，陈静亦同意解除，故双方的房屋租赁合同终止履行，但陈静应支付拖欠的租金和至实际腾退之日的使用费。根据当事人的诉辩意见，案件的争议焦点归纳为：一、关于陈静应支付租金的认定；二、关于房屋腾退日期的认定。
一、关于陈静应支付租金的认定。对于租金，朱淑芳、周永华依照合同约定，主张陈静应支付2013年10月21日至2014年1月20日的三个月房屋租金24080元。在庭审中，朱淑芳、周永华承认陈静已支付2013年10月21日至2013年11月20日的一个月租金8026元，对此应予以确认。陈静辩称租金已交至2014年1月20日，但未能提交支付该笔租金的证据，应承担举证不能的责任，对陈静的此项抗辩意见不予采纳。由于双方在约定的租赁期限届满之前解除了房屋租赁合同，故陈静只需支付至合同解除之日的租金。即陈静实际拖欠2013年11月21日至2013年12月13日共计23天的租金6069.47元（年租金96320元，则每天租金约为263.89元）。此外，朱淑芳、周永华依据租赁合同主张的滞纳金明显过高，应酌情按陈静实际拖欠租金的30%确定为1956.53元。综上，对朱淑芳、周永华请求陈静支付租金的合理数额6069.47元及滞纳金1956.53元予以支持。在庭审中，陈静辩称用8026元保证金冲抵了2013年11月21日至2013年12月20日的房屋租金；对此，朱淑芳、周永华承认收取过8026元的保证金，但不同意以保证金冲抵租金。根据房屋租赁合同中的约定，在出现拖欠租金的特殊情况时，陈静支付的保证金优先用于支付租金；而现在房屋租赁合同已终止履行，房屋也已腾退，陈静提出以保证金8026元抵扣租金的主张，符合合同约定，应予以采纳。综上，陈静拖欠朱淑芳、周永华租金6069.47元，并应支付滞纳金1956.53元，在与已支付的保证金8026元相抵后，陈静无须再向朱淑芳、周永华支付租金和滞纳金。二、关于房屋腾退日期的认定。对于房屋腾退的日期，陈静虽提交了李祥的书面证言来证明其在2013年12月20日将门面清空、搬走，因证人未出庭接受质询，又无其他证据予以佐证，且与李花暗接受一审法院询问时的陈述相矛盾，故对陈静的此项主张不予采纳。根据2014年2月20日余辉云与陈静相互联系的手机短信，陈静自述“门面年前我们都已经撤出了，钥匙放在隔壁的烟酒店”，这与李花暗陈述的陈静是在2014年1月20号、农历12月20号左右将钥匙交给他的内容相互印证，据此推定陈静腾退房屋的日期为2014年1月20日。对于朱淑芳、周永华要求以2014年2月20日陈静通知余辉云的日期作为房屋腾退的日期，余辉云于2013年12月13日送达解除合同通知书后，不能怠于行使权利，应及时查知陈静是否搬离房屋，故对朱淑芳、周永华的此项主张，不予采纳。关于房屋占有使用费，朱淑芳、周永华诉请参照合同约定的租金标准进行支付，符合法律规定，予以支持。根据查明的事实，从合同解除之日2013年12月13日的次日至陈静腾退房屋之日2014年1月20日，共计38天。故本案中陈静应支付的房屋占有使用费为10027.82元（合同约定的租金标准为全年96320元，则每天租金约为263.89元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、陈静于本判决生效之日起十日内给付朱淑芳、周永华房屋占有使用费10027.82元。二、驳回朱淑芳、周永华的其他诉讼请求。如果陈静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1122元，减半收取561元，由朱淑芳、周永华负担400元，陈静负担161元（此款朱淑芳、周永华已垫付，陈静随同上述款项一并给付朱淑芳、周永华）。
一审判决后，朱淑芳、周永华不服，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，依法改判陈静支付租金及滞纳金5267.47元，支付房屋占有使用费18459.8元。2、一、二审诉讼费用全部由陈静承担。主要理由：一、一审判决按陈静实际拖欠租金计算滞纳金属于认定事实错误。根据《房屋租赁合同》约定，2013年10月13日，陈静应向朱淑芳、周永华支付房租24080元，如陈静“不按期付款，逾期每日加收租金的1%作为滞纳金”，即合同约定，朱淑芳、周永华向陈静主张滞纳金的前提是陈静未按合同约定的时间和金额向朱淑芳、周永华支付租金。因此，陈静在2013年10月13日未向朱淑芳、周永华支付24080元租金，朱淑芳、周永华即有权自2013年10月14日起以该金额为基数要求陈静支付滞纳金。此外，陈静于2013年11月20日支付了一个月的租金8026元，则自其支付之日起，朱淑芳、周永华应以合同约定应付金额减去实付金额的结果为基数，继续计算滞纳金，直至合同终止。一审法院不是按合同约定的应由陈静在2013年10月13日支付的租金为本金计算滞纳金，而是错误的以合同解除后陈静实际应付的租金为本金计算滞纳金，既没有法律依据，也不符合双方合同的约定，明显的事实认定不清，金额计算错误。按合同约定，滞纳金应以24080元为本金自2013年10月13日计算至陈静2013年11月20日（共计38天）支付一个月租金止，同时，剩余2013年11月21日至2013年12月13日合同解除之日止共计23天滞纳金应以16054元为本金计算，每日1%。即便按原审法院酌情调低的滞纳金计算标准，仅以未按期支付的租金总额的30%来计算滞纳金，也应在合同约定的基础上，采用应付款之日陈静未付租金的总额作为基数计算，则陈静应支付给朱淑芳、周永华的滞纳金总计应为7224元。综上，截止合同解除之日，陈静应支付的房租租金为6069.47元，滞纳金为7224元，在合同解除后，抵扣保证金8026元，余额为5267.47元，原审法院对滞纳金的计算和认定与双方约定不符，没有事实依据，应予纠正。二、一审判决关于房屋腾退日期的认定错误。首先，根据合同相对性的原则，陈静在腾退房屋时应当及时通知朱淑芳、周永华，将钥匙交还给朱淑芳、周永华或者有委托权的余辉云，方能视为其已将房屋腾退。而具体到本案中，烟酒店李花暗不是合同相对人，陈静将钥匙留在李花暗处的日期不能作为认定房屋腾退的日期，其留置钥匙的行为也不能证明该日陈静就已搬离该房屋。其次，合同解除后，及时腾退房屋是陈静的法定义务。一审法院认为朱淑芳、周永华怠于行使权利，是错误地将陈静的义务强加给了朱淑芳、周永华和余辉云。事实上朱淑芳、周永华直至2013年2月20日才拿到租赁房屋的钥匙，即朱淑芳、周永华至该日收回房屋时，陈静才完成其返还房屋的义务，因此在2013年2月20日前，陈静仍占有该租赁房屋，应当承担房屋占用费。
被上诉人陈静未到庭，也未提交答辩意见。
原审第三人余辉云未到庭，也未提交述称意见。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，围绕上诉人朱淑芳、周永华的上诉请求和理由，本院评判如下：
